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1、论业主的建筑物区分所有权的法律保护论业主的建筑物区分所有权的法律保护宁夏大学硕士学位论文论业主的建筑物区分所有权的法律保护姓名:许浩申请学位级别:硕士专业:法学理论指导教师:戴新毅20090301 摘 要随着我国住房商品化改革的逐步推进,对物区享有自治管理的权利日益受到业主重视。物杖法的颁布从物权的基本理论着手.在借鉴建筑物区分所有权制度的摹础上,从业主权利的观状出发使建筑物【分所有权制度在立法上得以确立.体现了建筑物区分所有权理论在我因理论研究中的基本成熟.但随着新的建筑物区分所有权法律关系的不断发展. 物权法对建筑物区分所宵权的相关规定还过于原则性,缺乏可操作性、明确性。难以有效调整实践中
2、错综复杂的建筑物【分所有法律关系.需要进一步对建筑物五分所有权制度进行完善,来维护与保障业主的合法杖益。为此,本文从现实生活中分析原因.理清业主实际应该享有的权利关系.贯彻落实业主自治的基本理念.提商业主自治能力、确立业主在团体自治中的核心地位。同时,本文还提出,保护业毫权利的对策。包括业主与物业服务企业、业主与房地产开发商、业主与业主、业主与筇二人之间享有的权利保障。充分发挥新型的物业管理模式作用.真芷实现业主的自治管理权利,希望在吸收建筑物区分所有权制度基本理论的基础上对保护广大业丰权利的研究有所裨益,并能够为上权利保障的实践工作提供借鉴。关键词:建筑物分所有权,业主权利.物业管理,物权法
3、.业主自治 .、. .、 。 . .。. . 、. . 硼. , 、 . . . 、 . , . . .、.: , ., ,独创性声明本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果,也彳包含为获得 。夏大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同:作的刁志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的况明并表示了谢意。研究生签名: 时间:久。口少年/月歹浩许关于论文使用授权的说明本人完全了解宁夏大学有关保留、使用学位论文的规定,即:学校有权保留送交论文的复印件和磁盘,允许
4、论文被查阅和借阅,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同意宁夏大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。保密的学位论文在解密后应遵守此协议删: 汐罗年歹月浩研究生签名:许帆二训年月三同新躲嘶扔搬;:疆,、 碾沦之 第?争学膏曼皇曼曼; ; ?皇皇曼曼曼一一第一章导言第一节选题的意义、国内外研究情况一、选题的意义。 理论意义伴随着高层建筑物的大量出现。物业小区的全体业主不仅拥有存结构:和使用上具备独立性的房屋宅间。而月.业主对于整个建筑物的主体结构、共用配套设施设备而言.却属于一种特别的共有。建筑物区分所有权制度因此逐渐被采纳并获得发展。在建筑物区分所有
5、的情形下。对业主权利的保护口益受到学耆、政府以及业主所关注,若还是按照独门独院、一家一户的传统所有权关系以及相邻关系处理业主权利纠纷.是尤法妥善保护业主的权利,英天法系和大陆法系都十分重税业主权利、建筑物区分所有制度的立法,德、美、日、法等日家并掂此形成较为成熟的业主权利保护机制。本文的理论意义旨在建筑物区分所有权制度的基础上.理解我国建筑物区分所有枞之成员权的基本观念和原则.准确把握区分所有权人团体治管理的基本概念及其地位和作用,明确成员权人自治管理的理论基础,界定成员权入团体自治管理机构的地位、职责,贯彻落实“业主自治”的基本理念,提高业主自治能力、健全业主自治机构。确立业主在团体自治中的
6、核心地位,建立和完善业主权利的保障机制。二现实意义随着住房制度改革的深入、住宅小区的蓬勃发展。越来越多的城镇居民拥有自己的房屋。一个小区聚集了多栋住宅高楼和绿地、道路、车库等房屋相关物.一橡住宅高楼被分割为小同部分而为众多的住户所有,小区内部、楼字内部产权主体日益多样化.多个主体之间的关系也越来越复杂。近年来,有关城市住:芭小区业辛权益受到侵害、业主之问、业主与房地产开发商、物业公司的纠纷等各类报道频频见诸于媒体。由于业主权利已经成为私人不动产物杈中的藿要权利,保护好业主权利,正足保护公民的基本财产权、维护公民的基本人杖的迫切需要。尽管物权法的颁布以及物业管理条例的修改对业毛的相关权利做了部分
7、觇定。暂时解决了业主自治管理与物务企业表面之问的矛盾,但对区分所仃的范围、小区日常管理运作及维护、业主大会的法律地位等事顺并未进行详细规定.这对于实践中以类型多样、原因复杂、解决棘手为特点的业主权利纠纷而然,业主权利的保护机制急需进一步确立和完善。因此。理顺作为核心主体的成员权入与物业服务企业的关系、业主与房地产开发商的关系、业主与政府行政管理之问的关系等,完善业主日治管理与物业服务企业之间的矛盾克服机制.有效地发挥新型的物业管理模式作用.充分实现业上治管理。对业主权纠纷类型及解决机制进行深入研究,有助于我国业主权保护机制的确立和完善.进一步完善我国不动产法律制度,从根本上保护业主权利.对于构
8、建法治国家与和谐社会具有重要意义。:嗄、 严硕学,沦之 第节吁吉二、国内外研究情况建筑物区分所有权足一种较为特殊的不动产所有权形态,足近现代各国物权法上一项重要的不动产权利,无论足大陆法系国家的学者还是英美法系国家的学背部十分重视建筑物区分所有相关理论及实践问题的研究。而且不同国家的立法对建筑物区分所有权概念的称呼也有很大差异,德国称“住宅所有权”,法国称“区分各阶层不动产之共有”或耆“住宅分层所有权”.瑞士称“楼层所有权” 。澳大利亚称“单元住宅所有权” 。同时.德国学者贝尔曼认为专有权、共有权和社员权三昔/;可分离,从而形成集物权法和人法为一体的特别法,称为“共同的空间所有权” 。日本学耆
9、丸山英气也积极倡导此种观点。我国学者陈华彬认为建筑物分所有.是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权.与对建筑物共用部分所亨有的共同部分持有权。以及因.分所何权人之间的共同关系所产生的成员权之总称:支持“二元论”观点的学者有台湾地区学暂郑波.主张专有部分所仃权和共用部分所有权构成建筑物区分所有权。同时。台湾学瞢。泽鉴先生也指出区分所有之建筑.由专有部分及共有部分构成之:支持“一元论”脱点的学耆有日本著名学首我妻荣、台湾地区史尚宽、刘得宽。我妻荣先生认为.建筑物区分所有权足在专有部分上成的所有权,其性质与一般所有权无本质差异。史尚宽先生认
10、为数人区分一建筑物而各有其一部分者,谓之区分所有权。刘得宽先生也指出存建筑物专有部分上所成立之所有权。便为天分所囱.权。关于建筑物区分所有权中的成员权.日本学者丸山英气认为成员权丰要是对全体分所仃权人的共同事务所享有的权利和承担的义务.它不仅仅是单纯的财产关系.其中有很大一部分是管理关系.具有人法管理制度之要素存在。而台湾学者戴东雄先生认为德囤住宅所有权由供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所何权、住芒所有权人共用建筑物上所设立的持分所有权。及基于共同关系而产生的身份上之成员权所构成。我词学者于大水认为成员权足专有权和持分权派生出来的一种权利.本质上是一种管理权。第二节选题研究方法、框
11、架、创新点一、选题研究方法一文献资料法文献资料法是通过检索、整理有关文献,并对其进行加工与处理,形成对所要研究课题科学认识的方法。在研究的过程中.笔耆收集与整理了有关芷法学、民法学、行政法学、经济学等法学疗面的伟籍.为确定论文思路和内容、框架打下了基础。二逻辑和语义分析法本文运用了归纳法对我国已有的法律、法规、规章进行了纳和整理,并运用语义分析方法对部分法规和规章的表达方式进行分析.并以此为基础对业丰权利的现状和原因进行了探讨。三比较分析方法:夏,.硕产一沦 镌。争矗。把我国己有的法律、法规、规章与国外的法律相比较,在符合围情的基础上借鉴外国先进的关于保护业辛权利方面的经验.丰富有关业主权利的
12、理论学说和制度配置,开阔理论界研究的视野。以更好地维护业主的权益。四分析实正的方法以实践中颇有争议的主权利纠纷进行探讨.结合相应的建筑物区分所有杖理论进行实证地分析。从现象中透视亥类纠纷的本质问题.并提出一些具体的、有钳对性的解决方案。二、选题框架全文共分为五童。分别为导言、业上的建筑物区分所有权概述、侵犯业主权利的类型及其原大分析、物管理中、世主权利的保障以及结论。在第二章业主的建筑物区分所有权概述中.分别阐述了建筑物区分所有权的概念、特征和内容。关于建筑物区分所有权的概念采用三元论学说。倡导在专有部分所有权和共有部分持分权的基础二增加成员权,我国学者段启武先生在民商法沦丛第一卷“建筑物区分
13、所有权之研究”一文指?建筑物区分所有权简言之是指建筑物分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。之后.分别从建筑物区分所有权的客体标准、所有权人的权利对建筑物区分所仃权逐一进行介绍.对保护、比主权利的法理学基础定位在建筑物区分所有权中的成员权.通过对成员权的理沦分析.寻求保障业主权利的法理依据.并阐述成员权与专有所有权、共有所有权的相巨关系。第三章对侵犯业辛权利的类型及其原因进行初步解析。类型主要包括开发商和物业服务企业的侵权行为与违约行为、相邻业主和行政机关的侵权行为。开发商的侵权行为与违约行为包括房地产开发商住物业小区开发过程中的侵权与违约、房地产开发商在前期物业管理过程中的侵权与违约:物业
14、服务企业的侵权行为与违约行为由建筑物共有部分发生纠纷、费用纠纷以及关于业差人身、财产纠纷组成:相邻关系产生的纠纷、共有关系产生的纠纷构成了柙邻业蕾的侵权行为:行政机关的侵权行为表现为县级以上政府主管部没有会同同级房地产行政主管部门对物业服务企业实施有效的觇范化管理。弱化对物业服务收费的监督。而侵害业主权利的原因是复杂的,本文主要从法律、行政法规、行政规章对业主权利在立法上的局限性、权力分布不对称、利益分配不平衡三个方面来进行解析。第四章关物业管理;业主权利的保障,由完善我 物业管理立法、加强前期物业管理、明确物区车位及三库的 属、建构和喈的物务关系、健全业自治管理机构体系等具体的、有效的对策和
15、建议,以更好地维护业主的合法权益。首先。由于物权法没有明确规定业主委员会是否享肯诉权.要完善我国物管理立法以保护业主权利。必须赋予业主委员会的诉讼主体资格和受侵害的业主享有撤销权。在前期物业管理中,房屋买受人存签订前期物业服务合同时,要严格审核商品房销售合同、商品房销售说明书以及宣传资料,正确处理好前期物务合同与物业服务合同的衔接问题。其次.明确物业小区车位、车库的归属.在首先满足业乇需求的日,.捉下.通过法定方式和合同约定方式确定车位、车库的所有权。同时。要完善住宅项维修资金管理,健全物务收费管理制度.保护广大业主人身权利、财产权益。加强物业服务监督。强化业主大会职能,规范管理规约。正确处理
16、好相邻关系,健令业主投票表决芍式.加大政府监管力度。:砭、 砸学论之 钙?节弓膏在第五章结论中,物业小区业主不仅享有作为一般公民所享有合法的财产权利和人身权利,尤其是对自己的住宅亨有的所有权,而且其作为物业服务合同的当事人而享有债权.按照物业服务合同的约定,业主有权接受物业服务企业提供物服务.提议召开业主大会会议.并就物业管理的囱.关事项提出建议,提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。参加、主大会会议.行使投票权.选举业主委员会委员,并享有被选举权.监督业主委员会的上作和物服务企业腥行物业服务合同.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权,监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。另?方面亭有建筑物区分所有权.即业主对其专有部分享有所有权。对建筑划内的共有部分享有共有权。以及对建筑区划内的共有部分享有共同管理的权利。此外,对于实践中大量存在的侵害物业小区业主权利的行为。应该视其主
