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1、关于土地增值税清算有关问题的通知关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220 号 成文日期：2010-05-19为了进一步做好土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。二、房地产开发企业未支付的质
2、量保证金未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。三、房地产开发费用的扣除问题开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内计算扣除。
3、（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用不能同时适用本条（一）、（二）项本条（一）、（二）项所述两种办法。所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发
4、成本的利息支计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。出，应调整至财务费用中计算扣除。四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的逾期开发缴纳的土地闲置费土地闲置费不得扣除。不得扣除。五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发20061
5、87 号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187 号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621 号）第二条第一款规定
6、“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年；超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可以视同为一年。八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴规定的期限内补缴的，不加收滞纳金不加收滞纳金。各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局
7、： 国家税务总局二一年五月十九日解读国税发解读国税发2010220 号：土地增值税清算政策又增新内容号：土地增值税清算政策又增新内容字号选择字号选择:大 中 小 作者:吴清亮 施月梅日期：2010-06-09来源:中国税网国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （国发201010 号，以下简称“国十条”）要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 “国十条”要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。明确指出税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。近日，
8、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 （国税函2010220号，以下简称通知 ）正式下发，进一步完善了土地增值税清算政策，现将相关税收政策解读如下： 清算收入应以实际交易价格确定 通知明确在进行土地增值税清算时，对已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；尚未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 通知是在“国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的背景下出台，意味着土地增值税清算工作将从严执行税法规定。销售收入的
9、确定是土地增值税清算中至关重要的一环， 通知明确对未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入，这样为土地增值税清算奠定了坚实的税源基础。同时，尊重事实，对在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 质量保证金扣除以发票开具为依据 通知对房地产开发企业未支付的质保金，明确规定在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质保金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。所谓质保金，是指在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。 房地产开发费用扣
10、除进一步细化 通知明确，对开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内计算扣除。 通知进一步明确，全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法计算扣除。具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。对房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借
11、款的， 通知明确其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种扣除办法。而对已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时， 通知要求应调整至财务费用中计算扣除。土地闲置费不得扣除 通知明确，对房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 支付的契税可按规定扣除 通知规定，对房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 拆迁安置用房视同销售 通知明确拆迁安置土地增值税计算问题，规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，并明确按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关
12、问题的通知 （国税发2006187 号）第三条第（一）款规定确认收入，即按照下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时规定将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款， 通知进一步明确计入拆迁补偿费；而回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 对开发企业采取异地安置， 通知规定异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187 号第三条第（一）款的规定计算，即上述方法和顺序计算并计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房
13、屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。对货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 进一步明确转让旧房准予加计扣除期限问题 对纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 （财税200621 号）规定，经当地税务部门确认，可依据条例规定按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除，此次通知进一步明确计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年；超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可以视同为一年。这样，在实际工作中更具可操作性。
14、 清算补缴不加收滞纳金 通知对纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，明确在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 近年来，国家税务总局陆续下发了几个涉及土地增值税清算方面的文件，从 2009 年 6 月 1 日起土地增值税清算管理规程 （国税发200991 号）开始实施，该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容，加大了纳税人会计核算、发票管理、收入管理等涉税风险，加之加之国家税务总局关国家税务总局关于开展于开展 2010 年税收专项检查工作的通知年税收专项检查工作的通知 （国税发国税发201035 号号）中将房地产及建筑安装业列为行业性税收）中将房地产及建筑安装业列为行业性税收专项检查对象，并明确作为指令性检查项目，应当引起房地产企业的高度重视。专项检查对象，并明确作为指令性检查项目，应当引起房地产企业的高度重视。
