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1、市场新稳态 时代新变化 2017年 房地产市场 三季报 世联行 集团市场研究部 2017.11 目 录 一、交易新稳态 二、时代新变化 三、参考新数字 2 一、交易新稳态 3 数据来源：世联研究； 限售再起 9月，沈阳、南宁、重庆、南昌、贵阳、长沙、石家庄、桂林8个 城市先后加码调控，加入限售城市行列； 这是继5月密集限售潮后，限售政策第二次频繁加码落地。 限购, 7 限购, 14 限购, 1 限购, 4 限购, 2 限购, 20 限购, 16 限购, 18 限购, 3 限购, 3 限购, 2 限购, 6 限贷, 8 限贷, 26 限贷, 7 限贷, 2 限贷, 25 限贷, 19 限贷, 8
2、 限贷, 3 限贷, 2 限贷, 6 限贷, 5 限售, 2 限售, 6 限售,8 限售, 6 限售, 2 限售, 2 限售, 8 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2016.09 2016.10 2016.11 2016.12 2017.01 2017.02 2017.03 2017.04 2017.05 2017.06 2017.07 2017.08 2017.09 限售 限贷 限购 限购限贷政策发布情况 4 6.9 7.6 16.6 11.4 -30.0 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 20
3、13-10 2013-11 2013-12 2014-01 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 2014-12 2015-01 2015-02 2015-03 2015-04 2015-05 2015-06 2015-07 2015-08 2015-09 2015-10 2015-11 2015-12 2016-01 2016-02 2016-03 2016-04 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 2016-1
4、1 2016-12 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 2017-07 2017-08 2017-09 销售面积同比(%) 销售额同比(%) 历年 商品住宅 销售面积及销售金额同比走势 数据来源：国家统计局； 销售增速创新低 全国商品房销售额9.19万亿、同比增长14.6%，销售面积11.6亿、同比增长10.3%，增速继续回落。 商品住宅销售额7.6万亿、同比增长11.4%，销售面积10.0亿、同比增长7.6%，住宅销售面积增速创2015年末以来的新低；预计全 年市场规模与去年基本持平。 5 数据来源：国家统计局，世联研究； 一线降幅
5、收窄、二线跌幅扩大，三线增速再扩大 划分城市等级来看，1-9月一线城市销售面积2,386万，同比减 少38.6%，较1-8月降幅略有收窄； 二线城市销售面积2.11亿，同比减少26.2%，较1-8月降幅有 明显的扩大； 三线城市销售面积7.67亿，同比增涨26.5%，增速较1-8月继 续扩大2.8个百分点。 2017年1-9月 一、二、三线城市销售面积情况(万) -40.6% -15.2% 23.7% -38.6% -26.2% 26.5% -50.0% -40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 一线 二线 三线 1-8月 1-9月
6、一、二、三线城市销售面积同比情况(%) 6 序 号 城市 1-9月 同比 (%) 序号 城市 1-9月 同比 (%) 全国住宅 100,131 7.6% 18 贵阳 593 -12.3% 1 北京 395 -46.0% 19 济南 544 -56.7% 2 上海 1,065 -41.2% 20 太原 520 -4.0% 3 广州 753 -26.0% 21 宁波 486 -1.0% 4 深圳 173 -46.7% 22 昆明 446 -4.2% 一线合计 2,386 -38.6% 23 哈尔滨 417 16.9% 5 重庆 2,389 57.6% 24 兰州 407 9.7% 6 成都 2,3
7、05 -3.1% 25 大连 363 6.0% 7 西安 1,586 4.0% 26 南昌 331 -32.0% 8 武汉 1,506 -34.4% 27 海口 313 20.4% 9 青岛 1,262 -15.0% 28 银川 241 -0.3% 10 沈阳 1,248 13.5% 29 合肥 230 -72.6% 11 天津 988 -46.0% 30 呼和浩特 222 -25.3% 12 杭州 897 -74.5% 31 石家庄 200 -58.5% 13 长沙 745 -48.0% 32 厦门 112 -55.0% 14 郑州 694 -40.9% 33 福州 97 -59.1% 15
8、 南宁 661 -3.2% 二线合计 21,065 -26.2% 16 长春 631 1.0% 三线合计 76,680 26.5% 17 南京 631 -54.0% - - - 数据来源：世联研究； 主要城市去化周期下降至18个月以下 9月底，43个主要监测的城市中，仅有北京、石家庄、合肥三个城市去化周期在18个月或以上，但库存绝对量较低，去化周期偏 高主要是受到政策因素的影响，销量偏低所致； 而库存绝对量较高的城市如重庆、沈阳、贵阳、天津，去化周期也低于18个月，特别如重庆去化周期仅为9.9个月； 主要一、二、三线城市去化周期已降至合理水平，更有13个城市去化周期在6个月以下。 7 0 6
9、12 18 24 30 36 0 1,000 2,000 3,000 北 京上 海广 州深 圳石 家 庄合 肥三 亚贵 阳西 安济 南哈 尔 滨沈 阳中 山厦 门昆 山大 连天 津兰 州郑 州长 沙重 庆苏 州惠 州长 春珠 海青 岛佛 山南 宁南 昌常 州东 莞武 汉徐 州南 京成 都包 头太 原宁 波南 通杭 州无 锡临 沂泰 安主要城市可售面积及去化周期走势(、月) 单位： 单位：月 数据来源：国家统计局； 新增供应、库存双降，未来供应缩减是大概率事件 1-9月，全国商品房竣工面积5.8亿，同比增长1.0%，竣工面积增速同样创2015年末以来的新低； 9月底，商品住宅待售面积3.2亿，同
10、比减少22%，库存绝对量下降至45个月以来的最低水平，与2013年末相当； 竣工、待售双双下行，未来市场供应缩减是大概率事件。 5.8 1.0 -20.0 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 2013-10 2013-11 2013-12 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 2014-12 2015-02 2015-03 2015-04 2
11、015-05 2015-06 2015-07 2015-08 2015-09 2015-10 2015-11 2015-12 2016-02 2016-03 2016-04 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 2016-11 2016-12 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 2017-07 2017-08 2017-09 房屋竣工面积(亿,左轴) 同比(%,右轴) 历年商品房竣工面积及同比走势 3.2 -22.0 -30.0 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 4
12、0.0 50.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 2013-10 2013-11 2013-12 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 2014-12 2015-02 2015-03 2015-04 2015-05 2015-06 2015-07 2015-08 2015-09 2015-10 2015-11 2015-12 2016-02 2016-03 2016-04 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 201
13、6-10 2016-11 2016-12 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 2017-07 2017-08 2017-09 商品房待售面积:住宅(亿,左轴) 同比(%,右轴) 历年商品住宅待售面积走势 8 19.7 19.6 24.1 13.2 14.2 13.0 9.4 1.87 1.82 2.81 2.73 2.59 - 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 - 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 1990年 1991年 1992年 1993年 1996年 1998年 1999年 2000年 2001
14、年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年9月 规划建筑面积(亿,左轴) 数据来源：国家统计局，世联研究； 供应减少，地价、出让金总额或将创新高 自2002年招拍挂正式出台以来，2011至2013年，是土地出让的高点，全国每年招拍挂供应住宅建面约20亿，其中尤以2013年的 历史高点24亿为突出，同年出让金达到2.81万亿的历史高位，至今仍未有突破； 自2014年始，全国住宅供应骤减，维持在13亿的年新增供应量，此间楼面价迅速攀升，2016年全
15、国住宅用地平均楼面价增长至 2,095元/，比2013年的1,163元/增长80.0%； 2017年1-9月，全国通过招拍挂供应住宅建筑面积9.4亿，同比增长7.6%，土地出入金总额2.59万亿，同比增长43.6%，土地出让 金有望于今年再创新高。 9 历年招拍挂供应及商品住宅销售面积对照图 土地出让金(万亿,右轴) 数据来源：国家统计局，世联研究； 一线大推地、二线价难稳、三线地价涨七成 划分城市等级来看，一线城市虽加大推地力度、供应总量已高于2016年全年，但仍处 于近年低位；1-9月住宅用地供应建筑面积0.17亿，同比增加98.9%；推出 地块中不 乏多个低价的租赁用地，若只计算可交易的商品住宅供应建面，1-9月一线城市供应商 品住宅建面933万，同比减少8.8%，特别是上海(供应建面226万，同比减少30%)。 二线城市供应基本与去年持平，在土拍各类限制下地价仍有明显涨幅。1-9月二线城市 供应住宅用地建筑面积2.47亿、同比增长1.2%，土地出让金1.21万亿元、同比增长 18.6%，平均楼面价4,889元/，同比增长17.2%； 三线城市地价同比增长67.7% ，尤以一二线周边卫星城领衔，如廊坊(楼面均价3,386 元/，增长164.3%)、惠州(楼面均价1,629元/，
