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1、工程经济学课课 程程 设设 计计 说说 明明 书书设计题目：某房地产项目财务评价设计题目：某房地产项目财务评价0目录课程设计任务书2投资方案设计5方案一5项目概况5投资估算5资金筹措计划6项目经济效益评价8不确定性分析12方案二13项目概况13投资估算13资金筹措计划14项目经济效益评价16不确定性分析20方案比选21结论211课程设计任务书 1设计题目某房地产项目财务评价2设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。
2、3任务3.1 任务要求充分利用所学知识独立完成项目的经济评价，内容全面合理。每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。3.2 设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。建筑物地点：某大中城市，可参照武汉；房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规 模可以是：多层、小高层或高层；建设用地 50000m2；投资估算相关数据：（1）前期费用：土地费用：商业用途 1200 万元/亩；住宅用途 800 万元/亩可行性研究费：自行考虑城市基础设施配套费：80 元/ m2建筑面积消防设施配套费：5 元/ m2建筑面积生
3、活垃圾服务费：12 元/ m2建筑面积白蚁防治费：1.3 元/ m2建筑面积勘察设计费：建筑安装工程费总造价2%规划管理费：1.8 元/ m2建筑面积（2）建设期间费用建筑安装费用：多层按 1000 元/平方米考虑，高层和小高层按 1500 元/平方米考虑；设备：要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。供水电工程：自行考虑。2（3）管理费和预备费：自行考虑。（4）其他费用：自行考虑。建设期：多层按 2 年考虑，年末付款；小高层和高层按 3 年考虑，每年年末等额付款；若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处） ，销售时间按 3 年考虑；写字楼出租按每年 8
4、0%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处） ；建设资金：自有资金占总造价的 35%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按 7%计算） ，银行贷款在年中支付；要求自有资金率在 35%以上；建筑容积率要求（最大值）：住宅：多层 2：1，高层和小高层 4：1。商业用房：5：1。行业基准收益率按 15%统一考虑；计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由） ；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。4时间安排本次课程设计安排在 2012-2013 年第一学期第 17 周进行
5、。5设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。至少设计 2 种开发方案进行比选；各种方案应包括以下内容（可参照第 6 章内容）：（1）投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用） ；（2）资金筹措计划；（3）项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容） ；（4）不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析） ；
6、结论。在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、3动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。6设计工作要求课程设计作息时间同上课期间。课程设计要求独立完成，不得抄袭。一经发现取消成绩。所交课程设计统一为 A4 页面大小装订上交，封面参照首页。课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。7成绩评定标准不迟于 18 周星期一下午 5 点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8主要参考资料1付晓
7、灵主编，工程经济学.中国计划出版社，20072刘晓君主编，工程经济学.第二版.中国建筑工业出版社，20083叶晓甦主编，工程财务与风险管理.中国建筑工业出版社，20074建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划出版社，20065国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社，20064投资方案设计方案 1：建多层商品房住宅楼，高 8 层，容积率为 2：1.，土地使用费为800 万元/亩，建设期 2 年，银行贷款年中支付，销售价格为 14000 元，该楼盘 3 年内全部卖完，销售量各年依次为 40%，30%，30%。方案 2: 建高层商品房住宅楼，高 3
8、0 层，容积率为 4：1.，土地使用费为800 万元/亩，建设期 3 年，银行贷款年中支付，销售价格为 11000 元， ，该楼盘 3 年内全部卖完，销售量各年依次为 40%，30%，30%。方案一：多层商品房住宅楼项目概况此房地产开发项目位于武汉市汉口区中心地带，占地面积 50000，建筑容积率 2：1，建筑面积为 100000，建设期为 2 年，销售期 3 年。投资估算1、前期费用土地费用：800500003/2000=60000 万元可行性研究：60 万元城市基础设施配套费：80 元/100000=800 万元消防设施配套费：5 元/100000=50 万元生活垃圾服务费：12 元/10
9、0000=120 万元白蚁防治费：1.3 元/100000=13 万元勘察设计费：10000 万元2%=200 万元规划管理费：1.8 元/100000=18 万元2、建设期间费用建筑安装费：1000 元/100000=10000 万元设备：（由于是多层，不考虑电梯，费用为 0）供水电工程：100002%=200 万元3、管理费：200 万元5基本预备费：714615%=3573.05 万元4、其他费用：60 万元5、建设期利息估算预估项目贷款 50000 万元，年利率 7%，贷款在每年年中支付，并分两年投入，第一年 20000 万元，第二年投 30000 万元。 表 1 建设期利息估算（万元
10、）工程总造价 75294.05+3199=78493.05 万元，自有资金 28493.05 万元，占工程总造价的 36.3%。 资金筹措计划1、自有资金为 28493.05 万元，建设期为两年，贷款第一年投入 20000 万元，第二年投入 30000 万元。表 2 长期借款还款计划表（万元）项目123利息累计年初累计欠款 0.002070053199当年借款 20000 30000当年应计利息70024993199年末欠款累计2070053199项目345期初累计欠款531993546617733当期偿还本金177331773317733当期偿还利息3723.932482.621241.31
11、期末欠款累计354661773306表 3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）表 4 建设投资估算表（万元）序号项目121总投资39246.5339246.521.1建设投资38546.5336747.521.2建设期利息70024992资金筹措39246.5339246.522.1项目资本金18546.536747.522.2债务资金20700.0032499序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设 其他费合计比例1工程费用合计102001020012.99%1.1建筑安装费100001.2供水电费2002工程建设其他费合计612616126178.05%2.1土地使用费600002.
12、2城市基础工程设施配套费8002.3消防设施配套费502.4生活垃圾服务费1202.5白蚁防治费132.6勘察设计费2002.7规划管理费182.8可行性研究费603预备费合计3573.053573.054.55%3.1基本预备费3573.054其他费用+管理费用2602600.33%5建设期利息319931994.08%合计1020068293.0578493.05100.00%72、各项资本金估算 （1（工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利 700 万；（2（财务费用：每年偿还当年利息； （3（营业费用：经预测每年营业费 300 万，用于宣传、推销广告等； （4（修理
13、费：（设备+水电）10%=20 万； （5（建设费用：总投资额分三年摊销 26164.35 万元； （6（总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。表 5 总成本费用（万元）序号项目3451工资及福利7007007002财务费用3723.932482.621241.313营业费用3003003004修理费20 20205建设费用26164.3526164.3526164.356总成本费用30908.2829666.9728425.66项目经济效益评价 1、销售收入估算调查显示，按汉口区繁华地带平均房价计算，将该项目房价定为平
14、均每平方米 14000 元，在 3 年经营期内，第一年售出 40%，第二年售出 30%，第三年售出 30%。第一年的销售收入：10000040%1400056000（万元）第二年的销售收入：10000030%1400042000（万元）第三年的销售收入：10000030%1400042000（万元）总销售收入为 140000 万元。2、增值税的估算（增值税税率为 17%）：第一年应纳增值税：5600017%9520（万元）第二年应纳增值税：4200017%7140（万元）第三年应纳增值税：4200017%7140（万元）83、营业税及附加估算根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除 30%
15、计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米 4 元，城市维护税按增值税的 7%计算，教育费及附加按增值税 3%计算。城镇土地使用税：100000440(万元)城镇维护建设税：第一年 95207%666.4（万元）第二年 71407%499.8 万元）第三年 71407%499.8（万元）教育费及附加： 第一年 95203%285.6（万元）第二年 71403%214.2（万元）第三年 71403%214.2（万元）表 6 营业收入、营业税金及附加估算（万元）序号项目合计3451营业收入1400005600042000420002增值税23800 9520714071403营业收入及附加25009927547543.1城镇土地使用税1204040403
