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1、西南交通大学硕士学位论文华西花园项目投资分析及可行性研究姓名：杨帆申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：郭耀煌20060412西南交通大学硕士研究生学位论文第1 I 页A B S T R A C T1 1 l cr e a le s t a t ei n d u s t r yi sap i l l a ro f t l l en a t i o I l a le c o n o m yi no l l rc o u I l n y W i mt l l ed e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o I l o m y t h e 锄o u n
2、 to fi I l v e s t m e n to nr e a le s t a t ei n c r e a s ef b t ，i t sg m w t hm t ei sa l w a y sl l i g h e rn l a nt l l a to ft h en a t i o n a le c o n o m yi nt l l es a m ep 耐o d B mn l et o of a s td e V e l o p m e ma l s oM n g sa b o u tal o t0 f p m b l e m s ，t h el l i g h e ri I
3、e s t m e n te n o rr a t e 、“t hd e s c e n do ft h ei I l v e s n e n tr e t I l mr a t e l a k ei n v e s t o r sf h c em o r ed j 壤c u l t i e sa n d 目e a f e rc h a l l e n g e s 王nd l em c 锄t i m eb e c a u s eo ft h ee x c c s s i v es p e c u l a t i o no nc u r r e mr e a le s t a _ t c ，t
4、l l eg o v e m m e n tm a k e s 嘶c tm a c r oa d j u s t m e n tp o l i c i e st oc o n t m lm em a r k e t A n ds ow h e nw ed e c i d et oi n v e s to nar e a le s t a t ei t e ! 【I l ，w es h o u l dc o l l s i d e rs o m ei m p o n a n ti n d e x e st oa I l a l y z e ，p r e d i c ta n dc v a l I
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6、 e so fm et e c h n 0 1 0 9 ye c o n o m i c s ，t l l i sp 印e rb u i l d sac o m p I e t es y s t e mo fv a l u ei n d e x e so far e a le s t a t ei t e m sp o s s i b i I 时r e s e a r c hw i mc o m b i n i n gs o m ed o m e s t i ca n da _ b o a r dr e f e r e n c e sa r l ds t I l d yd a t a U s
7、i n gm i ss y s t e mt 0v a l u et l l ep o s s i b i l i t ya t l da n a l y z et h ei n v e s I l e n to fH l l a s h iG a r d e ni t e m ，i tc a I lp m v et h es c i e n c ea n dt h eu s e 血k e s so f t h i ss y S t e m T h i sp 印e r 删血l yi n c l u d e st 、v op a n s ：1 U s et l l eb a s i ct l I
8、 e o r i e s 姐dm d h o d so ft l l et e c h n o l o g ye c o n o m i c s ，趾dc o m b i n et l l ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er c a le s t a _ c ei I l v e s t m e n ti t e m ，p u tf o r w 砌a n db u i l du pt l l ep o s s i b i l 时r e s e a r c h 姐de v a l u a t i o ns y s t e mo f m er e a l
9、e s t a t ei n v e s t m e n ti t e m 2 U s em es y s t e mt oV a l u et h ep o s s i b i l i t ya I l d 柚a l y z em ei n V e s t n l e n to fH u a s h iG a r d e ni t e m C o m b i n et h i sc a s et op r o v em es c i e n c ea n d 也em a n e u v e r a b i l i t yo ft 1 1 ee V a l u a t i o ns y s t
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11、a t ed e c i s i o n 锄dp r 0 V i d e sv a l i d t o o l st om a n a g eai t e m 【K e yw o r d s 】t h er e s e a r c ho fa ni t e m sp o s s i b i l i 每；f i n a n c ee v a l u a t i o n ；s o c i a le v a l u a t i o n西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页1 1问题提出的背景第1 章绪论从1 9 9 8 年到2 0 0 5 年，我国的房地产行业以前所未有的速度发展，全国各个地区的房地
12、产投资规模和房地产价格以两位数的速度全面增长。尽管中央政府出台了一系列的宏观调控政策：央行房贷新政策、国务院“八条铁规”、建设部等七部委出台的关于做好稳定住房价格工作的意见，但是2 0 0 5 年我国的房地产开发投资规模已经依然达到1 5 7 5 9 亿元，比2 0 0 4 年增长1 9 8 。商品房竣工面积4 8 7 9 3 万平方米，增长1 4 9 。商品房销售额1 8 0 8 0 亿元。房地产业已经成为国民经济的支柱产业。在证券和债券市场低迷的情况下，投资房地产已经成为社会闲散资金的选择。房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性独立行业，其兴衰对国民经济和社会发展具有持久、深远
13、的影响。第一，房地产业为国民经济各个行业的存在和发展提供物质条件。房地产业开发经营的厂房、仓库、商场、写字楼酒店宾馆学校医院体育场馆娱乐场所旅游用房和设施等，是社会进行政治、经济和文化活动的基础。房地产业开发的住宅是人类的基本生活条件之一，其发展对于提高人们的物质和精神生活质量，调动人们的工作积极性，以及促进社会的安定具有重要的意义。第二，房地产业是国家财富的重要组成和主要来源。在我国，房地产价值约占社会总财富的3 4 ，其中土地占2 3 2 ，建筑物占5 0 ，其它财富仅占2 6 8 。2 0 0 3 年中央的1 8 号文件已经确定房地产为我国的支柱产业。在发达国家和地区，源于房地产的税收一
14、般占政府财政收入的1 0 4 0 。如香港1 9 7 6 到1 9 8 5 财政年度间，仅买地一项平均收入就占港英当局财政收入的1 6 4 ，1 9 8 0 1 9 8 1 年度买地收入更是高达财政收入的3 7 。西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页第三，房地产业的发展可以促进和带动国民经济中其它产业的发展。首先，房地产的开发需要消耗大量的建筑材料，从而直接带动建筑业、建材业、机械制造业、钢铁业和交通运输业的发展。其次，房地产投入使用后，还会带动家具、家电、化工、轻工和纺织等相关产业的发展。第四，房地产业的发展可以为社会提供大量的就业机会，减轻社会的就业压力。同时，房地产业是属于高投资高风险
15、的行业，行业的平均利润率高达3 0 以上，同时也存在很高的风险。例如在1 9 9 3 年1 9 9 7 年问，由于经济过热，投机严重，很多建设项目盲目上马，导致大量的烂尾楼，也使整个房地产行业陷入低迷状态。通过近七年的高速发展，我国目前的房地产行业已经进入投机过度和泡沫成分过高的阶段，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容通过引用目前世界上通行的房地产泡沫方式来推算。1 9 9 9 年到2 0 0 3 年，房地产泡沫在1 0 左右。2 0 0 3 年上升到2 3 5 ，2 0 0 4 年上升到2 4 9 。在2 0 0 5 年其他情形不变的情况下推算，2 0 0 5 年国内房地产的泡沫程度应
16、该是2 6 ，2 0 0 7 年可能会达到4 0 9 ，2 0 0 8 年会达到5 8 4 。国内房地产的泡沫程度远远超过国际警戒线5 。作为一个理性的投资者，都希望能够以最少的投资获得最大的收益避免投资失败。那么我们在目前的宏观环境下，在决策投资一个房地产项目时应该考虑哪些因素? 如何分析、预测和评价项目的收益? 如何规避投资过程中的风险? 避免盲目投资、投机过度、泡沫破裂可能带来的失败? 本文以作者所在的集团公司今年即将开发的华西花园项目为背景，运用技术经济学的理论，建立房地产的技术经济评价指标体系，为房地产投资决策做一点参考。1 2 国内外相关理论发展和研究状况1 2 1 项目可行性研究与评价的发展房地产投资分析和项目可行性研究的理论基础都是技术经济学。作为应用经西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页济学的一个分支的项目投资分析和可行性研究是应社会生产力发展的需要而产生的，西方传统的经济学为项目投资分析和可行性研究提供了理论基础和分析工具。1 盈利
