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1、16、探、探讨讨物物业业管理管理费费包干制与酬金制的关系及适合于公司系包干制与酬金制的关系及适合于公司系统统的的物物业业管理管理费费收取机制。收取机制。结合物业服务企业、业主、物业使用人消费观念、消费习惯等现况，就国家发展改革委、建设部联合颁发作为物业管理条例配套的规范性文件物业服务收费管理办法，来阐述物业费包干制、酬金制与物业管理的阳光财务此论题，该办法的颁布实施对于规范物业管理服务收费行为，改变物业服务企业普遍实行包干制促进实施酬金制的物业服务收费方式，推行物业管理的阳光财务，保障业主和物业服务企业的合法权益，以及促进物业管理服务行业的健康发展，具有积极的重要作用。一直以来物业服务收费就是
2、直接关系到业主、物业使用人、业主大会及业主委员会、开发商、物业服务公司利益的敏感问题。为了彻底解决这些问题， 物业服务收费管理办法第九条明确规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。即业主的物业费全部交到物业公司手里，物业公司使用物业费提供服务，直接“包干”，结余的则归物业公司，不够也是物业公司自己补，即“多不退，少不补”。 。 “包干制”尽管在合同中注明物业服务企业在合同总金额内“自负盈亏”管理目标产生的成本，多了是利润，少了企
3、业要补足。但在实际操作中，由于“包干制”合同对物业管理结果的描述非常模糊，又不承诺服务品种、过程、标准等信息，这就使得业主一方根本无法从技术上、合同上、法律上衡量和追究是否达到合同目的，同时也一定程度上造成物业费收缴率低等问题。酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 ” 即在预收的物业服务资金中，业委会按约定提取一部分作为酬金支付给物业公司，其余资金的使用，物业公司无权自己决定，要按照业主大会的要求，全部用于物业服务合同中约定的支出，如果最终有结余或者不足，
4、则均由业主享有或承担。以酬金制提供服务的物业公司，其代管的物业服务资金，今后将不用交营业税。根据地税局发布的关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告中称，免征酬金制物业企业代管资金营业税。公告中规定了免征营业税的两种情况：一是物业公司开设独立账户，专项存放为业主委员会代管的资金；二是业委会与保洁等劳务公司签合同，劳务费从物业的代管资金账户中支付。下面给大家举个例子，北京一家物业公司年年亏损，而这时候物业公司引进了酬金制的概念，小区物业费依然维持每平方米 2 元的单价不变，唯一不同的是，小区从原来的包干制转为酬金制，即从原来的“打闷包”管理，到业主亲自参与预算、监督，做到明明白白消费。 应
5、对物业公司亏损的现状，解决的办法不言而喻，要么调高物业管理费，要么缩减物业人员，而缩减工作人员也必然会降低服务质量，然而涨物业费，按照业委会委员的话， “这是高压线，我们没有绝缘体，碰不得。 ” 怎样在物业费不变的情况下确保服务质量？小区方面作出了一个大胆的决定，和物业公司签订了一份为期一年的临时合同，对酬金制进行试行。虽然只是摸着石头过河，不料一年过去了，小区在物业管理上的面貌竟焕然一新。 酬金制对业主完全透明 “当时，业主对什么是酬金制、什么是包干制完全不清楚。 ”物业服务的酬金是定死的，即物业公司应得的酬金。另一块内容就是物业服务支出，就是花了多少钱。比如几名保安、几名保洁员的工资、福利
6、、劳保等所需的费用；还有安全防范，设施设备的养护费用，管理秩序费用等，都要作为支出计算。这些支出不由物业公司包干，可以形象地说是由业主包干，相当于业主把一年的钱预付给物业，除了给物业的酬金，剩下的钱虽是预交，但实际上还是业主的，如果钱没有花完，剩下的钱可以当作业主第二年给物业的预交款。如果因成本增加亏了钱，则由业主补上，这就是酬金制。 “而包干制中，业主只要交钱就完事，物业说亏损多少就是多少，业主没法查，透明度不高。 ” 当时这家物业公司为了让大家有个认知和接受的过程，业委会方面通过小区内 50 名业主代表和公告的形式，明确告知业主两点，一是实行酬金制可以做到明明白白消费，二是物业费依然维持在
7、 2 元/平方米的单价不变。广泛宣传之后，酬金制的方式在小区内正式运作。预预算和算和监监督督问题问题成关成关键键 参照前一年的费用支出，小区共付给物业公司 120 万元，当时物业公司认为这一数额还存在将近 10 万元的缺口，而业委会成员则认定，这个数字就是这次摸索成功与否的关键。 业委会在此之后用两个月开了近 20 次的会议，做出了一份详尽的全年计划，物业公司按比例领取固定酬金，其它方面精简环节、节省开支，保洁改外包为自行聘用，节省了 4 万元；绿化公司、电梯维保单位精挑细选再加上办公费用的精打细算，也腾出了 4 万元左右的空间，预算被严格控制在 120 万元以内。 “花的是业主自己的钱，不能
8、大手大脚铺张浪费。 ”有了预算，也就意味着业主上交的物业费，每一笔花在哪里，怎么花，物业都得按“规矩”进行。 而针对人力成本的逐年上涨，物业公司年初的预算也会根据成本提升进行适当调整，由于成本是业主的事，自然会从公共收益中补贴，物业公司则完全不会受到影响。但是酬金制的推广前景，也有人提出一些疑虑，主要还是钱的监管问题。酬金制下的物业费是由业主委员会来管钱，但是我们知道，业主委员会的工作是类似于义务劳动式的，怎么管钱，能不能管好钱，业主委员会成员个人的素质和主观能动性非常重要，而且实施酬薪制，业主委员会的压力也是非常大的，因为业委会和物业公司是签订了工资支付合同的，一旦小区物业费的上缴额不够，这
9、就意味着业主委员会可能要自掏腰包。 ”物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。物业管理的财务从理财的角度看，可以从形式上分为两个部分，一个是物业服务企业的公司财务部理财，一个是以物业管理服务费用为核心的物业项目部财务部理财。前者是一种企业自主经营活动，物业服务企业的公司财务部是为物业服务公司自己的经营行为理财；后者物业项目部财务部理财则是替业主在理财，收取的物业管理费、专项维修资金，这些费用都是业主的钱，是物业服务企业在替业主理财。在酬金制下，物业服务公司只能从这中间按照合同约定的比例提取10到 15的物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。因此，替业主
10、理财与物业服务企业为自己理财是不一样，不能混为一体。但是，采用包干制，业主只用按照合同约定的固定费用交费，收来的所有费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担，也就是说全是物业服务公司自行支配。往往许多物业服务公司就为了节省费用，该维修的不维修，该保养不保养，使共用设备、设施得不到及时保养维修、疲劳使用，最后导致业主合法权益受到侵害。为了彻底打破这个不合理的现象，应该在物业服务行业中实行酬金制，收来的物业管理费用，物业服务企业拿了酬金以外，剩下钱全是业主的，必须将之用在物业的正常运作和维修保养上。到年底最好费用零节余。如果有结余应该转到下年使用，或者放到专项维修资金中；如果有亏损可以暂时用
11、专项维修资金贴补亏损，贴补了以后把亏损这部分在下一年度通过物业管理费再补回专项维修资金。当然，也可以直接把亏损划到下一年帐上处理，从而对下一年物业管理费进行调整。或者由业主大会决议提高物业服务收费标准、或利用共用部分创造的共有收益弥补解决。酬金制表明了物业管理公司收取的费用只是酬金，酬金包括物业管理公司的成本，包括物业管理公司的利润，除此之外，物业管理公司不能再从物业服务收费中提取费用，这就从根本上保证了全体业主作为物业服务费用所有者的合法权益。从这个角度看，减免物业管理费的权力在于全体业主的，因为物业管理费所有权是全体业主的，物业服务企业只提酬金，物业服务企业应当把物业服务收费真正用在物业的
12、正常维修保养上，而不能为了获得利润，把这部分节余当成物业管理企业的利润装到物业管理企业自己的口袋里。实行酬金制还有一个作用就是合理避税。采用包干制到年底的节余，一般情况下物业服务企业就直接将节余部分交纳企业所得税，交了企业所得税后，剩下就自然成为物业管理企业的利润装到物业服务公司口袋里了。这从客观上鼓励物业服务企业尽可能压低维修保养周期和费用，甚至使共用设备、设施恶性疲劳使用进行所谓的“节约”，以此得到较多的结余来获取不应该有的利润，在客观上就直接侵害了业主的合法权益。实行酬金制就不能用结余的物业服务费用交纳企业所得税，因为结余的物业服务费用的所有权是全体业主的，而不属于物业服务企业，只能纳入
13、下年继续使用，或者纳入专项维修资金之中转存为共用部分大、中修更新改造使用。由于物业类型、物业规模、物业服务企业运营方式、业主消费心理、消费观念、习惯等存在许多差异，应当允许业主根据具体情况选择酬金制或者包干制。住宅类物业或者大、综合型物业应该着重考虑采用酬金制，这对保护业主合法权益有积极作用。酬金制规定了业主交的是预交资金，交多交少都是业主自己的钱，物业管理企业只是代管这笔资金，业主们心里踏实。单一业主或少数业主物业应该可以允许采用包干制，只要物业服务企业能按照“质价相符”的目标完成物业服务合同约定的管理服务目标即可。所以，国家改革发展委员会、建设部出台的物业服务收费管理办法，就充分考虑了我国
14、地域辽阔，考虑了物业管理发展的不平衡性，考虑了许多地区物业管理发展比较落后的特殊性，将物业服务收费采用酬金制与包干制共存，并鼓励采用酬金制，通过物业管理市场行为逐步将包干制向酬金制过渡。这样不仅兼顾了各地物业管理市场发展不平衡的客观事实，而且体现了价格改革的宏观政策取向，考虑了物业服务行业的特殊情况，从根本上维护了全体业主的合法权益，也符合物业管理可持续发展的战略，对较好地解决目前物业服务收费上存在的问题，处理物业服务收费中的纠纷提供了制度保证，对物业管理行业的健康发展具有积极的指导作用。物业管理的阳光财务除了采用酬金制之外，最重要的就是向业主公布物业服务费的账目。采用酬金制，就必然要求物业服
15、务费用实施阳光财务、透明财务。物业服务企业所收取的物业服务费用应当自觉地接受全体业主的监督，接受业主大会、业主委员会的监督，按照合同约定定期公布物业服务收费账目，按照物业服务合同的约定定期进行审计。目前国内深圳及其他一线城市许多优秀的物业服务公司近年来就采用了酬金制，每三个月定期公布一次物业服务费用账目。有的物业服务企业公布账目也不是简单的只公布本期的物业服务费用账目，而是采用比较法将今年、去年、前年这三年同期的账目一起公布加以比较。物业服务公司在所公布的账目之后有一个详细的说明，今年费用比去年或前年多，多了一分钱，为什么多了？物业服务公司把原因讲清楚；少了一分钱，为什么少了？物业服务公司也把
16、原因说清楚。这种把多一分少一分的原因说清楚的做法，自然物业服务公司就会赢得业主的信任，因为在账目公布中，业主会看的很清楚，一目了然，也便于业主非常清楚地明确物业服务费用的收入和支出的使用途径。酬金制使物业服务费用充分透明，物业管理财务处于阳光状态，物业服务公司应收多少费用，实收多少费用，拿酬金，拿多少酬金，应该拿多少，实际拿多少，都清清楚楚。业主知道掏的钱花在哪里了，用在什么地方，业主心里明明白白，这样的话，也避免了业主不交费的这种情况，也避免了物业服务公司出现乱收费的现象。对于发现的欠费，哪些业主欠费，什么原因欠费，大家业主也非常清楚。用阳光财务赢得业主对物业服务公司的信赖，物业服务公司与业主之间关系也容易沟通，便于物业服务公司与业主真正建立起长期友好、共存互利的平等关系，对物业服务公司规范化服务，优质服务，品牌的建设都有好处。实际上物业服务公司服务做好了，公布账目你怕什么，除非账目里面有假有鬼才不愿意公布。实际上物业服务费，每个月垃圾清运费用、每个月维修保养费用、每个月共用水电费用都是要开销的，既然都要开销就应该公布。采用阳光财务，业主对物业服务公司
