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1、 赢了网 法律咨询 遇到遇到物权纠纷物权纠纷问题？赢了网律师为你问题？赢了网律师为你免费解惑免费解惑！访问！访问 http:/商品房认购与商品房买卖合同商品房认购与商品房买卖合同一、法条原文最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 ”商品房销售管理办法第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房
2、基本状况;赢了网 法律咨询 (三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。 ”赢了网 法律咨询 一、什么是商品房认购?认购一般都发生在什么时期?认购的形式有哪些?出卖人与买受人在签订合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为
3、订立商品房买卖合同的担保，这是当前商品房买卖的通常形式。商品房认购，是指商品房买卖合同双方当事人在签订预售契约或者买卖契约之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。在法理上，一般称之为预约合同。签订预约合同的目的是约束双方订立本约。关于认购的法律性质认定问题，从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认，所以，认购书尚不属于商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系，当事人交付的定金为立约定金。认购的形式现实中常见的有：认购
4、书、定购协议、预定协议等等。无论哪种形式，一般都意在对进一步签订商品房买卖合同作出约定，直接约定商品房的实质内容的不多见。赢了网 法律咨询 商品房认购一般在开发商已经办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，开发项目已定型，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订。二、如何认定名为商品房买卖认购协议，实为商品房买卖合同?商品房买卖合同是当事人双方规范相互之间行为的主要依据，因此在实践中为明确详细的写明合同内容是非常重要的，为了规范商品房的交易行为，目前使用的商品房买卖合同文本一般是房地产管理部门拟订的格式合同文本。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条“商品房的认
5、购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 ”依据本条规定，认定商品房认购书实为商品房买卖合同，即认定预约实为本约，应当具备两个条件：条件一、具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容;赢了网 法律咨询 条件二、出卖人已经按照约定收受购房款。商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的内容共有 13 条之多， 商品房买卖合同示范文本约定的合同内容有 25 条之多。建设部 2003 年 6 月施行的商品房销售管理办法第 16 条中对商品房销售合同的内容做出比较明确的
6、规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：()当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础没施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。2000 年 9 月建设部与国家工商行政管理局印发的商品房买
7、卖合同示范文本中约定的合同条款包括：(1)双方当事人的基本情况;(2)项目建设依据;(3)商品房销售的依据;(4)买受人所购房屋的基本情况;(5)计价方式与价款;(6)面积确认及面积差异处理;(7)付款方式及期限;(8)买受人逾期付款的违约责任;(9)交付期限;(10)出卖人逾期交付房屋的违约责任;(11)规划产权设计变更的约定;(12)交接;(13)出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷;(14)出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任;(15)出卖人关赢了网 法律咨询 于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺;(16)关于产权登记的约定;(17)保修责任;(18)双方就小区、楼字命
8、名权、屋面、外墙使用权的约定;(19)买受人合理使用房屋、公共部位和设施的使用权;(20)争议解决方式;(21)末尽事宜的约定;(22)附件效力的说明;(23)附件形式的要求;(24)签定之日起生效;(25)登记备案。 商品房销售管理办法是建设部颁布的部门规章，是对商品房买卖的当事人有约束力的强制性规范，而商品房买卖合同示范文本则是政府有关部门共同为了引导人们的交易行为而发布的文本，是种任意性的指导性意见，而不具有强制力，只是作为当事人的种参考。具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并不要求具备全部内容，只需要对合同的主要内容作出约定的，再加上第二个条件，就可以认定为实
9、为商品房买卖合同，至于哪些是合同的主要内容，可以参照合同法的相关规定确定，一般包括商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、交付、付款方式等。“出卖人已经按照约定收受购房款”的内涵为：认购书已经实际履行，出卖人已经收取了购房款。既包括全款，也包括部分购房款;对付款方式没有要求，既包括一次性付清，又包括分期付款，还包括住房贷款方式。三、认购书中的定金问题赢了网 法律咨询 (该小题主要参阅和摘录了国家民商法审判网文章民事研判房地产 “商品房买卖合同司法解释中的相关问题”(二)在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定金、 “订金、 “押金
10、、 “保证金”等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。在购房实务中，因为购房人对该房屋不满意，或对购房合同磋商不成功时，购房人要求返还定金或所交预定款，而开发商往往以购房人违约为借口，拒绝返还定金。认购所交定金在以后的处理成了现实中的难题，如何破解?一)、 商品房销售管理办法第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另
11、有约定的，从其约定。”赢了网 法律咨询 依据上述规定，可以分为三种情形来处理：一是符合商品房销售条件的，所预交款项又明确约定为定金或明确约定适用定金罚则的，由于购房人的当方面原因导致未能订立商品房买卖合同的，定金不返还。由于开发商单方面原因导致未能订立商品房买卖合同的，双倍返还定金。二是符合商品房销售条件的，所预交款项没有明确约定为定金或明确约定适用定金罚则的，无论谁的原因导致未能订立商品房买卖合同的，开发商都应当向买受人返还所收费用。三是不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。那么，收取的费用都应当返还。二)、 担保法司法解释第 115 条规定：
12、“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方，拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;接受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。 ”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未赢了网 法律咨询 能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 ”值得注意的是：1、怎么理解“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”?通常理解为：签订认购书
13、后，开发项目被政府行政决定取消、缓建、开发商的主体资格丧失、自然灾害导致开发项目灭失等。2、当事人不能就商品房买卖合同的内容协商一致，是否就可推论是一方拒绝订立合同呢?是否均应适用定金罚则?对于这一问题，一般认为，只要当事人在协商的主合同里没有特别约定，则不能认为是任何一方当事人违反预约合同拒绝订立主合同，不能适用定金罚则。如有一个案件，双方签订了认购书，交付了定金，后在这正式签订商品房买卖合同时，买方发现合同文本中增加了 11 条补充条款(是有关延期交款和交房责任等方面的规定)，买方意欲删除，被告不同意，后因未协商一致而未签订商品房买卖合同。赢了网 法律咨询 后买方起诉要求双方返还定金。一审判被告有过错，双倍返还定金。二审法院认为，在签订认购合同时，被告未出示销售合同的补充条款，致原告不能接受此时出示的合同补充条款，双方对认购书约定的买卖房屋的意思表示未能达成一致，双方均不存在违约，被告应返还原告定金。案例二：一消费者许高诉中鸿天房地产公司认购合同纠纷案。2000 年 1 月 8 日双方签订 SOHO 现代城认购书一份，约定认购预售商品房一套，1 月 21 日至 30 日签预售合同，交付定金 3 万元作为合同担保。在
