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1、汕头市西港光华片区改造控制性详细规划公示。 第一章第一章 项目背景与技术路线项目背景与技术路线一、项目开展背景1科学发展观和资源节约型社会对城市旧区改造工作的要求2城市发展宏观背景变化造成片区定位与发展模式的转变3城市产业调整和环境提升造成片区未来城市功能的调整(1) 工业布局的调整(2) 城市住区的发展(3) 环境质量的提升二、规划技术路线1、规划范围本次规划范围西港光华片区为汕头市西港河以东，潮汕路以西，大学路以南，乌桥岛以北区域；现状总用地面积 222 公顷。2、规划目标根据汕头市城市总体规划（20022020）对西港光华片区的功能定位，规划力求解决片区改造可能面临的问题，加快推进西港光
2、华片区的改造、用地置换步伐，通过项目实现片区环境和社会效益的双赢，使西港光华片区成为未来城市中的热点开发地区，带动中心城区东西两翼同步发展，进一步优化完善汕头市中心城区的城市布局与城市功能。3、规划原则（1）规划衔接原则（2）用地功能置换原则（3）景观环境优化原则（4）合理提升公共配套设施原则4、规划理念（1）水绿渗透环境共生的生态理念。（2）推动产业提升片区就业的动力理念。（3）保护历史延续文脉的人文理念。第二章第二章 区位及现状情况分析区位及现状情况分析一、区域位置1区域位置西港光华片区位于汕头市中心城区北岸中片西部，西临西港河、南临梅溪河，片区的西南角为汕头市西港河、大港河、梅溪河三个淡
3、水河道汇流入海处，是汕头市历史发源地之一、汕头市现状旧城区的北面区域。2区位分析片区位于汕头市旧城区的北部，与旧城区隔乌桥岛相望，东侧毗邻梅溪河西岸片区；旧城片区、乌桥岛、西港光华片区和梅溪河西岸片区共同构成汕头市近代至改革开放前主要城区、城市发展建设和生活生产的发源地，是汕头市人文社会和经济发展的重要区域。片区东、东北临城市对外交通主干道潮汕路、大学路，北、西临城市快速路西港路，区内有汕头市汽车站、西郊货运站场等重要客运、货运枢纽，是中心城区西部往西、北方向的主要城市出入口地区，是汕头的西门户，交通区位重要，区域位置优越。片区位于大港河、西港河和梅溪河汇流入海的河口东北侧，西、南临河，西部隔
4、西港河、大港河为江心洲、牛田洋等生态景观区；南部隔梅溪河为乌桥岛、旧城区等历史人文景观区；北为规划预留的北郊公园；周边景观要素丰富，是汕头市内河旅游的重要景观走廊。二、用地性质与使用单位情况西港光华片区属光华街道管辖，街道其中六个居委会辖区光华、西港、厦岭、明珠、建华、大学路上在规划范围内。汕头广播电视中心、汕头汽车总站、西港码头、汕头市西交货运场等市级配套设施设在辖区内；“厦岭古庙”（俗称“妈祖宫”）是市级重点文物保护单位；大学路、西港路、潮汕路、光华桥、解放桥是连接城市其他片区交通的主要道路；光华路、厦岭路是规划区内交通的主要道路。区内工业生产有汽车轴承系列、塑料机械、塑料制品、化学试剂、
5、医药原料、工艺服装、包装印刷材料、机电产品等。工业主要以老国营企业为主，有近百年历史的汕头鱼露厂，五十多年历史的汕头造船厂、汕头市紫光古汉氨基酸有限公司（原汕头市红卫氨基酸厂）等；大部分老牌企业为解放后开始创立建设，70 年代中期为该片区工业最兴旺时期。2000 年后建立的大型公共设施有电视台新楼、汕头市西交货运场、汕头光华万客茶叶批发中心等。规划区总用地 222 公顷，现状用地杂乱，工业、仓储、居住及公共设施等用地混杂在一起。主要以工业厂房、仓储用地为主，有 113.59 公顷，占总用地的 50%以上；居住用地 27.81 公顷，占总用地的 12.53%；市政设施用地 8.69 公顷，占总用
6、地的 3.91%；公共设施用地 14.48 公顷，占总用地的 6.52%；其余用地为对外交通、道路堤围、绿地、空地等。表表 2-12-1 西港光华片区现状用地平衡表西港光华片区现状用地平衡表用地代码用地类型用地面积（公顷）比例（%）R居住用地27.8112.53C公共设施用地14.486.52M工业用地99.0744.63W仓储用地14.526.54T对外交通用地4.201.89S道路广场用地30.3913.69U市政公用设施用地8.693.91G绿地2.611.18E水域及其他设施用地9.524.29待建空地10.714.82规划区总用地222.00100由于用地性质和建造的时间不同，规划区
7、内各类用地建筑物质量参差不齐。居住用地建筑外观较新、质量较好的多是九十年代前后建设的单位宿舍、居住小区和商品房，有明珠园、新发园、市二医院宿舍、廉租公房、周转房小区、光华路二号小区、省二建宿舍、部分商品房等，占总居住用地的 60%。公共建筑用地沿潮汕路布置，外观较好的主要有汽车总站、车站服装批发市场、农垦大厦、长信宾馆、电信局、邮电局、鮀岛建筑工程公司、房地产交易所、广播电视中心、公路局、消防局、西交货运场、升平脑血管医院等，占总公共建筑用地的 84%。新工业用地相对较少，只占总工业用地的 14%，其中多为临时搭建建筑和拆旧重建厂房。表表 2-22-2 西港光华片区现状用地分类表（依据建筑质量
8、分类）西港光华片区现状用地分类表（依据建筑质量分类）建筑质量居住用地（公顷）公共设施用地（公顷）工业用地（公顷）外观较新、较好16.5023.0816.10外观较旧、较差11.314.2997.49总用地27.8127.37113.59三、建筑情况规划区内所有建筑物以工业建筑面积最多，占 40%以上；居住建筑面积占 30%以上；公共建筑面积约占 15%；仓储建筑面积约占 7%。由于建设年代和建筑性质的不同，规划区内建筑物新旧质量不等。有些建设年代久远，已成危房；有些择地另建及部分拆旧重建的，或旧建筑重新装修而外观较好的新建筑,形成一块用地新旧建筑夹杂的形态。规划片区内六十三层的居住建筑居多，约
9、占总居住建筑的 70%；五二十二层的公共建筑约占总公共建筑的 70%；四八层的工业建筑约占总工业建筑的 15%，均属于外观较新，质量较好的建筑。由此可见，规划区内的工业建筑质量比较差的低层建筑居多，特别是工业用地的建筑物、构筑物质量较差，占工业建筑总量的 80%以上；居住用地的建筑物除了明珠园、新发园、部分单位所建宿舍和商品房建筑质量比较好外，其余部分为私人自建或拆旧建新建筑，质量较好，但建筑形态比较杂乱，另有少量改厂房为居住的建筑物、临时搭建的构造物外观破旧、质量较差；公共建筑相对来说建筑质量最好，其中汕头广播电视中心、升平脑血管医院以及各行政办公建筑多为多层或高层新建筑。四、初步结论规划区
10、总用地 222 公顷，主要以工业厂房、仓储用地为主，有 113.59 公顷，占总用地的 50%以上；绝大部分建筑为工业、仓储和居住建筑，其中工业、仓储建筑多为三层以下建筑；大部分工业用地工厂已经停产，厂房出租或空置，对应的工业、仓储建筑质量和周边环境较差；从用地功能到环境质量都有迫切改造需求，在片区工业效益低下的同时规划区周边城市快速路、主干道相继通车或即将改造，片区改造条件已趋成熟。第三章第三章 片区功能定位片区功能定位一、片区城市功能分析根据城市总体规划、城市发展概念规划等上层次规划，西港光华片区未来的发展应该是以居住区为主要功能，同时承担部分服务配套等第三产业，其工业功能将调整至城市其他
11、区域的各类工业园区。根据片区相邻地区的相关规划，西港光华片区周边地区发展定位均是居住区或者以居住为主要功能的综合型片区。因此，已编制的城市规划对片区功能定位的指导是削弱或取消工业功能，加强居住、配套、第三产业等城市功能。西港光华片区所在的地理位置、周边道路网络等条件，使片区与厦深沿海铁路潮汕站、潮汕机场的交通可达性强，比对中心城区其他区域具备优势，区位交通优势明显。片区内汽车总站、西交物流货运市场两处交通设施均为市交通主管部门发展规划中重点发展的主枢纽客、货运站场，其发展进一步提升片区客、货运交通功能，强化了片区作为中心城区西片门户的地位，增加片区流动人口，为片区发展与之相关产业，如货运物流、
12、商品批发、旅馆餐饮、等奠定坚实基础；因此规划片区应承担交通门户和物流商贸的城市功能。二、片区功能定位片区功能：根据以上分析，西港光华片区未来承担的城市功能包括：城区西部重要的居住区功能、中心城区重要的物流商贸和对外交通功能，泛旧城区域范围内的大型商贸服务和区级公共配套服务功能。片区定位：根据片区承担的城市功能，片区未来的城市定位可以归纳为：以居住、商贸、物流为主，兼有文化创意、游憩休闲功能的综合型片区；城区西部主要交通门户，体现城市发源历史和城市近代工业建设等元素的旧城改造区。第四章第四章 用地布局规划用地布局规划一、用地布局设计思路根据汕头市西港光华片区改造调研报告（初稿）的结论，片区改造通
13、过工业用地置换、旧住宅改造，利用片区良好交通区位优势、滨河的环境优势和特有的历史文脉，梳理片区原有的城市肌理，合理组织片区内部交通，改善提升环境质量。将片区建设成环境优良、交通便捷，配套设施完善，商业发达，历史人文气息浓郁的以居住、商贸、物流为主的综合型片区。规划基于用地片区内部交通的顺畅、地块开发的经济性以及地块改造的时序等因素考虑，规划形成两个方案。方案一以光华路、厦岭路较为完整的保留作为片区历史文脉传承延续的拓本，并以两路的机理拓谱形成扇形放射的用地布局结构。方案二部分保留光华路、厦岭路，尊重片区西片建筑正南北向的现实，既延续历史人文厚重的街区，又保证新街区的交通舒畅和地块开发的经济性。
14、二、用地结构规划以功能定位为统领、以规划原则为指导、以规划理念为思路，突出其滨河特征和综合服务功能，利用自身资源和周边地区影响元素，形成“一带两片，三区五组团”的空间结构形式。一带两片：一带为沿大学路、潮汕路形成的综合服务带，由北向南包括物流商贸区、传媒创意区、商业金融区。两片为为沿西港河、梅溪河以东、以北的西部居住片区和东部居住片区。三区五住团：三区为综合服务带内包含的三个功能区，即物流商贸区、传媒创意区、商业金融区。五组团为两个居住片区中道路分割形成的五个居住组团。三、用地布局汕头市西港光华片区按照居住区模式进行规划，大幅提升片区的居住功能和城市公共服务功能，居住用地和公共设施用地占较大比
15、重。其中：方案一：各类用地规模中，以居住功能为主，适当提升产业配套的综合服务用地。居住用地为 73.11 公顷，占 32.93%；公共设施用地为 33.12 公顷，占 14.92%；其余为道路、公共设施、市政设施、堤围等用地。工业仓储用地进行迁移置换，除汕头地方粮食仓库外，其它工业仓储用地规划不予保留。表表 4-14-1 汕头市西港光华片区规划（方案一）用地平衡表：汕头市西港光华片区规划（方案一）用地平衡表：用地代码用地类型用地面积（公顷）比例（%）R居住用地73.1132.93R20住宅用地60.40 中小幼10.31 R22居住配套2.40 C公共设施用地33.1214.92C1行政办公用
16、地4.13 C2商业金融用地13.88 C3文化娱乐用地6.70 C4体育用地6.03 C5医疗卫生用地1.93 C7文物古迹用地0.45 W仓储用地4.612.08T对外交通用地1.650.74S道路广场用地56.7725.57S1道路堤围用地55.75 S3社会停车场用地1.02 U市政公用设施用地16.327.35U1供应设施用地2.85 U2交通设施用地11.83 U3邮电设施用地1.21 U4环卫设施用地0.43 G绿地36.4216.41规划区总用地222100方案二：各类用地规模中，以居住功能为主，较大增加产业配套的综合服务用地。居住用地为 67.82 公顷，占 30.55%；公共设施用地为 32.25 公顷，占 14.53%；其余为道路、公共设施、市政设施、堤围等用地。除汕头地方粮食仓库规划，其它工业仓储用地不予保留。表表 4-24-2 汕头市西港光华片区规划（方案二）用地平衡表：汕头市西港光华片区规划（方案二）用地平衡表：用地代码用地类型用地面积
