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1、1封面关于设立关于设立泉州泉州“T“T 淘园淘园”文化创意休闲园区的文化创意休闲园区的项目可行性报告项目可行性报告（招商融资版）第一稿北京正视文化艺术有限责任公司2010 年 1 月 3 日2目录目录一、项目背景一、项目背景1. 文化创意产业是新兴产业2. 文化创意产业园是文化创意产业的孵化基地，也是未来城市的文化地标，每一个城市都需要3. 国家对于文化产业园的基本政策概述4. 泉州城市背景，更需要文化创意产业园，填补空白5. 项目基本情况：项目名称、项目类型、项目属性、主要工作内容、预期总目标及阶段性目标情况；主要预期经济效益或社会效益指标二、项目参与主体（介绍华门二、项目参与主体（介绍华门
2、 009009 公司）公司）1项目单位简介2. 项目单位实施项目相关领域成功案例摘要。3. 项目负责人基本情况：姓名、职务、职称、专业、联系电话、与项目相关的主要业绩。三、项目此前状况及特性分析三、项目此前状况及特性分析1. 原先地块情况及周边环境分析。2. 地块重建应满足的社会及经济需求3. 泉州及周边地区文化消费市场分析4. 项目受益范围分析；地区需求分析；项目单位需求分析四、文化创意产业园政策分析四、文化创意产业园政策分析1. 国家对于发展文化产业的政策解读2. 福建省/泉州市对于文化保护、产业园区等扶持政策3. 文化创意产业园对于地区文化保护与经济发展的重大意义五、项目整体定位优势五、
3、项目整体定位优势1. 园区规划理念2. 园区目标受众3. 闽南文化根源追溯4. 园区品牌提炼35. 文化创意园区整体定位六、项目整体方案与设计六、项目整体方案与设计1.1. 园区整体区域划分2. 各部分职能简要介绍3. 未来植入的文化活动七、项目战略规划与运营管理七、项目战略规划与运营管理1园区整体规划、基础建设时间阶段划分、及总体投入状况介绍2园区招商与运营管理方案八、项目预期社会与经济效应八、项目预期社会与经济效应1. 园区预期社会效应2. 园区预期经济效应九、项目风险分析与对策九、项目风险分析与对策1项目预期的风险2. 风险应对措施3. 投资商的适时投资将实现双赢局面十、结论十、结论4一
4、、项目背景一、项目背景文化创意产业是一种高风险、高附加值、资源节约生态型产业，具有高度的融合性、较强的渗透性和辐射力，为发展新兴产业及其关联产业提供了良好条件。文化创意产业园是文化创意产业的孵化基地，利用产业园的整合优势，塑造出与众不同的文化特征，进而成为该地区的文化地标。同时，在文化创意产业园内，大规模的文化消费必将带来可观的经济收益。泉州是著名的“闽南文化之都” ，沉淀百年的闽南文化是大力发展文化创意产业的深厚根基。开发文化创意产业，不仅是对闽南优秀传统文化的保护、继承和发展，更是发展当地经济的又一助力器。泉州有着深厚的经济基础，文化创意产业的发展，不仅能够优化经济产业结构，更能实现文化与
5、经济的互补共赢。文化创意产业园的建立，更是填补了泉州及周边城市，乃至福建省在文化产业发展上的空白。泉州“T淘园”文化创意休闲园区项目正是在这一大背景下应运而生的以文化带动经济发展的创意项目，必将实现文化保护和经济效益的双重丰收。项目基本情况如下：项目基本情况如下： 项目名称：项目名称：泉州“T 淘园”文化创意休闲园区项目项目属性：项目属性：文化创意产业项目主要工作内容：主要工作内容：“T 淘园”文化创意休闲园区项目规划、报批；芳草园地块旧有建筑的拆迁，园区整体基本建设、项目招商及后续商业运营。预期目标：预期目标：建成后的“T 淘园”文化创意休闲园区项目成为泉州及闽南地区规模最大、业态最全、设备
6、最新、品质最高、内容最丰富的文化休闲娱乐“集聚区” ，将成为泉州市民及周边地区广大群众休闲娱乐的最佳场所。项目阶段划分：项目阶段划分：规划阶段、基础建设阶段、招商阶段及项目运营阶段。预期经济效益：预期经济效益： “T 淘园”文化创意休闲园区项目将于 2010 年月开张营业，预计项目总投资高达人民币 1.3 亿元，创造就业岗位 800 个。项目预计开始实现收支平衡，从年开始实现全面盈利。预期社会效益：预期社会效益：“T 淘园”文化创意休闲园区项目将得到政府的大力支持5和政策扶植，成为泉州市一张响亮的文化名片。二、项目参与主体二、项目参与主体1 1项目单位简介项目单位简介单位名称：单位名称：福建省
7、华门零零玖投资管理有限责任公司英文名称：英文名称：Fujian HUAMEN-009 Investment Management Co., Ltd注册地址：注册地址：泉州市鲤城区华侨新村爱国路泉州机电厂内邮政编码：邮政编码：联系电话：联系电话：法人代表：法人代表：注册资本：注册资本：1000 万元整企业类别：企业类别：有限责任公司成立时间：成立时间：2009 年 5 月所属行业：所属行业：文化创意产业业务性质：业务性质：投资管理业务范围：业务范围：对餐饮、文化、娱乐、休闲等行业的投资与管理股权结构：股权结构：由南京环亚房地产开发有限公司 和福建省星光音乐文化投资管理有限公司 合资成立。2.2.
8、 项目单位实施项目相关领域成功案例摘要。项目单位实施项目相关领域成功案例摘要。 （以前的成功的投资案例，说明项目单位对该项目具有经验）3.3. 项目负责人基本情况：项目负责人基本情况： 项目负责人姓名：项目负责人姓名：郭明海职务：职务：董事长职称：职称：专业：专业：联系电话：联系电话：0595-22258009主要业绩：主要业绩：现任福建省星光音乐文化投资管理有限公司总裁6三、项目此前状况及特性分析三、项目此前状况及特性分析1.1. 原先地块情况及周边环境分析。原先地块情况及周边环境分析。“T淘园”文化创意休闲园区项目位于泉州市老城区西南角，地块东侧为泉州老商业路新华南路，北侧西侧与芳草园公园
9、绿地接壤，南侧临近剖腹沟。项目地块总占地9677平方米，周边环境良好，绿化景观丰富多样，文化底蕴深厚。 改造前，地块内有一栋四层闲置厂房，结构保存较好，因此未做整体拆除，计划通过全面的改造加以利用。其他旧有建筑为一栋沿街旧宿舍楼及若干闲置单层旧厂房，将全部拆除，重新构建新的建筑群体，将成为项目的主要部分。本项目地处老城区中心地段，交通相当便利。项目背靠泉州市中心公园芳草园公园，是中心老城区不可多得的天然氧吧，自然环境优越。经调查，目前泉州老城区人口密度大，商业氛围好，但缺乏相适应的文化休闲娱乐项目及必要设施。因此，本项目选址有利，具有广阔的市场发展前景。2.2. 地块重建应满足的社会及经济双重
10、需求地块重建应满足的社会及经济双重需求“T 淘园”文化创意休闲园区是政府对芳草园地块的重新改造，兼顾社会需求及经济需求，达到两者的有机平衡是该项目的终极目标。从社会需求角度而言，本项目在展示、传播、发扬闽南文化的同时，将对闽南文化进行新的创造，园区的规划建设将遵循文化创意产业的特性和规律，设计丰富的文化休闲娱乐业态类型，打造全新的产业链条，提升消费内容的文化内涵，引领时尚多元的休闲娱乐潮流，开创新文化时尚生活方式。从经济需求角度而言，建设文化休闲园区，为广大人民群众的文化休闲提供了全新的“一站式”消费场所。数字电影院、时尚音乐氧吧、创意杂货铺、明星酒吧街、闽南餐饮一条街、青年旅社等业态的出现，
11、一方面，填补了泉州市娱乐产业项目的部分空白，另一方面，也将娱乐休闲项目资源进行整合，实现了单一消费向整体消费的转化。初步估计“T 淘园”文化创意休闲园区将园区人均预计消费水平从单一业态的元，上升到元，大幅度扩大内需。7同时，园区的经营，商家的加入，将为泉州市带来大量的就业机会，拉动当地经济快速发展，为政府部门带来更多实际的税收收入。3.3. 泉州及周边地区文化消费市场分析泉州及周边地区文化消费市场分析为了更好地确立项目定位，我们委托厦门振颖商业管理公司，通过行政调研、随机拦访、定点统计、专项调查 4 项不同方式，对于泉州市的消费市场做了全面的调研。1 1）泉州整体市场分析）泉州整体市场分析泉州
12、经济概况：序号序号 项目项目19781978 19921992 20002000 20022002200320032005200520072007增长率增长率 备注备注1GDP7.79 亿100 亿 1000 亿1223 亿1380 亿1626 亿2288 亿16%2生产总值 187 元30000 元3财政总收入0.79 亿225 亿4农民人均收入75 元6100 元6.60%5城镇人均收入324 元18907 元12.60%GDP 总量连续9 年居全省首位全市所有县（市）均跻身全省经济实力十强或经济发展十佳县（市）行列。2007 年，县域经济取得新进展，晋江、石狮、惠安、南安和安溪五县（市）
13、再次入选全国百强县（市） 。2007 年世界港口竟争力排名中，泉州港进入百强，排名 93 位。 泉州地区生产总值（单位：元）泉州地区生产总值（单位：元）按现行价格计算按现行价格计算 项目项目 2008 年2007 年增长（）增长（）GDP27,052,91522,837,00214.1第一产业1,203,0001,070,9781第二产业16,056,41813,489,84714.78第三产业9,793,4978,276,17714.8交通运输、仓储和邮政业3,103,9632,462,65418.1批发和零售业2,130,9081,821,32810住宿和餐饮业336,178293,976
14、6.4金融业774,539682,4468.4房地产业1,030,297931,7753其他服务业24,17,6112,083,99823.4泉州消费指标：泉州消费指标：指标指标20082008 年年20072007 年年增长（增长（% %）1.食品消费支出243122139.82.衣着消费支出3373108.63.居住消费支出10259715.64.家庭设备.用品消费支出35127228.95.交通和通讯消费支出70964010.86.文化教育.娱乐消费支出45140511.37.医疗保健消费支出22119712.58.其他商品和服务消费支出19717313.9消费比重：消费比重：除了在家庭
15、民生必须品和医疗保健消费增长率较高之外，在具体的消费支出构成中，食品和文化娱乐服务仍然占据较大比重。泉州人口概况：泉州人口概况：年年 末末 总总 人人 口口合计中合计中性性 别别年年 龄龄地区地区年末总年末总户数户数合计合计非农业人口常住户男女18 岁以下18-35 岁 35-60 岁 60 岁以上全 市 182 万677 万 194 万39234345 万 332 万 138 万232 万236 万70 万市辖区27.9 万 102 万 63 万713251 万50 万19 万35 万36 万11 万9鲤城区7.6 万25 万25 万32212 万12 万396407075810 万3876
16、0丰泽区6 万21 万21 万129410 万10 万37298799577781221057洛江区4.4 万17 万4 万7139 万8 万35227675805893516583泉港区9.7 万37 万10 万480319 万18 万7936913 万12 万38174泉州市总户数：238 万户；常住人口数：883 万人；男性比例 51%，女性比例 49%；年龄层次：18 岁以下占比 20%；18-35 岁占比 34%；35-60 岁占比35%；60 岁以上占比 11%。2.2. 泉州消费者分析泉州消费者分析泉州虽然人口基数不小，但是为了精准地确定消费群体，项目委托商业公司做了实地的调查研究，通过发放问卷的形式，向市民进行了面对面的调研。其中发放问卷总数 800 份，回收有效问卷样本 789 份，有效率：98.6%，其中男性问卷 399 份，女性问卷 390 份。被调查者的组成如下：17%43%27%10% 4%0%10%20%30%40%50%系列117%43%27%10%4%20岁以下20-
