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1、华邦顾问 2005 年 1项目投资分析项目投资分析1 1、 成本分析成本分析l1 土地成本本住宅小区项目为中高档商品房项目,分期开发,其中四期用地面积为56621 平方米,土地成本总费用为 2974 万元，311.8 元平方米。l2 建安工程费在这个项目中，建安工程费按多层和小高层建安费用计，为 1130.92 元建筑平方米。则建安工程费总计 10787 万元。13 前期工程费前期工程费为 1965 万元。14 基础设施配套费基础设施配套包括供电、供水、暖气、煤气、雨污水排水、电信、绿化、小区道路建设等，总共为 2957 万元。15 不可预见费按以上工程费用的 3提取，共计 932 万元。16
2、 开发费用开发费用包含有管理费用和销售费用。其中，管理费以工程建设费的 4提取，销售费用分广告及市场推广费、销售代理费和销售手续费三部分。开发费用总计 2124 万元。17 税费税金包括 5.8%的营业税和 0.5%的土地增值税，总额为 1958 万元。18 总成本总开发建设投资为以上几顶之和。共计 23697 万元；平均每建筑平方米的成本为 2482.4 元平方米。上述各项成本占总成本的比重分别为：土地成本：12.55；建安工程费：45.52；开发费用：8.96；基础设施配套费：12.48%；其他配套费：20.49（见下图） 。华邦顾问 2005 年 2投资及成本估算投资及成本估算序号项目本
3、次取值投资额单位成本（元 /m2）一一土地成本土地成本1地价2土地抵押贷款利息小计小计二二开发前期费用开发前期费用1总规设计费多层2建筑设计费小高层3人防工程费按总建筑面积 18 元/m24放线测量费3400 元/栋，共 22 栋5地质勘察费5 元/m26基础设施配套费80m27消防培训费380 元/人小计小计三三建安工程建安工程1土建工程多层框架 元/m2小高层 元/m22人防地下室42003外墙保温150小计小计四四基础设施费（红线内外基础设施费（红线内外 工程费）工程费）1供电工程元/m22供水工程元/m23煤气工程元/m24排水工程元/m25道路工程元/m26园林绿化工程元/m27照明
4、工程元/m2华邦顾问 2005 年 38安防工程元/m2小计小计29568668.00320.00五五 工程前期费用（一费制）工程前期费用（一费制）1白蚁防治费1.2 元/m21.22固体垃圾处理费12 元/m2123环卫清运费6 元/m264档案保证金3000 元/项30005商砼保证金10 元/m246墙改专项费8 元/m287质量监督费造价*0.14%0.14%8安全监督费造价*0.03%0.03%9交易服务费造价*0.08%0.08%10商砼交易费造价*0.09%0.09%11深基坑造价咨询造价*0.7%0.70%12代收印花税成交价*0.05%0.05%13招标代理费0.7 元/m2
5、0.714造价咨询费10.59 元/m210.5915工程监理费40 元/m22016临时设施费2 元/m2217临时施工水电工程2 元/m2218临时施工道路工程1 元/m2119工地围墙费3 元/m2320沉降观测费0.8 元/m20.8小计小计六六管理费用管理费用1管理费用（土地成本+前期开发费+建安工程费+基础） 4%2不可预见费（建安工程费+基础设施费+公建配套设施） 3%小计小计七七销售费用销售费用多层1销售代理费小高层1.7%2广告费*销售价1%3总登记费用商品房 元/m234房屋测量费住宅 元/m21.36华邦顾问 2005 年 4商业 元/m2综合 元/m2小计小计八八工程竣
6、工验收费用工程竣工验收费用1竣工测量费0.82房屋维修基金16.6小计小计九九税金税金1营业税5.80%5.80%2土地增值税0.50%0.50%小计小计合计合计十十利润利润1企业所得税利润*33%73792348.162税后利润注：根据嘉华公司提供的 10%的包税计算得出税后利润为利润为 万元万元。车库、商铺收益未计在内（总额为 万元，其中车位为 100 个，商铺为1300m2，5000 元/m2） 。容积率：1.8总用地面积：56621m2净用地面积：52990m2总建筑面积：95382.8m2主要技术经济指标主要技术经济指标建筑面积95382.80 m2总投资元平均单位成本元/m2总销售
7、收入元税后利润元华邦顾问 2005 年 5投资利润率20.86% 华邦顾问 2005 年 62 2、收益分析、收益分析2l 销售单价确定211 住宅价格确定本小区项目为中高档住宅项目，根据成本估算及其对市场研究分析的结果进行初步定位，确定本小区项目对外销售住宅的单位平均价格，其中多层：3100 元/m2，小高层 3200 元/m2，阁楼 4000 元/m2。212 车位（库）价格确定停车位的销售价格初步定为 5 万元个，这是根据目前市场上同类住宅小区车位销售价格决定的。22 销售收入分期比例的确定本住宅项目采用滚动工发、分期销售、滚动运转，以销售回款资金补充建设资金的不足，争取资金尽快回笼。2
8、21 住宅销售分期本住宅小区项目的建设周期为 6 个季度，而本项目的预售许可证和销售许可证正在办理之中。销售收入分期计划详见下表。222 车位销售分析本小区项目共建停车位 100 个。23 销售收入小结本小区项日采用滚动运转、分期销售办法，能够较好的实现销售目标。在完成销售之后，小区项目的住宅部分销售额为 万元，停车位销售额为 500 万元。销售收入总计 万元。销售周期为 6 个季度，其效益比较可观（见下表） 。华邦顾问 2005 年 7销售分期比例计划表销售分期比例计划表分季度销售金额(万元)2005 年2006 年2007 年年份 销售计划进度比例4 季度1 季度2 季度3 季度4 季度1
9、 季度2005 年第 4 季度70%A2006 年第 1 季度25%A2006 年第 2 季度一期5%A2006 年第 3 季度70%A2006 年第 4 季度25%A2007 年第 1 季度二期5%A合计华邦顾问 2005 年 824 资金投入及使用计划本项目采取滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回报于开发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金紧张的问题。由于资金投入详细资料暂不详尽，计划待数据详尽后给出。25 利润计算在税后利润计算中，各项税率取值如下：营业税及附加税率为销售额的5.8；所得税税率为 33。税后利润的其他详细计算见下表。在缴完所得税后，所得到的利润为 4944 万元
10、。税后利润表税后利润表单位：万元建设经营期2005 年2006 年2007 年项目合计4 季度1 季度2 季度3 季度4 季度1 季度销售收入总成本费用营业税及附加土地增值税利润总额所得税税后利润华邦顾问 2005 年 926 收益评价261 静态指标一：投资报酬率投资报酬率是项目预计未来每年平均净收益与其平均投资额之间的比率，为静态指标，反映的是本项目的预期经济效益。本项目的投资报酬率为23.67%，表明本案的预期经济效益处于同行业 18%25%的较高水平。年平均净收益 年平均投资额 投资报酬率#DIV/0!投投资资报报酬酬率率262 动态指标一：净现值净现值是指某一投资方案预计未来现金流入
11、的现值同其现金流出的现值之间的差额，即该方案所引起的全部现金流量折现值的代数和，它是考察有关方案是否可行的基本入门动态评价指标。如果净现值为正数，表明该方案的投资不仅能获得符合预定报酬水平的期望利益，而且还可得到以此正值差额表示的超额现值利益。反之，若净现值为负数，则表示该方案在经济上无利可图。本项目选取的基准贴现率为 12，由此可计算财务净现值为 3993.85 万元。 此数据表明本案不仅可行，而且预期收益较高。200520062007合计 现金流入10,000.0020,000.0030,000.0060,000.00 0.00 现金流出5,000.006,000.007,000.0018
12、,000.00 0.00 各年现金净流量5,000.0014,000.0023,000.0042,000.00i 取值i112.00%复利现值系数0.893 i225.00%0.797 现金流出现值15,937.0000现金流入现值 净净现现值值(NPV)3 30 0, ,2 28 88 8. .8 86 6净净现现值值计计算算华邦顾问 2005 年 10263 动态指标二：内含报酬率内含报酬率是指能使某一投资方案预计未来现金流入的现值等于其现金流出的现值，即项目净现值等于零时的折现率，反映投资项目的盈利高低水平，是考察盈利能力的主要动态指标。当内含报酬率大于预期收益率时，则认为其盈利能力已满
13、足最低要求。200520062007合计 现金流入10,000.0020,000.0030,000.0060,000.00 0.00 现金流出10,733.1910,359.591,417.8522,510.63 0.00 各年现金净流量-733.199,640.4128,582.1537,489.37i 取值i112.00%复利现值系数0.893 i225.00%0.797 现金流出现值21,114.3303现金流入现值 NPV125,111.5261 NPV215,045.6697IRR4 44 4. .4 43 3% %内内含含报报酬酬率率计计算算根据现金流量表（见下表）计算可得出本项目
14、总投资的财务内部收益率为24.58，表明本案的实际盈利能力远远高于行业平均水平。在现金流量表中，基准收益率取 12。基准收益率主要取决于银行存贷款利率的高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求。在本项目中，内部投资收益率 24.58%大于行业平均水平(18%25%)，因而风险较低。华邦顾问 2005 年 11现金流量表现金流量表序号200520062007合计合计一现金流入1销售收入2回收固定资产余值3回收流动资金二现金流出1建设投资2管理费用3建设期利息4销售费用5销售税金6所得税三净现金流量四累计净现金流量五税前净现金流量六税前累计净现金流量评价指标:税后财务内部收益率:财务净现值(i
15、=12%)3 3、风险分析、风险分析影响本项目的不确定因素本要有以下几个万面：建造成本、售价、贷款利息、政策等。这些因素受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效益。3l 盈亏平衡分析311 盈亏平衡点盈亏平衡点也称保本点，是用于计算某投资方案实施后，销售额或量只需达到全案的多少就可保证不亏损。保本点越低自然盈利的空间就越大。影响本项目税前利润的几个主要因素分别是建筑工程投资、商品房销售价格、商品房销售率等。这些因素受当地政治、经济、社会条件的影响。盈亏平衡点即受上述因素影响向不利方向变动，达到项日的税前利润为零，即项目赢亏平衡时的临界点。华邦顾问 2005 年 12
16、盈亏平衡表盈亏平衡表因素建筑工程投 资(元)商品房销售 价格(元/m2)盈亏两平商 品房销售率盈亏平衡点 (数量 m2)盈亏平衡点 (金额)多层3,100 0.00%0.00 0.00 小高层3,200 0.00%0.00 0.00 阁楼4,000 0.00%0.00 0.00 总计盈亏两平销售额 236969552 2484.4176.25%72729 236969552312 盈亏平衡点分析综上所述，当商品房销售价格下降至 2484.41 元/m2（成本价） ，且商品房全部售完时，本案保本；或商品房销售率只需达到 76.25，或销售数量不低于 72729m2时，达到盈亏平衡。根据市场调查和预测分析，本项目销售单价不可能低于 2800 元/m2，且商品房销售率预期在 85%以上，因此本项目有盈无亏。32 敏感性分析本项目敏感性分析针对财务投资回报率，分别计算售价上下波动5，10，
