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1、在房地产去库存的大背景下，日前，中国指数研究院房地产分析师们对全国各级城市房地产市场发展形势进行了调研。分析师们对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和投资机会进行分析。 在所分析的约 160 个城市中，部分城市市场表现良好，未来具有一定发展空间；而多数三、四线城市的房地产市场受各类因素影响，发展面临较大风险。通过对风险城市的梳理，分析师们将这些城市按风险成因分类，主要归为四种类型： 前期膨胀型：经济基础好，前期投资过度，目前市场进入低迷期 这类城市依托其在各省突出的经济地位以及城市发展规划，吸引众多房企入驻。前几年过度开发、过度投资等均造成楼市膨胀发展，而
2、随着楼市供应量的不断加大，需求并未随之大量增加，市场逐渐低迷。 产业单一型：经济发展缓慢，居民收入低，楼市去库存动力偏弱 这类城市受制于单一的产业结构，经济发展受阻，居民收入下滑，购买力下降。比如山西临汾，该城市属于资源型城市，资源消耗过大，造成经济发展缓慢。另外，经济的不景气也一定程度上造成人口大量外流，直接影响楼市需求。这类城市亟须产业转型升级，带动经济快速发展，从而提高居民收入，增强人口的吸附能力，给楼市发展提供动力。 吸引力弱型：人口流向临近中心城市，外来人口少，楼市需求不足 一方面，这类城市经济基础薄弱，人口吸附能力差，流出的人口多数涌入临近中心城市，比如湖北荆州、武穴、随州的流出人
3、口多数涌入武汉，陕西华阴多涌入西安。另一方面，城市定位不明确，外来人口偏少，在承接一线及热点二线城市人口外溢方面无优势。 供需错配型：有需求，有供应，但两者错位，楼市库存难去 这类城市有一定的潜在住房需求，但因楼盘同质化严重，这类需求因在市场上无合适的产品而不能得到满足。而市场上同类产品库存量偏大，造成供需错配。 针对具有楼市风险的城市，建议从以下几个方面更好地推动去库存。 大中城市加快调整产业结构，促进经济转型升级。对于经济结构不合理的大中城市，比如二线城市沈阳、长春等，去库存的方法在于加快调整产业结构，促进经济转型升级。具体来说，就是从城市的产业结构入手，降低第二产业在经济结构中的占比，引
4、入新兴产业，大力发展第三产业，通过产业结构的优化调整促成经济转型升级。经济一旦转型成功将赋予城市新的活力以及带给城市更多的就业机会，带动人口回流及外来人口长期导入，进而在产城融合的进程中产生大规模的置业需求。 小城市明确城市定位，加快城市建设，增强人口吸附力。小城市应围绕区域中心城市，结合自身特点及资源禀赋优势，明确城市定位，加快建设与自身资源禀赋相匹配的城市配套，从而在区域经济一体化发展大潮中，抓住机遇，主动承接区域中心城市的产业转移，增强对外来人口的吸引力。明确城市定位后，应进一步加快城市基础设施建设，提高城市的可居住性，提升城市的人口吸附能力。 土地供应优化结构，房地产项目要迎合市场需求。一方面，要结合当地市场实际情况，适时、适量推出住宅和商办用地；对于未开发的房地产用地，也可根据城市的特征，通过转型利用等方式盘活存量土地。另一方面，针对住宅市场，优化产品结构、适时降低价格。以消费者需求为导向，找准购房者的诉求点，合理调整产品结构和价格，拒绝产品同质化。
