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1、 1房地产成本控制要点应用指南房地产成本控制要点应用指南(试 用 本)编者按编者按我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本公司成本 控制要点应用指南。其中有三点需要说明：第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵 盖所有的成本控制内容。第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以控制什么 What、怎样控制How和谁来控制Who的编写形式，仅提 供一本应用指南。第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。 希望它能在工作中为大家带来便利。总部人事部培训基地、总部人事部培训基地、2000、62目目 录录第一项.Error! Refer
2、ence source not found.第二项.Error!Error! ReferenceReference sourcesource notnot found.found.第三项.Error!Error! ReferenceReference sourcesource notnot found.found.第四项.Error!Error! ReferenceReference sourcesource notnot found.found.第五项.Error!Error! ReferenceReference sourcesource notnot found.found.第六项.Er
3、ror!Error! ReferenceReference sourcesource notnot found.found.第七项.Error!Error! ReferenceReference sourcesource notnot found.found.第八项.Error!Error! ReferenceReference sourcesource notnot found.found.第九项.Error!Error! ReferenceReference sourcesource notnot found.found.附件.北京公司规范化管理系列文件目 录3立项成本控制要点应用指南立项
4、成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方 式的不同而有所区别。该环节由于有 国家多项法规政策的限制，运作时灵 活度较小，基本原则是在国家规定范 围内最大限度地控制企业的费用。项 目部在项目开发前期起主要作用，因 此，这一环节成本控制的主要任务由 项目部来承担。控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件征地费用 少交或晚交，力争减免项目部负责拆迁安置费用房产确权后办理拆迁 安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公司工 程体系走；交政府部分 按有关规定办理工程部、设计部和审 算部负责自建部分；工 程部负责交政府部分。1、新新 征土地征土地规划条件
5、满足公司利益最大化， 合理提高容积率，降低 土地成本项目部、设计部负责详见项目立项成本控 制要点说明中项目开 发成本构成表、附表 一、附表二。买断内容明确买断内容明细项目部负责 付款总额为公司争取最大利益项目部负责 付款时间周期长、次数多项目部负责 三通或七通一平 的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责2、买买 断项目断项目手续风险与项目付款时间直接挂 钩。项目部负责详见项目立项成本控 制要点说明中项目开 发成本构成表、附表 一、附表二及买断方 式的成本构成合作方式符合集团要求，有利 于北京公司；项目部负责分成比例双赢原则；项目部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同中交
6、房标 准项目部负责开开 发发 形形 式式3、合合 作开发作开发付款总额 付款时间选择有利于公司利益 的方式项目部负责 项目部负责详见项目立项成本控 制要点说明中项目开 发成本构成表、附表 一、附表二及合作开 发的成本构成第一项4规划环节成本控制要点应用指南规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大， 具有“一锤定音”的地位和作用：在规 划环节进行成本控制是实现事前控制的 关键，可以最大限度的减少事后变动带 来的成本。所以该环节控制要点和控制 内容相当复杂，基本原则是，周密规划， 科学讨论，严格审批。设计部和各类评 审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制要点控制什么控制什么
7、怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析 市政状况信息分析 规划要点确立 可行性研究设计任务书 可行性设计变更设计部负责，项目、 审算、销售部配合暂缺相应可操作参 考文件，以下同（2）方案评审组成可行性规划评审委 员会，对方案进行评审、 确定。 未通过的方案进入可行性 设计变更环节，再重新评 审。由项目、设计、工 程、审算、财务、 销售等各部门组成 评审委员会，总经 理负责对可行性规划设计根据 实际情况进行细节调整 设备选型方案提前确定设计部负责，工程 部配合1 1、 规划方案规划方案（3）设计成果 根据提交的设计成果进 行投资估算审算部负责，设计
8、 部配合 根据项目前期运营的情 况和市场分析制订设计任 务书设计部负责，项目 部、销售部协作方案设计招投标设计部（1）设计方案方案设计评审招投标评审委员会2 2、报批设计、报批设计（2）报批注意市政设计 注意相关法规，完善自身 报批规范性，材料完整项目部负责，设计 部配合控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件第二项5（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整 设计要求 内部审核设计部负责，知会 各部门根据扩初设计招投标方 案和设备选型、实体研究、 环境方案等因素对总成本 作出概算设计部与工程部负 责（2）成本概算制订经营指导书审算部负责 根据扩初设计要求招
9、标 专家评审 内部评审招投标评审委员会3 3、扩初设计、扩初设计（3）扩初设计图设计调整设计部负责（1）地质勘察搜集权威地质资料 自己专业人员勘察（2）设计方案评审桩基设计 2 种以上形式 由专家进行桩基形式和桩 基结构评审4 4、桩基设计、桩基设计（3）桩基施工图设计调整设计部负责，工程 部协助（1）施工图设计要求根据销售包装设计、桩 基设计、功能设计及配套 设施等因素，在扩初图基 础上确立施工图设计要求 建安施工图中结构造价、 建筑造价和环境设施费等 约占总造价 70%的部分属于 设计方可控部分，应严格 审核。设计部和工程部负 责，其他部门协助（2）报建政府部门报批费，按政府 有关政策交纳
10、。项目部（3）报施图 （4）审图 （5）施工配合互审互签，明确修改意见， 设计洽商设计部负责，工程 协助，知会销售部5 5、施工图设、施工图设 计计（6）面积测算设计图纸测算与实际施工 时检验相结合设计部负责，工程 部协助 6 6、销售包装、销售包装 设计设计结合营销费用控制 施工招投标（1）方案设计要求根据扩初设计图、经营指 导书和实体研究的结果确 定方案设计要求设计部负责，销售 部协助市场信息调研 根据设计要求确定装修材 料和设备（2）材料设备选型成 本方案制订装修设计目标成本 计划明细表 装饰综合价格拆分分析设计部负责参见深圳公司文件制订设计任务书设计部负责，销售 部协助7 7、装修方案
11、、装修方案 设计设计（3）招投标 评审招投标评审委员会 控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件6市场调研销售部负责（1）小区建筑物功能 的经济评估有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、 工程部协助（2）市政配套方案市政状况调研 争取政府有利条件项目部负责根据投资估算和报批标 准确立环境设计方案目标 成本总额设计部负责，项目 部协助（3）环境方案设计招投标招投标评审委员会 市场现状分析，智能化 必要性分析 智能化内容控制销售部负责 （4）智能化设计 招投标，寻找外部合作， 争取双赢招投标小组组织， 总经理负责8 8、功能设计、功能设计（5）销售承诺保持
12、各部门与销售部的信 息畅通，保障销售承诺与 实际功能的一致性设计部负责，工程 部协助（1）设计调整费用 9 9、设计变更、设计变更（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽商流 程进行设计部负责，工程、 销售部协助详见工程现场 变更管理规范（1）选型 （2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料 设备，使设计在图纸阶段 就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程 部协助1010、材料设备、材料设备（3）采购招投标招投标评审委员会详见设备材料 采购规范 其他费用其他费用物业管理完善费限额设计审算部7招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、 设计、审算、销售等
13、多个部门的实际 运作，在程序上没有太多变数，但具 体内容特别是招投标评审委员的选择 则须有很强的针对性。这个环节成本 控制的难点在于标书制订，重点在于 评标。控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件建立承建商、工程监理、 材料及设备供货商名册及 资料库。 从公司认可名册中的承 建商、供货商、监理公司 中选择投标单位。 主办部门推荐五家投标 单位报招投标工作组。工程部负责工程监 理招投标合同； 设计部负责设计、 环境、装修招投标 合同。 审算部负责材料设 备招投标合同。 销售部负责营销、 包装招投标合同。详见招投标管 理规范第 8 条 至 15 条和招投
14、标管理程序1 1、投标单、投标单 位的选择位的选择（1）资质 （2）管理水平 （3）技术力量 （4）历史记录 （5）资金实力 （6）合作经历招投标工作 小组审核、 考察、评估、筛选三家以 上投标单位报招投标评审 委员会及主管领导 招投标评审委员会 审核 主管领导批准。详见招投标管 理规范第 8 条 至 15 条和招投 标管理程序主办部门起草、制定招投 标标准文本1、工程部负责工 程监理招投标合同；2、设计部负责设 计、环境、装修招 投标合同。 3、审算部负责材 料设备招投标合同。4、销售部负责营 销、包装招投标合 同。详见招投标管 理规范第 6 条、 第 16 条至 20 条、和招投标 管理程
15、序2 2、招投标、招投标 文件文件各类合同的招投标书内容应 包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须 加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。招投标工作组审核招投标评审委员会 审核； 主管领导批准；详见招投标管 理规范第 6 条、 第 16 条至 20 条、和招投标 管理程序第三项8控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件优先顺序 1、技术评标 2、经济评标 3、合作经历1、技术部门负责 技术评标 2、审算部负责经 济标书的评标 3、财务部负责审 核广告包装费详见招投标管 理规范第 21 条 至 33 条、和招 投标管理程序3 3、评标和、评标和 定标定标(1)技术性评标和定标 (2)经济性评标定标综合审核投标单位；评定 中标单位招投标评审委员会 审核、评定。 主管领导批准详见招投标管 理规范第 21 条 至 33 条、和招 投标管理程序9施工环节成本控制要点应用指南施工环节成本控制要点应用指南施工环节的成本控制主要应注
