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1、1房地产企业的计划管理房地产企业的计划管理咨询顾问朱海陵2008-10-22房地产智库 2古人云：计划管理的重要性计划管理的重要性? 谋定而后动 ?凡事预则立，不预则废房地产有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险。因此，计划管理在房地产开发过程中就显得尤其重要。房地产有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险。因此，计划管理在房地产开发过程中就显得尤其重要。房地产有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生
2、产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险。因此，计划管理在房地产开发过程中就显得尤其重要。房地产有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险。因此，计划管理在房地产开发过程中就显得尤其重要。房地产智库 3B目标目标 是个体或组织的期望产出 提供管理决策的方向 构成衡量标准计划计划 规定了怎么实现目标 描述了资源分配、进度以及其他实现目标的必要行动计划管理中的两个基本元素计划管理中的两个基本元素AB目标目标是企业的方向是企业的方向计划计划是目标的落实途径是目标
3、的落实途径A房地产智库 4一、目标管理一、目标管理 ? 目标管理概述 ? 好目标的特征 ? 如何进行目标管理二、计划管理二、计划管理 ? 计划管理概述 ? 房地产企业的计划体系 ? 如何制订计划 ? 如何执行计划 ? 如何跟踪计划 ? 案例：标杆企业三级计划管理房地产企业的计划管理房地产企业的计划管理房地产智库 5一、目标管理房地产智库 61、目标管理（、目标管理（MBO）概述）概述目标管理目标管理使企业中的上级和下级一起参与企业目标的制定，由此决定上下级的责任和分目标，并使其在目标实施中实行自我控制，以努力完成目标的现代管理方法。使企业中的上级和下级一起参与企业目标的制定，由此决定上下级的责
4、任和分目标，并使其在目标实施中实行自我控制，以努力完成目标的现代管理方法。目标管理目标管理使企业中的上级和下级一起参与企业目标的制定，由此决定上下级的责任和分目标，并使其在目标实施中实行自我控制，以努力完成目标的现代管理方法。使企业中的上级和下级一起参与企业目标的制定，由此决定上下级的责任和分目标，并使其在目标实施中实行自我控制，以努力完成目标的现代管理方法。定义定义体现三层含义：（1）共同商定目标。（参与）（2）目标分解。(目标体系)（3）自我控制。(授权管理和自我评价)体现三层含义：（1）共同商定目标。（参与）（2）目标分解。(目标体系)（3）自我控制。(授权管理和自我评价)分析分析房地产
5、智库 71、目标管理（、目标管理（MBO）概述（续）概述（续）目标管理的五要素目标管理的五要素要素要素内容内容房地产企业的目标示例房地产企业的目标示例目标1、目标是什么？实现目标的中心思想、项目名称提高利润、保持可持续发展2、达到什么程度？达到的质、量、状态销售额150，000万元 利润40，000万元 储备土地1000亩计划3、怎么办？为了完成目标，应采取的措施、手段、方法1、A项目第一期实现销售； 2、B项目第三期实现销售； 3、通过拍买或合作取得土地；4、什么时候完成目标？期限、预定计划表、日程表6月 8月5、是否达成了既定目标？完成成果的评价实际销售收入145000万元 利润：350，
6、00万元 土地：合作取得土地储备1100亩房地产智库 8类别类别指标指标分项指标分项指标/指标说明指标说明评价标准评价标准重要程度重要程度考核季度考核季度1234财务类财务类累计损益计划执行情况全年实现420万元赢利得分5分实际盈利值/（指标值1.2)五星各期平均边际贡献率一期11.07%、二期23.22%、知园（9-13 栋）28.15%、A地块21.87%得分5分实际边际贡献率/（贡献率指标值1.2)五星销售利润率实现情况实现平均销售毛利率（不含土地增值）达到21.6%得分5分实际销售毛利率/（毛利率指标值1.2)五星项目开发成本和费用的执行情况完成甲供甲分包抵房金额占总金额的16%得分5
7、分抵房金额/（总金额0.161.2)三星采购目标成本，不大于目标成本得分5分目标成本/（发生成本1.2)五星苗木合同决算减审额达标，减审额达到12%得分5分减省额/（合同总金额1.20.12)五星合同应付款延后1年支付，占总金额的22%得分5分延后款/（应付款总额1.20.22)五星部门行政费用预算执行情况部门行政费用控制，小于目标值得分5分费用预算/（实际发生费用1.2)三星1.借助目标说明公司的期望及要求借助目标说明公司的期望及要求2.目标为企业考核提供依据目标为企业考核提供依据3.有效的目标管理是自我管理的基础有效的目标管理是自我管理的基础部门经理签字：部门分管领导签字：总经理签字：部门
8、经理签字：部门分管领导签字：总经理签字： 日期日期：4.通过目标分解使各级人员负起责任，使上下级建立绩效伙伴关系，促使各层级朝着企业整体目标前进通过目标分解使各级人员负起责任，使上下级建立绩效伙伴关系，促使各层级朝着企业整体目标前进5. 目标管理有助于企业保持长期和短期利益之间的平衡目标管理有助于企业保持长期和短期利益之间的平衡目标管理对企业的意义目标管理对企业的意义XX公司的公司的XX部门绩效责任书部门绩效责任书1、目标管理（、目标管理（MBO）概述（续）概述（续）房地产智库 9SMART原原SMART原原2、好目标的特征（、好目标的特征（SMART原则）原则）明确具体明确具体 (Speci
9、fic)有时间限制有时间限制 (Timetable)现实可行现实可行 (Realistic)可衡量可衡量 (Measurable)可接受可接受 (Acceptable)房地产智库 102、好目标的特征（、好目标的特征（SMART原则）（续）原则）（续）制订符合制订符合SMART原则的目标原则的目标干什么干什么结果是什么结果是什么条件是什么条件是什么什么时间什么时间? 销售平方米，现有资源与政策下11月1日12月31日 ? 在“干什么”一栏中，我们还可以使用其他一些词语来描述目标，它们是： 开发、设计、发送、修正、完成、训练、制作出、生产出、销售、编写出、解决、达到、降低、维持、运输、修建? 尽
10、量避免使用下面的一些词语，它们是： 明白、知道、有效地、成为、认识到、实现、合理等房地产智库 113、如何进行目标管理、如何进行目标管理目标制定目标制定目标目标管理目标管理实施行动实施行动跟踪实施跟踪实施原因分析原因分析预警纠偏预警纠偏调整目标调整目标房地产智库 12- 某公司未来十年战略目标某公司未来十年战略目标 -0102030405060708020082009201020122013201420152016201720182019年份亿元本地开发外地开发物业持有总计战略准备期战略准备期战略突破期战略突破期战略发展期战略发展期公司的年度目标来源于公司的战略规划公司的年度目标来源于公司的战
11、略规划步骤一：制定组织的全局目标步骤一：制定组织的全局目标11房地产智库 13公司年度经营目标概述公司年度经营目标概述年度经营目标经营目标概述：财务类指标财务类指标：利润：万元ROC客户类指标客户类指标：客户满意度品牌价值内部流程类指标内部流程类指标：建立成本管理体系学习与成长指标学习与成长指标：年度重要的经营节点计划重要的经营节点计划概述：A项目XX月XX日开盘B项目C项目重要的管理计划重要的管理计划概述：推行绩效考核计划优化业务流程成本管理系统信息化建设年度经营目标应该来源于战略目标的分解在战略规划基础上制定公司全局的年度经营目标在战略规划基础上制定公司全局的年度经营目标步骤一：制定组织的
12、全局目标（续）步骤一：制定组织的全局目标（续）11房地产智库 14剥洋葱法大意：实现目标的过程是由现在到将来，由小目标到大目标，一步步前进的；但是设定目标的最高效的方法则是与实现目标的过程正好相反，运用“剥洋葱法”，由将来到现在，由大目标到小目标层层分解。剥洋葱法大意：实现目标的过程是由现在到将来，由小目标到大目标，一步步前进的；但是设定目标的最高效的方法则是与实现目标的过程正好相反，运用“剥洋葱法”，由将来到现在，由大目标到小目标层层分解。大目标大目标小目标小目标更小目标更小目标即时目标即时目标设定目标实现目标制定目标的工具剥洋葱法制定目标的工具剥洋葱法步骤一：制定组织的全局目标（续）步骤一
13、：制定组织的全局目标（续）11房地产智库 15剥洋葱图剥洋葱图战略目标战略目标年度目标年度目标月度目标月度目标日日/周目标周目标步骤一：制定组织的全局目标（续）步骤一：制定组织的全局目标（续）11房地产智库 16公司的整体目标需要进行分解公司的整体目标需要进行分解? 树干代表大目标? 每一根树枝代表小目标? 叶子代表即时的目标，即现在要去做的 每一件事。?分解方式一般有四种：1.按部门分解2.按项目分解3.按产品分解4.按时间分解步骤二：分解目标步骤二：分解目标22房地产智库 17价值实现的关键环节价值实现的关键环节关键驱动因素关键驱动因素指标指标集团集团XX房地产公司房地产公司研发策划中心项
14、目营运中心总经理财务部研发部设计部工程部行政人事部营销服务部项目部提高净资产回报率，增加股东价值提高净资产回报率，增加股东价值净资产回报率?业绩增长业绩增长增加利润税前利润?有效管理经营现金流净现金流流入?净现金流流出?提高销售收入提高销售收入提高销售收入销售收入?扩大开发规模开工量?提高完工量完工量?项目进度计划达成率?产品定位准确、适销、利高产品毛利率?研发计划完成率?优质的客户服务客户满意度?客户投诉次数?控制开发成本控制开发成本严格控制项目开发成本目标成本控制率?严格控制费用严格控制费用控制销售费用 费用预算控制率? 控制管理费用例例: 将年度目标横向分解到各部门将年度目标横向分解到各
15、部门步骤二：分解目标（续）步骤二：分解目标（续）22房地产智库 18例例:目标按项目（分子公司）、产品、区域等分解目标按项目（分子公司）、产品、区域等分解公司公司项目销售收入利润土地储备关键节点进度其他指标目标（万元）目标XX公司XX公司ABCYY公司YY公司公司合并公司合并步骤二：分解目标（续）步骤二：分解目标（续）22房地产智库 19场景一：某房地产公司分管领导考虑如何给部门负责人定目标场景一：某房地产公司分管领导考虑如何给部门负责人定目标步骤三：部门管理者和部门各成员共同设定彼此的具体目标步骤三：部门管理者和部门各成员共同设定彼此的具体目标33 成本控制中心完成这些任务有哪些有利条件？又存在哪些困难？ 指标的目标值如何设定？如何区分各档的评分等级？ ? 公司年度工作重点中，成本控制中心负责推行 新的成本管理体系
