《三亚鹿回头湾帆船港建设项目运行环境分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《三亚鹿回头湾帆船港建设项目运行环境分析（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 年 第期海洋开发与管理 三亚鹿回头湾帆船港建设项目运行环境分析刘小强，李 程（ 中国海洋大学 青岛 ； 国家海洋信息中心 天津 ）摘 要：旅游项目的投资评估是当今旅游开发的研究热点之一。文章以三亚鹿回头湾帆船港游艇基地工程项目为例，进行投资评估分析。立足工程项目的自身资源特色，运用分析方法对项目自身优劣势进行了全面的分析，根据以上分析对该项目的策划进行定位，并进一步预测在经济上和财务上的合理性和可行性。关 键 词：三亚鹿回头湾；帆船港游艇基地； 分析旅游项目投资评估研究是提升旅游业开发决策制定合理化，避免盲目性的有效步骤和依据。通过对旅游开发项目的自身信息的剖析，深入阐释项目开发运行环境条件
2、，确保项目投资满足建设技术要求、符合环境保护要求，促进区域经济发展。三亚鹿回头湾，位于我国海南省三 亚市，具备建设世界一流帆船港口码头的自然条件。整个项目以码头村的形式出现，是一个与水上运动相辅相成的码头经济场所，建成后将成为三亚旅游的新亮点。同时，作为 年度沃尔沃杯环球帆船赛亚洲唯一停靠港的三亚鹿回头湾，借助沃尔沃国际帆船赛事，进一步拓展了海南旅游活动的国际化程度，以此推进海南国际旅游岛的建设。 项目概况三亚鹿回头湾帆船港游艇基地工程项目，位于三亚鹿 回 头 半 岛，北 濒 南 海，整 个 半 岛由鹿 回 头 岭、龙 首 山、猕 猴 山 和 小 东 海、鹿回头湾组成，是 三 亚 市 西 至
3、海 坡，东 至 亚 龙湾的 余海岸线中唯 一一 个 待开 发 的半岛，有着背山 面 海 的 绝 佳 自 然 资 源。本 项 目中心坐标为 ， 。总投资为 万元，其中水工建筑工程费用为 万元，建设工期为 个月。 项目的投资环境三亚是中 国 唯 一 热 带 滨 海 旅 游 城 市，拥有得天独 厚 的 自 然 禀 赋、旖 旎 美 丽 的 热 带 风光、悠久丰富 的 文 化 历 史，别 具 特 色 的 风 俗民情。全市面 积 ，境 内 海 岸 线长 ，有 大 小 港 湾 个，素 有 东 方夏威夷之称。规 划 市 区面 积 。东 西长 ，南北宽 。 项目的建设背景根据海南省得天独厚的自然景观资源，海南省
4、确定了在 年左右建成国际旅游岛的目标，实施旅游业硬件设施以及服务水平的提升，开展具有国际影响力的推广宣传活动。三亚地处海南岛的最南端，是我国东南沿海对外开放的重要口岸，是中国通向世界的门户之一。东南亚很多国家如新加坡等已经拥有成熟的游艇码头，在三亚建设一个世界级的游艇码头，从地理位置上来讲，拥有独特的优势，是这一片海域游艇港 “ 链”上不可或缺的一个点，为海南省开发海洋深度旅游提供了更大的可能。沃尔沃环球帆船赛是全世界第一个环球航海帆船赛事，赛事每年举办一次，迄今已有 年历史。作为赛事所在的城市，帆船赛的启程和到达都是重要的事件，主办方和所在城市会举办各类宣传庆祝活动，吸引全球众多媒体和帆船赛
5、爱好者的关注。 赛季的沃尔沃环球帆船赛将继续在美丽的中国海滨城市三亚设立停靠港，这是三亚继 年成功举办沃尔沃环球帆船赛后再次举办该赛事，借 海洋开发与管理 年 助环球帆船赛的举办，将进一步提升中国三亚的国际知名度。 三亚旅游业发展现状近年来，三亚市以 “ 建设国际性热带滨海旅游城市”为目标，积极实施以旅游为龙头的产业发展战略，创新发展思路，完善旅游产业体系，加快旅游基础设施建设，加大旅游市场开发力度，加强对外开放程度，旅游业发展呈现出规模扩大、效益提高的良好态势。 三亚旅游业市场分析 三亚旅游业发展潜力巨大国务院发布 国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 ，海南国际旅游岛建设上升为国
6、家战略，国际旅游岛建设步入正轨，这将给三亚市旅游业带来重大发展机遇。中央政策大力支持，将进一步促进三亚市经济发展，尤其是旅游业发展。 意见明确了海南国际旅游岛的六大战略定位，即成为我国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地；为促进旅游业的进一步开放，海南将在免签证、免税、航权开放、博彩业等领域开始新一轮试水；同时将实施更加便利的出入境管理措施。开放的旅游政策以及完善的旅游概念体系和相关的配套设施将会吸引更多的旅游观光客，延长游客旅游时间，增加旅游人数。三亚作为国际旅游岛建设
7、的排头兵和先遣队，必然在国际旅游岛建设中取得重大的发展机遇。随着经济的稳步发展和人民生活水平的不断提高，人民的消费理念和消费结构发生了积极的变化，旅游正成为人民群众新的消费热点。 年，我国人均 突破 美元。按照全球旅游业发展的一般规律，一个国家当人均 达到 美元，就将进入旅游消费的暴发性增长期，旅游成为人民生活的重要需求。目前，我国旅游业发展已经进入一个关键期，潜力十分巨大，这将有力地支撑三亚市旅游业稳步发展。 旅游业发展存在的问题近年来，三亚市坚持 “ 高端取向，旅游龙头，六业支撑 ”的产业发展战略，大力发展旅游业，深入开发旅游客源市场，积极组织旅游宣传促销，加强对外交流与合作，使三亚市旅游
8、业呈现出稳定、持续、快速发展的态势。但是，三亚市旅游业发展存在问题也不容忽视。主要问题：旅游产业体系相对滞后，与旅游业较快发展不相适应，更与国际化水平差距较大。从旅游 “ 吃、住、行、游、购、娱”六 要素看，具有突出特点或优势的项目不多，相对来讲吃、住、行、游四要素发展相对较快，而购、娱二要素发展滞后。六要素在数量上和质量上未能协调发展，有特色的旅游纪念品少，娱乐场所较为单一，旅游产品开发不足、可参与性不强、缺乏特色等问题。旅游配套服务相对落后，旅游业管理水平不高。旅游公共服务平台和旅游信息服务体系相对落后；高端旅游业服务人才匮乏，旅游业从业人员素质有待提高；旅游业市场秩序有待进一步规范。 游
9、艇产业市场竞争力目前全国至少有 家以上活跃运营的游艇码头俱乐部，另有 余个游艇码头俱乐部项目在各地发展起来。随着中国杯帆船赛在深港两地的发展，中国南方地区开展帆船运动及赛事的潜力和优势逐渐显现。海南省得天独厚的自然、地理优势，加上旅游产业多年的发展积淀、国民经济水平的日益提高、海南国际化程度的不断提升，游艇产业及其商业运作市场在海南省具有宽阔的发展前景。 市场供给通过研究，我们发现目前海南省游艇产业及市场主要集中在海口、东线高速沿线和三亚。目前，海口市内有个大型游艇码头项目；三亚有鸿州国际游艇会以及凤凰岛规划的含 个泊位的游艇码头；东线高速沿线有博鳌千舟湾游艇码头以及分界洲岛对面规模不大的码头
10、等。可见，海南游艇码头俱乐部处于起步阶段，还不够成熟，但目前国内经济的发展、三亚市良好的地域自然资源条件优势、政府各项政策措施的出台，使三亚已具备了发展游艇帆船运第期刘小强，等：三亚鹿回头湾帆船港建设项目运行环境分析 动充分的条件。三亚发展游艇码头俱乐部项目可以成为吸引国际游客进入内地旅游的游艇停靠站，具有良好的发展前景。 市场需求海南省目前停泊的游艇分为两种：一种为长期挂靠在岛内的游艇；第二种为从香港甚至东南亚进岛短期停靠的游艇。海南目前有四家游艇经销商，都设点在三亚市。虽然拥有游艇码头的鸿州国际游艇占有先机，但是海南省岛内实际游艇零售业绩目前依然十分有限，游艇市场仍处于初级阶段。在三亚，鸿
11、州国际游艇会已正式对外出售会籍和泊位， 个泊位的码头已经吸引 余艘游艇入驻，停泊率达到 。随着三亚旅游业的发展，以及环海南岛、海南香港、沃尔沃帆船赛事的陆续开展，对于三亚游艇泊位的需求也会日益明显起来。 市场预测随着鸿州国际游艇会的崛起，海南省游艇市场开始迈上新的台阶。鸿州国际游艇会在成为游艇代理商之前，已经购买了多个品牌的进口游艇。随着国内经济的持续发展，海南省国际旅游城建设的加快推进，国际开放程度的日益提高以及当地房地产业的快速升温，海南省游艇产业发展的前景是非常明朗的。 竞争对手目前三亚的游艇码头多集中在三亚河、临春河、三亚港、凤凰岛一带，而这一带现在停有很多渔船，岸边规划建设也未完成，
12、生活污水、垃圾污染还是较严重。已建好的正规码头只有鸿洲游艇会一期和林荫河畔，泊位数分别是 个和 个。在建的游艇码头包括半山半岛帆船港码头、凤凰岛游艇码头、鸿洲游艇码头二期、亚龙湾瑞吉度假酒店游艇码头、小洲岛游艇码头、海棠湾铁炉港游艇码头等。但目前获得海域使用权的游艇码头只有鸿洲游艇会、半山半岛帆船港和亚龙湾瑞吉度假酒店。 项目犛 犠犗 犜分析 项目的优势项目区位优越，海南作为综合性的国际旅游岛，发展游艇产业具有明显的区位优势和资源优势。海南四面环海，海域面积约 万 大陆海岸线蜿蜒，长达 ；曲折的海岸线形成大小港湾 个，其中较大的港湾港阔、水深，建港自然条件十分优越。项目是集合了多种产品的综合物
13、业，功能齐全，可同时满足人们居住、办公、购物、娱乐等各种需求，并且具有游艇俱乐部的特色，这是项目很有吸引力的一个优势。该项目陆上交通优越，加上项目自身拥有游艇泊位和公共码头，这些都使得项目在对外交通网络方面具有一大优势。 项目的劣势虽然项目所在区域发展前景良好，但目前仍是开发中，因此一段时间内项目周边的居住、商业、商务气氛都会是现在的淡静状态，这为项目在前期推广的时候带来一定不利影响。项目地块是一海域，项目启动必须先行进行填海，此工程量和费用都非常巨大，对项目的前期投入开发有较高的资金要求，对于整体资金运作亦有较高的操作难度。目前，国内沿海城市私人游艇的可航海范围有限，而航海权的限制对于游艇基
14、地的推广是不利的因素。 项目的机会近年三亚市整体经济水平处于海南省内各城市首位，并且持续快速增长，为项目发展高端综合旅游业提供了契机。外商投资的增长和外籍人士的不断增加，居民可支配收入持续增长，国际旅游市场日趋活跃，为三亚发展高端消费提供有力的支持，这对于项目发展是有利的条件。三亚城市加大游艇码头规划力度，和加强发展扶持；随着项目所处的区域的深入开发，将会为项目发展带来很好的商业、商务、旅游气氛。项目以游艇基地为特色、涵括多种产品的综合物业形态出现，使项目获得了向高端方向发展的好机会。 项目的威胁点游艇基地项目对于很多人来说是新鲜事物，调查结果表明，多数人无玩游艇经验，这令项 海洋开发与管理
15、年 目在销售推广时将要面对一定的困难。虽然项目位于城市开发重点区域，但项目周边的商业和商务气氛远不如传统的商圈成熟；而项目周边要发展的几大新商圈固然可为项目带来人气，但从竞争角度看，又是一个威胁。因此项目同时面临着新旧商圈的竞争。 项目策划 （ 初步）定位 项目整体规划原则根据项目特点及委托方需求，我们提出项目发展的策划原则应围绕以下两点：对于项目整 体 发 展，争 取 实 现 项 目 效 益 的 最 大 化。项目经营性物业多，应以快速回收项目投资为原则。 市场定位及形象设计游艇基地整体项目定位为：东南亚规模最大的国际游艇基地。此定位的特色核心分别表现为：游艇会所，国内功能最齐全、层次最高的国际游艇俱乐部。泊位区，东南亚规模最大、种类最齐全的游艇泊位区。 功能构成项目先行开发的游艇俱乐部主要由两大功能构成，游艇会所及泊位区
