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1、1标准化产品（单体）定型设计标准化产品（单体）定型设计一、一、目的目的针对北京万科未来 3 年内在北京主流市场所可能面对的项目类型，设计标 准化的住宅产品定型，并对其进行初步的用地、经济、技术分析，确保其可行 性和实用性。标准化住宅产品定型的最终目的，是将实际项目中常用产品的设计工作前 置，以实现两个应用目的：1在新项目的前期分析中，可以以成熟的产品单元进行规划设计、经济、 技术可行性分析，确保分析和决策的准确性；2在实际项目操作中，可以用成熟的定型产品直接进入施工图设计，节省 住宅单体推敲的周期，以达到集团“均好中加速”的要求。二、二、具体内容具体内容根据北京的市场现状以及城市规划特点，未来
2、在我司主打的城乡结合部、 近郊及卫星城用地中，容积率 2 左右的项目将是主流；且在北京市场中，板楼 的接受度好于塔楼。因此，作为工作的第一阶段，将产品定型的重点确定如下：1楼型：11 层一梯两户的板式小高层产品。2户型：135 平米左右的主流面积三室户型。 包括两种户型： 面宽较大，进深较小，强调舒适性舒适性的户型，应具备独立餐厅、明卫 生间等特征； 面宽较小，进深较大，强调经济性经济性的户型，应具有较高的土地利用 效率，户内空间方正实用，体形简洁，结构经济。不超过 125 平米的紧凑型三室户型。 同样分为经济型经济型和舒适型舒适型两种。90 平米左右的紧凑型两室户型。150 平米的舒适三室户
3、型，可作为一梯两户的点式塔楼处理。3建筑风格：每种产品设计两种不同的风格类型。折衷风格：强调亲切的尺度和温馨的氛围。现代风格：简约主义。4住宅配置标准： 确定统一的交房配置标准，包括装修做法、设备配置、材料部品配置等。25结构可行性： 由我司结构专业顾问进行配合，对每种产品进行结构方案的初步设计， 并论证其经济性。6成本分析： 由我司成本人员依据以上成果，对每种户型、每种风格的定型产品单元， 进行成本分析，建立其基本的成本数据库。7规划可行性分析： 按照一定规模的典型用地，对每类定型产品进行规划容积率分析、交通 组织分析和停车组织分析，以明确其在具体项目中应用的可行性。三、三、成果标准成果标准
4、以每种户型的每种立面风格，作为一种定型产品，共计 6 种户型，12 种定 型产品，形成如下成果：1图纸： 平面图：各层平面图、屋顶平面图、地下层平面图，比例尺 1：200；标准层户型放大平面，1：50。立面图：34 个单元的组合体立面图 4 张，比例尺 1：200；标准 单元放大立面图，比例尺 1：50。剖面图：单元剖面图，1：200。效果图：表达建筑体块、材料关系和立面效果的轴测、透视渲染图， 12 张。规划分析图：以 200200 米的地块利用该产品进行容积率试验， 并进行交通、停车分析。以上图纸达到扩初深度。2技术指标：面积指标：户型建筑/套内/使用面积指标、单元总面积指标。成本分析：标
5、准单元的建安成本分析。四、四、实施计划实施计划1人员组织：由我司设计部设计研究组负责组织外部设计机构、公司销售、成本、工程 部共同完成。外部设计机构负责具体产品设计；公司销售部负责对产品给出市场评价；3成本部依据方案对产品进行成本分析；设计部结构顾问、工程部依据方案对产品提出结构初步方案，对产品进行 技术可行性分析。2时间计划： 第一阶段拟完成 135 平米主流三室、150 平米舒适三室，共计 3 种户型，6 个定型产品类型。以下计划假设以 9 月 13 日为工作正式开始时间。方案阶段（9/139/24）：由外部设计机构完成，2 周完成初步方案。方案深化及技术分析（9/2710/9）：我司销售
6、、工程、成本人员介入， 对初步方案进行评价、分析；设计机构根据分析对方案进行调整、深 化。用 2 周时间完成定型产品的成本、技术分析。汇报及调整（10/1110/15）：以上成果初步整理汇报公司，并按公司 要求进行调整优化。成果整理阶段（10/1810/22）：由设计部和设计机构对成果进行汇总、 整理，形成最终产品定型资料。五、五、费用预算费用预算1以上工作中，委托外部设计机构进行设计工作需发生部分费用。预计设 计费用如下：定型产品建筑设计（按户均 130 平米，建筑专业扩初深度设计费 10 元/平 米计）：13022 户1028600 元/户型。考虑每种户型有两种立面风格，形成两种定型产品，预计其总设计费 3 万 元，即每种定型产品设计费每种定型产品设计费 1.5 万元万元。则 12 种定型产品总计 121.518 万元。另考虑进行概念规划分析费用 2 万元，共计共计 20 万元万元。2费用出处说明：此部分费用暂时计入设计部研究咨询费用。当今后实际项目使用该定型产 品时，应要求将其设计费滩入该项目设计费中，并相应扣减届时的项目委托设 计费。设计部4设计研究组2004-9-9
