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1、 - 0 -北京亦庄房地产项目北京亦庄房地产项目 可行性研究报告（商业部分）可行性研究报告（商业部分）编制单位：编制单位：二二八年八月八年八月序序 言言- 1 -北京亦庄”博大兴”河西区房地产开发项目（以下简称“本项目” ）在编制商业地产部分的可行性研究报告过程中，我们以市场调研数据为论据，遵守“三个最佳”原则，充分考虑到项目所在地区域特点、消费群体、结合项目的发展趋势，各职能小组勤奋工作，经我公司领导、专家多次讨论，缜密分析，会审、复审定稿。可行性研究报告主要分为三大部分：第一部分（第一、二章） 包括“项目综合分析项目综合分析“、 ”市场调研分析市场调研分析” ，通过对该项目综合分析，进行市
2、场调研，确定本项目的商业功能定位。第二部分（第三、四章） 包括“项目控规分析项目控规分析” 、 “项目功能定位项目功能定位” ，按照本项目所有规划设计要点对项目产品、功能、经营模式等方面进行了详细分析。第三部分（第五章、第六章） 包括“产品设计指标产品设计指标” 、 “平面功能示意图平面功能示意图” ，更直观的对本项目商业设计方案、功能布局进行诠释。该可行性研究报告虽经我们全面考虑、缜密分析、反复论证，但从项目的功能定位等方面上，可能存在一些漏洞和不足，在这恳请北京博大兴房地产公司诸位领导对我们提出宝贵建议。目目 录录- 2 -第一部分第一部分- -项目综合分析项目综合分析3 第二部分第二部分
3、-市场调研分析市场调研分析.11第三部分第三部分-项目控规分析项目控规分析.32第四部分第四部分-项目功能定位项目功能定位.36第五部分第五部分-产品设计指标产品设计指标.44第六部分第六部分-平面示意图平面示意图.46第一部分- 3 -项目综合分析“亦庄博大兴”河西区项目概况- 4 -“亦庄博大兴”河西区项目是贵公司于 2008 年计划重点投资建设并在后期参与运营、管理的高档房地产住宅、商业配套综合项目。项目位于北京亦庄经济技术开发区西南核心区 X10、X11、X16 三个独立的地块，预计总建筑面积设计约为 11.1 万平方米,其中住宅部分 94000 平方米，商业部分 11000平方米，配
4、套幼儿园 3000 平方米。“亦庄博大兴”河西区项目位于亦庄西南新区最核心黄金地段，地处博兴七路与泰河路交汇处，项目距南四环 4.5 公里，距南三环 7 公里，距市中心天安门广场 185 公里。三条道路通往市区；连接市区的轻轨交通线已列为首都 2000 年发展规划并已经开始全线施工。20 分钟车程抵达首都国际机场；15分钟车程抵达铁路货运站；90 分钟车程抵达天津新港。- 5 -该商业部分作为整体高品质量住宅项目的配套部分，选取的地块都比较分散,但项目整个区块南侧靠近泰河路，东侧的博兴路均为市政交通主干道，来往北京东南四、五环路、通往亦庄的核心商业主干道-荣华路，交通极为便利。项目地块西侧 5
5、00 米即为北京亦庄多条公交专线进入北京城区的交通总站，周边项目已经建成有“瀛海名居” 等高档居住区、 “鹿海苑” 、 “中芯电子生活区” 、 “青年公寓”已经成熟的住宅和商业配套项目，未来整个大区域内还有“博大兴元” （X31 地块） 、中信城、珠江地产等多个项目即将入市。（博大兴项目具体位置示意图）（博大兴项目具体位置示意图）- 6 -北京亦庄经济技术开发区经过十多年的飞速发展，不仅已经成为国内外名符其实的高新技术产业制造基地，像诺基亚、GE、奔驰、康明斯、京东方、Bayer、富士康等国内外 80 多家著名企业在区内建厂落户；而且正在逐步成为国内外众多知名企业的总部基地。开发区良好的公用基
6、础设施、便利的交通条件、高效完备的政府服务已经赢得了广泛的赞誉，2004年北京市确定亦庄开发区为东部发展带的重点新城之一，这必将进一步促进开发区住宅与商业地产市场更快的发展。北京经济技术开发区交通便利，到北京市区开车只不过十几分钟，外部交通有南四环、南五环、京津塘高速公路与城市和区域的各个部分联系。地铁 5 号线延长线在开发区的部分大约为 10.5 公里；已经通车地铁 11 号线，北起宋家庄，未来会在开发区内延长线路总长约 10.5 公里，终点到达影视主题公园。公交方面，有十几条线路经过或到达 BDA，另有若干公交专线为 BDA 服务。项目区域内交通、区域及物流状况项目区域内交通、区域及物流状
7、况- 7 -经过十年的建设，亦庄的配套及居住环境正在全面完善。道路：开发区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。距东南四环 3.1 公里的博达路已通车，三条大道西线向北抵成寿寺；中线向北通南四环路；东部由京津塘高速路向北直通市区，南部的六环路大兴至通州段已通车，地铁五号线作为北京市重点工程，开发区内线路总长约 10.5 公里，由北向南贯通北京经济技术开发区，终点到达影视城主题公园。距天安门距天安门距天安门 161616 公里公里公里距首都机场距首都机场距首都机场 252525 公里公里公里距北京火车站距北京火车站距北京火车站 121212 公里公里公里距天津新港距天津新港距
8、天津新港 140140140 公里公里公里距国际物流中心距国际物流中心距国际物流中心 1 1 1 公里公里公里亦庄轻轨线将直达开发区亦庄轻轨线将直达开发区亦庄轻轨线将直达开发区北京开发区公交线路北京开发区公交线路927 路：开发区莲花池- 8 -927 专：开发区西客站927 支：开发区永定门927 延：开发区莲花池976 ：开发区望京976 区间：开发区八王坟324 ：开发区公主坟723 ：开发区崇文门732 ：开发区颐和园 运通 115 ：开发区营慧寺开发区班车：开发区服务中心国贸 轻轨 5 号线延长线即将动工，并将于 2010 年前运行。北京市“十一五”规划提出：亦庄新城是“两轴两带多中
9、心”中东部发展带的重要节点，北京市重点发展的新型卫星城之一，其定位是“高新技术产业中心高新技术产业中心” 、 “高端产业服务基地高端产业服务基地”和“国际宜业宜国际宜业宜- 9 -居新城居新城” 。至2020年，亦庄新城规划人口70万，建设规模约为100平方公里。高端产业发展及布局规划、社会事业发展及公共服务设施规划、生态环境保护与建设、综合交通系统规划等专项规划将逐步完善，引导发展电子、汽车、医药、装备等高新技术与现代制造业，发展为适合就业和居住的现代化国际新城就业和居住的现代化国际新城。北京亦庄新城，位于京津塘高速公路起点西侧，扼守京津咽喉要道，是京津双城联动发展的黄金枢纽 ，也是环渤海经
10、济圈“第三增长极”的战略要塞！小结：本项目在未来本项目在未来 3-53-5 年的发展中，地块位置属于年的发展中，地块位置属于亦庄西南区域的核心位置亦庄西南区域的核心位置，项目项目周边的交通网路发达，周边的交通网路发达，城市交通、公共交通、轨道交通极为便利，为营造高品质居住社区及配套商业奠定了良好的基础。城市交通、公共交通、轨道交通极为便利，为营造高品质居住社区及配套商业奠定了良好的基础。附件一、附件一、本项目在北京亦庄整体用地规划中的位置本项目在北京亦庄整体用地规划中的位置- 10 -第二部分- 11 -市场调研分析“亦庄博大兴亦庄博大兴”项目分析项目分析- 12 -以下我们从以下三个方面分析
11、本项目所在亦庄区域的的综合环境：综合分析-区域环境分析项目综合分析项目用地条件分析项目调研结果分析- 13 -北京经济技术开发区是于 1994 年 8 月 25 日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区。开发区同时享有沿海经济技术开发区优惠政策和国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。2002 年 8 月，扩区后的总体规划面积达到 46.8 平方公里。亦庄作为北京市重点发展的“分中心分中心”之一，有着良好的发展前景；作为重要的产业基地，大量的外资企业进驻亦庄，带动了区域经济的发展以及对商业地产及配套服务设施的需求；但是根据现有的规划以及市场情况可以看出：亦庄
12、所有大型的商业地产项目已经基本消化，未来供应量逐渐年减少亦庄所有大型的商业地产项目已经基本消化，未来供应量逐渐年减少，但是需求数量依然在逐渐增加，为本项目入市带来了良好的机遇。最新规划中，亦庄成为重点发展的卫星城。亦庄卫星城以北京经济技术开发区为核心，规划面积195.1 平方公里。工业产值在 2005 年实现 1000 亿元，在完成跨越式发展阶段的基础上，到 2010 年再翻一番。到 2020 年，亦庄卫星城的人口规模将达到 70 万，建设用地面积控制在 100 平方公里以内。根据规划和政府引导，该区域将成为北京一个重要的城市功能区，担负北京经济发展和完善产业布- 14 -局起到重要的作用。在
13、未来的规划中，将兴建大型基础设施及各类生活配套设施，以完善城市功能。目前已经完工的项目包括了开发区东侧的高尔夫球场、凉水河水系污水截流工程及清淤工作、4 万平米企业文化公园及中部兴建的两个 300 亩左右的城市公园、天宝商业中心、10000 多平米的博达国际交流中心综合配套、多家国内、国际医疗机构等。从规划上看，未来开发区人口将达到 70 万以上，如此庞大的数字和众多的入园企业，决定了对商业地产的需求潜力巨大。经过十几年的发展，该区域集中了大量的高收入、高学历、高素质人群。根据经验，对于这些中、高端居住社区，人群的聚集特征聚集特征非常明显，有越来越多的城市中的中高级白领越来越看好这个区域，选择
14、在该区域购房、居住、办公进行商务活动的比重加大。另外，亦庄核心区域内的项目以低密度住宅为主，从分布情况来看，住宅现状供应量主要集中在亦- 15 -庄开发区一期规划用地（15 平方公里）的西北部。由于此区域开发时间较早，土地已经开发殆尽，未来住宅开发热点将外移至凉水河西侧南部新区、京津塘高速东侧路东新区和马驹桥地区。从20012020亦庄卫星城总体规划示意图来看:亦庄将突破凉水河界向西发展，经过京津塘高速公路向东发展，穿越六环路向南发展，从而形成北京最具亦庄将突破凉水河界向西发展，经过京津塘高速公路向东发展，穿越六环路向南发展，从而形成北京最具规模的卫星城，而且仍然保持低密度大社区的特点。规模的
15、卫星城，而且仍然保持低密度大社区的特点。所以通过以上的分析，我们可以发现：本项目区域居住氛围日益完善，产业布局合理和经济增长高本项目区域居住氛围日益完善，产业布局合理和经济增长高速发展将保证该区域成为南城的一颗璀璨的明珠，区域发展速发展将保证该区域成为南城的一颗璀璨的明珠，区域发展前景持续看好。前景持续看好。综合分析-区域- 16 -产业结构分析根据开发区管理委员会的专业公开资料显示：亦庄经济技术开发区现已经初步形成了电子信息、光电子信息、光机电一体化、生物技术与新医药、新材料与新能源、软件制造机电一体化、生物技术与新医药、新材料与新能源、软件制造 5 5 个主导产业个主导产业，其中前 3 个产业已经具有一定规模；建成了全国最大的移动通信产业基地、北京最大的电子信息产业基地、首屈一指的北京“药谷” ，综合经济实力排名全国第五，成为北京
