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1、2004 中国房地产百强企业研究报告中国房地产百强企业研究报告2003 年 9 月到 2004 年 3 月，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内专注于企业和房地产研究机构组成的“中国房地产 TOP10 研究组“，对全国房地产开发企业的综合实力进行了公正、客观、全面的研究。这是继 1994 年由国家建设部、国家统计局举办的“首届中国房地产开发企业综合效益百强“10 年后的首次对全国范围内针对房地产上市和非上市公司的综合性研究。其目的是客观地反映当前我国房地产开发企业的整体状况和发展动态，科学评价房地产开发企业的综合实力。在借鉴国内外的研究理论和操作实务基础上，
2、“中国房地产 TOP10 研究组“以房地产开发企业 2001-2003 年的销售额均值为评价入选门槛指标，从反映房地产企业的开发规模与经营业绩，市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三个方面，以销售额、销售面积、施工面积、竣工面积、投资额等为基础经济指标，设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量计算 2003 年中国房地产开发百强企业的综合实力指数，从而评选出综合实力百强企业。“中国房地产百强研究“报告是“中国房地产 TOP10 研究组“继今年 9 月推出 “2003 年中国城市开发投资潜力 10 强研究报告“后的又一最新研究成果。“中国地产百强企业研究“不仅促
3、使房地产开发企业明确发展方向和赶超目标，而且为房地产开发企业向客户和投资者提供了展现综合实力和投资价值的平台。研究过程中得到了房地产业界的大力支持，特别致谢北京天鸿集团、首创置业、北京城建股份公司、万通集团、北辰置地、上海陆家嘴集团、上海复地集团、南京 21 世纪投资集团有限公司、广州恒大实业集团、合生创展集团、广州富力集团、万科集团、金地集团、卓越置业（集团）有限公司、中信华南（集团） 、深圳航空城（东部）实业有限公司、现代城市房地产（武汉）有限公司、四川蓝光实业集团有限公司、重庆南方集团有限公司和其他百强企业在 TOP10 研究组基础资料收集过程中的鼎力帮助。同时，也要特别鸣谢各地政府部门
4、对 TOP10 研究组系列研究工作的长期支持。“中国房地产百强企业研究中国房地产百强企业研究“主报告主报告“中国房地产 TOP10 研究组“以 2001-2003 年销售额的均值（3.5 亿元）为入选企业的门槛值，从反映房地产企业的开发规模与经营业绩，市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三个方面，对全国 200 家入选的房地产开发企业（集团）的销售额、销售面积、开复工面积、竣工面积和投资额等 5个基础的经济指标，运用因子分析方法和相关数学模型，定量计算出入选房地产企业综合实力指数，得到房地产企业综合实力百强。一、房地产百强企业整体现状、房地产百强企业整体现状1地区分布地区分布
5、房地产 100 强在地域分布上呈现极大的不均衡性，主要分布在华北、华东和华南地区，占有 100 强总数的 88%，其中华北地区以北京中心，占有 100 强企业的 32 席；华东地区以上海龙头，占有 31%；华南地区则以深圳和广州中心，占有 25%；而中西部地区只占有 100 强的 9%，其中只有重庆、成都、西安、武汉、昆明和乌鲁木齐等 6 个城市的房地产企业入选。这说明房地产行业发展水平和城市经济发展的区域差异极大影响了 100 强企业的区域分布。TOP10 研究组采用不同城市吸引的房地产百强企业数量来反映百强企业的投资热点区域（见图一） ，研究显示中国的三大经济圈仍然是目前房地产投资的主要区
6、域；但从房地产开发潜力看，重庆、天津、武汉、长春以及长三角的南京、苏州、宁波等二线城市吸引了较多跨区域开发的百强企业，这一空间分布预示了未来房地产行业的投资取向。2经营业绩经营业绩 TOP10 研究组对百强企业的销售额、销售面积、开复工面积、竣工面积和投资额等基础经济指标研究表明，房地产百强企业两端极化比较明显，开发规模和经营业绩差异较大。从百强企业的经营业绩来看，销售额超过 20 亿元的有 17 家，在 10-20 亿元之间的有 19 家，在 10 亿元以下的百强企业有 65 家；从百强企业开发规模看，百强企业的开复工面积超过 200 万平方米的只有 3 家，开复工面积集中在 20 万-50
7、 万平方米，占百强总数的 40%。 （见图二）图二：房地产百强企业经营业绩分布图3产品结构产品结构 房地产百强企业中，以住宅为主营产品的企业共 94 家，以写字楼为主共 3 家，以商业地产为主 3 家，这说明 100 强企业开发产品以住宅为主。百强企业开发产品的均价为 6171 元/平方米，是全国房地产平均价格水平的 2.69 倍。前 10 强企业的产品均价是 5829 元/平方米，前 11-20 强和前 21-30强的均价分别是 5449 元/平方米和 9194 元/平方米，可见房地产百强企业开发产品的平均档次较高，中间化趋势明显，同时，称雄房地产市场的仍是一些以开发满足广大消费者需求的中低
8、档产品为主的企业。从百强企业开发产品的价格分布看（见图三） ，呈现“两头少，中间多“的分布特性，根据这一分布趋势可预测，未来价位在 4000-6000 元/平方米的产品将是市场的主导。4产权结构产权结构 从房地产百强企业的所有制结构来看，国有经济成分正逐渐被非国有经济成分（包括民营企业和三资企业）所取代。在新一届百强企业中，国有房地产企业占 40 席；民营企业和三资企业分别占 42%和 18%。从房地产百强企业的上市情况来看，26%的企业是上市公司或控股上市公司，其中有 6家企业在香港证券交易所上市。5业务特征业务特征 房地产百强企业的经营业务最大特征是产品生产的专业化和经营收入的多元化。在百
9、强企业中，纯房地产开发业务的企业占 45 家，以房地产开发为主的企业占 55 家。 除房地产开发活动外，百强企业涉足物业经营、建筑施工、装修建材、商业贸易和房地产中介等关联行业；从百强企业多元化经营结构可看出，物业经营、关联施工、建材装饰分别吸引了 40%、15%和 24%的百强企业（见图四） ，这说明百强企业基于“房地产开发为核心、延伸价值链和产业链“的多元化经营模式已经形成。610 年变迁年变迁 TOP10 研究组对 1994 年“首届中国房地产开发企业综合效益百强“的比较研究发现，经过 10 年房地产行业的洗礼，首届百强企业如今只有 12 家还继续保持百强企业的称号，淘汰率高达88%，这
10、说明房地产百强企业的稳定性差，房地产行业变化更新快，在 10 年内几乎重新“换脸“。在连续两届百强的 12 家企业中，100%是具有国有性质成分的企业，他们大多数都开发中低端产品，而且经营规模较大，从而保持了长期稳定持续发展；其中一些知名国有性质的开发集团，比如北京天鸿集团、北京城建集团、中华企业等，由于成功对企业内部的产权结构和组织结构进行了改组和调整，特别是以国有资本为纽带、以房地产开发经营为主营、进行产业链延伸和与金融资本结合，他们目前仍是房地产行业中的主力军。二、房地产百强企业的竞争力二、房地产百强企业的竞争力1市场占有市场占有 房地产企业之间存在激烈的竞争，企业之间的竞争和相互替代关
11、系表现为对房地产市场的争夺和占有，TOP10 研究组采用商品房销售额和销售面积反映企业的市场占有率，研究结果显示：房地产行业离散度较大，房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低。作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团在全国销售额和销售面积的市场占有率还不到 1%；从房地产百强在当地市场占有率看，北京房地产百强企业的销售额和销售面积占北京市份额分别是 41%和 30.8%（见图五） 。因此，从销售额和销售面积的市场占有率可看出，房地产行业尽管全国的集中度较低，但房地产百强在当地的规模化经营模式凸现，具有比较明显的市场领先份额。与美国 100 强房屋建造商相比，中国房地产 100 强企业的市场占有率
12、偏低。根据美国 PB 杂志对全美 Giant400 研究结果，美国最大房地产开发商 Pulte Homes Inc.销售额高达 596 亿人民币，是万科集团的13.5 倍；美国前 10 强房地产开发商销售总额 3686.76 亿人民币，是中国前 10 强的 14 倍。就市场占有率而言，全美最大开发商市场占有率为 4.5%，前 10 强的市场占有率为 27.25%。2企业信用企业信用 房地产市场的不规范性导致房地产交易纠纷的增加，同时也暴露了房地产行业诚信的缺失，房地产企业诚信建设已经成为当前房地产行业的关注话题。 TOP10 研究组认为，房地产行业的信用问题根源于房地产行业准入门槛太低和大量低
13、资质的房地产企业，房地产市场迫切需要资质和信用良好的房地产企业。房地产百强企业由于规模较大和经营业绩良好，以及注重长期经营管理和品牌建设，企业信用远高于行业平均水平。在房地产百强企业中，一级资质的企业占总数的 41%，二级资质的企业占44%；95%的百强企业进入了中国房地产信用档案的信用披露制度，公布了企业业绩、良好行为和不良行为记录、以及受到国家或省的奖励或荣誉称号等。房地产百强企业还应该进一步加强企业信用建设，树立领先企业的榜样，以扩大市场份额和提高企业的竞争力。3品牌建设品牌建设 在房地产市场逐渐走向成熟和规范的过程中，房地产产品高度的可替代性使得品牌资源成为房地产企业最重要的无形资产。
14、从消费行为的角度，对品牌的追求已成为消费者理性选择商品房的重要因素。因此，TOP10 研究组认为，品牌建设对增强房地产企业竞争力具有非常重要的作用。在百强企业中，已经形成一定品牌效应的企业在全国范围内进行大盘操作和品牌复制，比如万科、合生珠江、阳光100 等，已经开始进一步瓜分全国的市场份额。在未来几年内，将会有更多的大盘和品牌企业成为市场最活跃的主力军，品牌产品对市场的强占和争夺将是市场竞争的结果和趋势。三、房地产百强企业对三、房地产百强企业对 GDP 增长的贡献增长的贡献为准确估计房地产百强企业对城市经济增长的贡献，TOP10 研究组根据相关理论和模型，测算了房地产开发投资对 GDP 增长
15、的贡献。研究结果表明，房地产产业已经成为国民经济的支柱产业，房地产开发投资对国民经济增长的贡献较大，2000-2003 年间，全国房地产开发投资对 GDP 增长的平均贡献是17.26%；从房地产百强企业对经济增长的拉动作用看，在全国 GDP 的增长速度中，有 0.28%是由房地产百强企业投资直接贡献的；在全国各大城市房地产开发投资对当地 GDP 增长的贡献中，北京房地产开发投资对北京 GDP 增长的贡献较大，2000-2003 年间，平均贡献率高达 53.5%；在百强房地产开发企业中，以北京天鸿集团为例，2001-2003 年间天鸿房地产开发投资对北京 GDP 增长的平均贡献高达 1.66%。
16、这说明房地产百强企业的投资能够高效率地拉动城市经济增长。房地产百强对 GDP 增长的贡献四、房地产百强企业的发展趋势四、房地产百强企业的发展趋势“中国房地产 TOP10 研究组“通过对房地产百强企业的系列研究认为，规模化、专业化、跨区域化、资本市场化将是房地产百强企业的发展趋势。1规模化规模化 房地产百强企业生产规模普遍较小，年开复工面积在 100 万平方米以上的仅占 7%，百强企业年度竣工面积的均值不到 30 万平方米，百强企业中只有万科集团和合生创展的竣工面积在 100 万平方米以上；就地产百强的开发后劲而言，北京的几家大型开发集团的施工转结均在 100 万平方米以上，这说明一方面，企业集团要上台阶，必须依靠规模化生产达到做大做强；另一方面，规模化生产需要房地产的可持续性滚动开发作为有力保障2专业化与多元化专业化与多元化 房地产开发专业性非常强，从购买土地、开发建设到市场销售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂；房地产又具有投资大，风险高的特性，任何一种非专业性行为，都可能产生无法弥补的后果。在房地产百强企业中，纯粹做房地产开发的企业
