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1、瑞典的住房市场特点 与住房政策橛述 一、瑞典住房状况总览 二战后 ，瑞 典对住 房建设 进行大力投资 住房存量快速 增加 瑞典的住房套 均面积 不 大 ，2 0 0 3 年所有住 宅的平均使用面积为 9 2平 方 米 ，新建 住房 则要 大许 多 ，平均 达到 1 2 8 平方 米。这 与近年新增住 房以独立私 人住房 为 主有关。以人均来看 2 0 0 3 年瑞典 人均住 房使 用面积为 4 4 4 平 方米。瑞典的住房设施 条件相 当完善 ，1 0 0 配 有集 中供 暖 、热水 、 淋浴设备 。各种 国际统计都 显示 ，瑞典是 世 界人均住房 拥有量最高 、居住 条件最好 的国 家之一
2、。 高质量 的住 房条件 并没有 带来高 昂的成 本 与负担。对于瑞典所有 家庭来说 ，2 0 0 5 年 全 国户均住房支 出约为 7 1 万瑞典克 朗 ( 1 瑞典克朗约折 合 1 元人 民币) ，占家庭 的可支 配收入 比重平 均为 2 4 ， 其 中 占单亲独 户家 庭的可支 配 收比重最 高 ，超过 3 0 但对于没有和孩子住一起的双亲家庭仅为 1 8 。 二、瑞典住房市场特色 瑞典住 房市场上存在三种住 房产权结构 ：私 人所 有、 租赁 、合作所有 。最后一种是非常具有瑞典特色的住房产 权形式 ，本文做重点介绍 。 ( 一 )私人所 有 这与其他国家的私人 自有住房没有什么 区别
3、。一般而 言 ，仅是指独 门独户的别墅型住房 ( s in g le f a mi l y h o u s i n g ) 才可 以被这么拥有 。这种住房一般都是私人或私营开发商 建造的。 ( 二 )租赁 包括公共租赁和私人租赁。这两种租 赁形式各 占一半 比重。公共租赁主要是从市政住房公 司租借住房 。市政住 房公司 的住房 主要 由中央政府 资助地 方市政 当局进 行投 资兴建 ，其运作是非盈利性为特征 。 ( 三)( 租客 ) 合作所 有 ( T e n a n t - o w n e r s h i p ) 要理解租客合作所有制 要从 非常 房合作社 ( h o u s i n g c
4、 o o p e r a t i v e ) 说起。 人是无法完全拥有公寓楼里的单套住房自 楼只 由一个机构集体拥有。在瑞典 兴廷 或把现有的楼房改建成公寓住宅楼 ，就百 住房合作社 了。一旦一个住房合作社成主 家庭都可 以申请加入这个合作社 。而这1 希望 出资购 买住房合作社 所持有的公 寓 元的 居住权 “ ，住 宅合作社有权进行 霹 申请入会批准 了 那 么该申请人就成为 入住权利 。由于这个 居住权 可以在 卖 可 与私人住房 的产权价格相 当地进 别在于 住房合作社的会员不仅要为 用 还要在入住后一起分担整栋公寓楼 社 的债务资本 支出 ，同时还有一笔公共 日常清洁、取暖等费用。这
5、些都跟德国 ( c o o p e r a t iv e o we n r s h i p ) 和美 国的公 寓所有 o w n e r s h i p )有很 多相似之处 。 瑞典的住房合作社 是从 1 9 2 0年开始 条件大部分 比较差 ，也比较乱 没有厕 上海房地 的 ，只有部分人拥有好条件的住房 。斯德哥尔摩有部分知 识分子 为了解决这种情况而发起组织了一个住房合作社 目的是为中低收入者提供 比较好的住房 ，并很快就在全国 展开。1 9 5 0年瑞典颁布 了法规 ，规定 了住 房合 作社如何 成立。 现 在住进住 房合作社公 寓的人 基本上都 已经属于 中产 阶级了。 目前瑞典全 国
6、各地 都有住房合作社 ，总数 为 2 2 5 0 0个左右 。一个住 房合作 社 ，也许 有 2 0个 家庭 ， 或 是 5 0 个 家 庭 ，也 可能 是 2 0 0个 家庭 。还 成 立 了众 多 的住房合作 社协 会。有两个 比较 大 的住 房合作 社协会 一个是瑞典 全 国住 房合作社 联盟 H S B ，一个 是 S v e n s k a R i s k s b y gg e n Hcs，它们 占了所有住房合作社住房存量的 2 5 。 成立于 2 0世纪 2 0 年代末的 H S B 是一个 以住房资金融 通 、储蓄和建设一体化为特征 的互助合作组织。2 0 世纪 9 0 年代初期
7、 ，该组织共有 6 3 个省 、市级住房合作协会 下 辖 3 4 0 5 个基层住房合作社 会员约 4 6 万人。H S B有 自己 的储蓄银行 ，为社 员提供高于一般银行存款利率 1 的利 率，但其支 出仅限于住房有关 合作社按会员入会 时间和 储蓄金额决定提供住房的次序 一般 8 至 1 0 年可获得住房。 住房合作社实质上就是由很多个人组成的一个法律团 体 一个住房合作社就是一个法人单位 。住房合作社是经 济实体 因为一个建房或购买改造公寓楼的计划而发起组 建 。由于有法人 团体这个身份 贷款条件会 比个人建房优 惠得多 ，额度也大得 多，节省下来的钱可以来降低住房成 本 。其实某种程度
8、上就是个人集资房。 住 房合作社 是小小 的社 会 ，成员可 以享受其 中的福 利 。选择入哪个住房合作社 ，除 了考虑这个合作社 的房屋 的价格 、地段和质量外 ，也必须考虑住房合作社管理的质 量。住房合作社都有组织公约和管理条例 也有预算的审 定以及审计机制 ，会员们定期投票 认为负责人合格 了就 可以让他继续 ，否则就要换人 。 三、瑞典住房政策概览 瑞典的首部住房规划实施于二十世纪三十年代。大致 而言 瑞典当时的住房标准 与西欧其他工业化国家相比是 较低的。当时经济处于衰退阶段 ，伴随着高失业率 。这一 政策 的核心 是解决 当时居住 在卫生条件极差而且拥挤不 堪的房屋 中的社会最弱势
9、群体 。大多数房屋缺乏 自来水供 应和下水道设施 。到了四十年代 瑞典政府开始不 断推出 住房政策，补贴贷款和租金管制政策开始实施 。二战以后 的住房政策 目标主要是提高基本 的居住标准 不仅确定设 立与租金 、 房屋质量和物业管理相关的几项具体政策 目标 ， 6 2 J u ly 2 0 0 9 而且推行住房救济金政策 以解决低收入家庭和靠抚恤金 生活的老年人的住房问题。国家提供低利率长期贷款 以补 贴那些通过正常信贷市场很难获得融资的房屋建设 。 与其他多数国家为大 多数弱势群体提供社会住房的政 策不同 ，战后的瑞典住房政策的一个显著特点是旨在保证 所有的人都能达到舒适的住房标准 。二十世
10、纪四十年代后 期至五十年代早期，大多数瑞典市政 当局建立 了各 自的住 房公司。国家为这些非营利住 房公司提供 了优先贷款融 资条款和利息补贴等优惠政策 ，随后大量的住宅被先后建 成。 二十世纪六十年代 中期 ，瑞典政府决定采取各项措施 推行 百万工程计划 ”以消除住房短缺现象。根据此项计 划 ，一百万套新住房将在 1 0年 内建成。其 中一个 目标 是 确保每人 除了住房和起居室外有一 到两个房间。1 9 6 8 年 ， 瑞典政府 实施 了租 金价格体系 以保护租 户不 受过高 的租 金增长影响而被迫搬 家。各城市 的住房租金水平 由当地租 户协会( t e n a n t s a s s
11、o c i a t i o n )与市政住房公司协商确定。 在确定租金水平时 ，必须考虑到住 房大小 、标准、条件 、 配套生活设施等 因素。据此确定的租金水平将作为当地私 有住房公司的租金标准 。 二十世纪七十年代 ，单户型住宅数量开始增加 但是 公 寓住宅却在相应减少 因此政府为了解决大量未 出租住 房的问题采取了提供覆盖租金损失的优惠贷款 。这一期间 瑞典政府的住房政 策的职责是促进存量住房 的现代化改 造。 在随后的八十年代 根据政府的不同住房修缮计划 许多住房实施 了现代化改造 。到了八十年代末期 ，新建住 房的数量开始增加 ，并在 1 9 9 0年达到了顶 峰，这一年建 设了近 7
12、 0 0 0 0 个套住房。 二十世纪九十年代初期的危机对瑞典经济和繁荣产生 了很大的负面影响。这项由税收改革引起的经济危机发生 于 1 9 9 1 年 ，使得相关 的住房政策变革直接 导致 了高昂的 住房成本 。私有房东、非营利 的政府住房公司 、租户以及 住房的拥有者都无不面临一个完全不同的境地 。在新建住 房量下降的同时 住房空置数量却迅猛增加。在九十年代 后期，情况发生了好转。得益于经济的开始上扬 ，住房需 求开始增加 ，住房空置数量相应减少。但是 ，地区差异相 当大。在中小城市，由于移居人数量的负增加仍然存在 相当多的空置住房 而在大城市却出现了住房短缺。 直到现在 在多达五十多年的时间里 瑞典的住房政 策一直是基于这样的分工：中央政府负责住房建设的立法 和财政支持 ，地方政府则负责住房的规划和实施。E ( 作者单位 ：复旦大学管理学院产业经济学系)
