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1、理顺产权产籍管理机制理顺产权产籍管理机制 规范房地产行业管规范房地产行业管理理政界 l 科学决策理顺产权产籍管理机制规范房地产行业管理口沈颖陈建强摘要:市场经济的高速发展,带来了房地产市场和房地产开发的迅猛发展.房屋作为商品进入市场,从而出现了多种产权结构,使房地产产权产籍管理面临着许多新问题.房地产产权产籍管理工作主要分为两大部分,即房地产权属登记工作和房地产产籍管理.随着居民收入水平的提高,房地产交易市场的活跃及房屋权属登记量的与日俱增,全国的产权产籍管理逐步实现了现代化,但也有部分县(市)由于领导不重视,制度不健全等种种原因而停滞不前,对于此现象部分县(市)房管部门的领导及同行应适应新形
2、势新任务的要求,紧跟时代的步伐,抓好产权产籍管理工作.正确认识产权产籍管理的关系,明确加强权属档案管理的重要性.产权管理是产籍管理的基础,产籍管理来源干产权管理,又反过来为产权管理服务,彼此相互依存,缺一不可.房地产产权产籍管理是房地产行政管理的基础性工作,这项工作涉及面广,基本上每个环节都关系到群众的切身利益.作为房地产产权产籍管理职能部门,随着机构改革进程加快,必然要在服务意识和工作观念上作相应的转变,才能适应社会主义市场经济体制的需要.特别是随着物权法的出台实施,对理顺房地产产权产籍管理机制,规范房地产行业管理,对社会和个人都具有重大的意义.关键词:产权产籍;管理1 房地产产权产籍管理的
3、工作目的和重要意义随着改革开放的不断深化,市场经济的高速发展,带来了房地产市场的日益发展和房地产开发的迅猛发展.特别是住房制度改革后,房屋已不仅仅是作为居家栖身之所,而是作为商品进入市场,作为投资方向,用以流通交换,变价抵押之产品,从而出现了全产权,有限产权,部分产权,以及集资建房,合资建房,租地造房等等多种产权结构,使房地产产权产籍管理面临着许多新问题,亟待提升到一个新的层次.1.1 房地产产权产籍管理具有明确的工作目的(1)保护房地产权利人的合法权益.保护房地产权利人的合法权益是房地产产权产籍管理的根本目的和出发点.加强房地产产权产籍管理工作,就是要及时,准确地对房地产权属进行登记,审查,
4、确权,发放房地产权属证书.凡经房地产管理部门确认并颁发了房地产权属证书的房地产,其权利人在房地产方面的权利,如房屋所有权,土地使用权,房地产租赁和抵押权,公民合法继承权等,都受到国家法律的保护.任何组织或个人侵犯了房地产权利人的这些合法权益,都要承担法律责任.(2)房地产产权产籍管理是房地产管理的基础工作.房地产开发和住宅建设,首先需要房地产产权产籍管理部门提供建设区域内的土地和原有房屋的各种资料,以便合理地规划建设用地,妥善安置原有住户,并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿.房屋的买卖,土地使用权的转让,房地产租赁,抵押等房地产交易活动,都涉及房地产权属和房屋的自然状况,这就要求房地产产
5、权产籍管理部门提供该房地产的位置,权界,面积,建筑广东科技 20o807 总第 192 期年代等准确的资料,以便对交易的房地产进行评估,征收有关税费,为房地产保险业务提供依据,办理产权过户手续,从而防止房地产交易后产生各种产权纠纷.房地产服务,如住宅小区管理服务,房屋的管理和修缮服务,需要权属登记管理部门提供房地产权属性质及房地产的有关资料以便根据不同的产权性质,不同的地段,面积,结构,用途等具体情况,确定修缮范围和收取费用,保证房地产的正常管理和服务.综上所述,房地产产权产籍管理贯穿房地产开发,建设,使用的全过程.(3)房地产产权产籍管理为城市规划,建设,管理提供了科学依据.搞好城市规划,建
6、设和管理,首先要了解城市土地的自然状况以及房屋的布局,结构,用途等基本情况.房地产产权产籍管理工作能全面,完整,及时,准确地提供上述资料,从而使城市规划和建设更加科学化,合理化.房地产产权产籍管理资料所提供的信息对旧城改造,新区建设,市政工程,道路交通,环保,绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据.1-2 房地产产权产籍管理对社会和个人的重要意义不断提高房地产产权产籍管理水平,强化房地产行业管理,对社会和个人都具有重大的意义.首先,房地产产权产籍管理的一个重要任务,就是对全社会的房产进行产权登记,保护房地产权利人的合法权益.产权登记是政府的行政行为,即各级人民政府根据国家的法律,法规和政策
7、,并依照一定的行政程序进行权属登记.这项制度在城市房地产管理法中以法律的形式确定了下来.产权产籍管理不仅关系到房地产行政管理的实施,同时也直接关系到城市的建设,管理和社会的安定,以及经济的稳定.加强房地产产权产籍管理为房地产市场提供信息资料,才能使房地产行业管理工作从单纯管理直管公房的小圈子里跳出来,面向全社会,面向全行业,宏观管理市场.其次,房地产产权是房地产权利人对产权房屋有占有,使用,处分,收益等权利,国家实行有效的产权保障体系,保护房地产产权人的合法利益不受损失.所有的房地产产权人都要认识到,房地产权利人只有依法向房屋所在地人民政府房地产行政管理机关进行产权登记,领取房地产权属证书,才
8、能受到国家法律的保护.再次,房地产产权产籍管理可以为经济建设提供决策依据.房地产产权产籍管理全面系统地掌握城市房屋的布局,结构,数量,质量,用途和密度等基本情况,这些基础资料可以为城市规划与建设,住房建设,常规开发,商业布局等,这些有关国民经济发展的重大问题,提供决策依据,避免盲目性,增加可靠性.此外,强化房地产产权产籍管理也可以为社会积累历史资料.通过产籍资料可以看出一个城市在不同历史时期的房屋状况,反映出不同年代的房屋结构,质量,设施和居住水平,从而全面了解这个城市不同年代的范围和规模,城市面貌的变化以及经济发展速度和人民生活水平.同时,也为解决房产历史遗留问题,落实房屋政策,排解房产纠纷
9、,为房地产信息咨询,仲裁提供资料和依据.为此,在城市房地产管理法贯彻实施中,应积极施行浙江省城市房屋产权产籍管理条例,建立和完善房地产产权产籍管理体制,搞好房地产产权转移和房屋变化的动态管理,实现房地产行政管理职能的转换,使房地产管理走上制度化,规范化,程序化,为房地产市场和发展房地产业作贡献.建立准确,完整,权威的产权产籍资料档案,形成科学的房地产产权产籍管理体系和规范的产权登记制度,尽快达到房地产产权产籍管理法制化,规范化,现代化,为房地产行业,房地产市场提供信息,服务全社会.2 当前产权产籍管理工作面临的一些问题随着我国经济持续快速发展,城市化进程加快,特别是我们嘉兴城乡一体化进程在全国
10、率先加快展开,城镇居民和村镇农民收入水平提高,为房地产业的发展注入了新的活力.尤其是住房制度改革的深化和房地产交易市场的活跃及房屋权属登记量的与日俱增,房地产权属档案数量急剧增加.全国的产权产籍管理部门根据建设部的要求和社会发展的需要,大多数城市设置了专门的权属档案管理机构,配备了相应的专业人员及档案保护设备,实现了产权产籍管理现代化,逐步走上了依法行政和规范化管理的轨道.但也有部分县(市)权属档案管理的现状不适应形势发展的需要,处在停滞不前的状态,阻碍着房地产事业的发展.主要表现在以下几个方面:(1)制度不健全,缺乏依法管档的意识.建设部从 1982 年始,就多次对产籍资料的管理发出通知,又
11、根据中华人民共和国城市房地产管理法,中华人民共和国档案法,中华人民共和国档案法实施办法于 2001 年 8 月 23日第 47 次常务会议审议通过并颁布了城市房地产权属档案管理办法,对权属档案管理机构的设置,人员配备,档案的收集整科学决策 l 政界理,归档管理,利用及法律责任均作了明确规定.但在实际工作中,却不能依法管档,缺少相应的规章制度,考核制度,严重存在人为的随意性.如某房管部门权属档案管理没有相应的管理制度,任凭产权登记人员随意将档案拿出,增删,有可能给个别人利用手中的权利损公肥私提供了可乘之机.有可能给国家,给房管部门造成重大的经济损失,教训极为深刻.(2)档案利用手段现代化程度不高
12、,影响作用的发挥.目前除大部分城市已利用计算机全面管理房地产权属档案以外,还有部分县(市)没有普及计算机管理,仍然靠传统的手工方式管理档案.其弊病主要表现在立卷,归档时间长,查阅利用检索慢,工作效率低,不能满足产权管理和社会发展的需要.(3)档案管理队伍的素质还有差距.目前档案管理队伍特别缺乏档案管理的专业人才和一专多能的复合型人才.档案管理队伍面对新时期档案工作的任务,对新时期档案管理队伍提出了全新的要求.而当前档案管理队伍的现状离新时期档案工作任务和要求差距很大.据统计:年龄老化,文化素质偏低,知识结构单一,专业技术不过硬,现代技术不熟已成为档案专业人才队伍的通病,当务之急,要减少差距,就
13、要提高档案管理队伍人员的素质,概括地说就是从事档案工作必须具备的基本能力.现代信息技术的飞速发展,加快了档案信息化建设的步伐,使档案工作的方式发生了重大变化,对档案管理队伍人员的综合素质提出了新的要求,要减少直至消灭这个差距,是档案管理队伍人员素质培养工作面临的又一个新的课题.3 做好产权产籍管理工作的几点思考鉴于上述现状,笔者认为:部分县(市)房管部门的领导及同行,应积极主动地适应新形势新任务的要求,大力发扬与时俱进,开拓创新的精神,紧跟时代的步伐,脚踏实地抓好以下工作.(1)务求实效,依法行政是产权产籍管理工作的灵魂.在房地产产权产籍管理工作中要求真务实,务求实效.房地产产权产籍管理是房地
14、产行政管理的基础性工作,同时也是为群众提供优质服务的一项服务工作.这项工作涉及面广,基本上每个环节都关系到群众的切身利益.这就要求我们在工作中坚持实事求是,不搞形式主义,不弄虚作假,不摆花架子;尊重客观规律,运用科学的,开放的思维方式来指导工作,提高服务质量和办事效率.档案法及城市房地产权属档案管理办法的颁布实施,使权属档案事业做到了”有法可依”,但真正做到”有法可依”和”依法治档”还要做大量的工作.权属档案事业的建设和发展,关系到社会经济的发展和保护产权人的合法权益,涉及面极为广泛.如果没有法律,法规对其规范,后果是不可想象的.因此必须认真学习,执行法律法规,并根据本单位的实际情况制订相应的
15、规章制度,考核制度,用法律法规来规范人们的行为,使档案管理不以人的意志而改变,不因人的更替而受影响.(2)创新是房地产产权产籍管理发展的动力.首先必须创新观念,树立为民服务意识.作为房地产产权产籍管理职能部门,随着机构改革进程的加快,必然要在服务意识广东科技 200807 总第 192 期政界 I 科学决策和工作观念上作相应的转变,才能适应社会主义市场经济体制的需要.具体就是要把工作职能转移到行政管理与提供服务并重上来,增强为民服务观念,不断提高服务水平和服务质量.另一方面,就是要转变工作作风,变被动为主动:同时也要加大对产权产籍管理工作的宣传力度,让群众了解办理房屋权属登记的重要性和必要性,
16、从而支持房地产产权产籍管理工作,保证这项工作的顺利进行.此外要创新体制,建立充满生机和活力的运行机制.设立一个房地产市场管理和产权产籍管理为一体的综合职能部门.房地产产权产籍管理与市场管理是既有密切联系而又侧重点和内容不同的工作,目前有的县(市)房地产市场和产权产籍管理由房地产管理局统一主管,具体的执行部门分别由房地产交易所和产权产籍股实施相关的职能,这对适应社会分工的细化有着重要的作用.但是随着工作的深入和形势的发展,两者分设的缺点逐渐暴露出来,主要体现在工作量与部门利益分配关系的矛盾上.由于两者在利益分配上会产生分歧,不得不花费部分精力放在利益协调上,不利于工作效率的提高和双方工作的顺利开展.从房地产业的发展趋势来看,建立一个房地产交易,房地产产权产籍管理为一体的综合部门是大势所趋,也是适应产权,交易一体化管理发展的需要.这种机构设置有利于理顺两者的业务关系,能够较好地达到建设部关于简化房地产交易和房地产权属登记程序的要求,切实做到”一条龙的内部传递制度,缩短群众的办理时限,使管理工作更加科学,办事效率更高,这有利于提高部门对外的形象.同时,
