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1、第 1 页 共 30 页 民事再审申请书民事再审申请书 再审申请人（一审再审申请人（一审被被告、二审上诉人） ：告、二审上诉人） ：冯冯 XXXX，男，19XX 年 XX月 XX 日出生，汉族，住址：济南市市中区鲁能领秀城 XXX，邮寄地址：济南市市中区鲁能领秀城 XXX，联系电话：130XXX。 委托代理人：委托代理人： 范永雪范永雪， 男， 男， 北京市中银 （济南） 律师事务所律师北京市中银 （济南） 律师事务所律师，住山东省济南市高新区舜风路 101 号齐鲁文化创意基地 15 号楼 4 单元 3 层，联系电话：13953196672。 被申请人（一审被申请人（一审原原告、二审被上诉人）
2、 ：告、二审被上诉人） ：长城物业集团股份有限长城物业集团股份有限公司济南分公司公司济南分公司，住所地：济南市市中区岔路街 308 号楼南段 1-305室 A6，邮寄地址：济南市市中区岔路街 308 号楼南段 1-305 室 A6，联系电话：0531-82789806。 负责人梁志军，总经理。 再审申请人冯 XX 因与被申请人长城物业集团股份有限公司济南分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院于2014 年 06 月 19 日作出的（2014）济民一终字第 318 号民事判决，依据中华人民共和国民事诉讼法第二百条第二项之规定，向山东省高级人民法院申请再审。 一、再审请求一、再审
3、请求 第 2 页 共 30 页 1、 依法撤销山东省济南市中级人民法院（2014）济民一终字第 318 号民事判决； 2、 依法改判为驳回被申请人的诉讼请求。 二、申请事由二、申请事由 依据中华人民共和国民事诉讼法第二百条第二项“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的” 。 三、具体事实和理由三、具体事实和理由 申请事由： 符合 中华人民共和国民事诉讼法 第二百条第二项，具体理由如下： 原判决原判决仅仅依据依据一份一份鲁能领秀城鲁能领秀城 A1A1、B B、C1C1、E E、F F 地块前期物地块前期物业服务合同 （以下简称“ 合同 ” ）及鲁能领秀城业服务合同 （以下简称“ 合同 ” ）及
4、鲁能领秀城 A1A1、B B、C1C1、E E、F F 地块前期物业服务补充协议 （以下简称“ 补充协议 ” ）地块前期物业服务补充协议 （以下简称“ 补充协议 ” ）就就认定认定被被申请人申请人依约依约履行了履行了前期前期物业服务物业服务， 明显明显把合同等同于合同履行，把合同等同于合同履行， 缺乏缺乏证据证明。证据证明。 1 1、首先，、首先， 合同及补充协议合同及补充协议仅是被申请人与鲁能亘富公司仅是被申请人与鲁能亘富公司签订的合同， 只能证明被申请人与鲁能亘富公司和相关业主之间有前签订的合同， 只能证明被申请人与鲁能亘富公司和相关业主之间有前期物业服务合同关系，且被申请人应当按照合同及
5、补充协议期物业服务合同关系，且被申请人应当按照合同及补充协议的约定履行的约定履行前期前期物业服务义务， 而不能证明被申请人履行了物业服务义务， 而不能证明被申请人履行了前期前期物业物业服务义务。服务义务。 中华人民共和国合同法第二条规定“合同是平等主体的自然人、 法人、 其他组织之间设立、 变更、 终止民事权利义务关系的协议” 、第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当第 3 页 共 30 页 事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 ” 、第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ” ，因此，合同是一种协议， 只能证明合同当事人应当按照合同的
6、约定履行自己的义务，而不能单独证明合同当事人履行了合同义务。 被申请人仅向一审法院提交了一份被申请人与山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称“鲁能亘富公司” ）于 2011 年 01 月 01 日签订的合同及补充协议 。 合同仅对物业基本情况、前期物业管理服务内容与标准、物业服务费用、物业的经营管理、物业的承接查验和移交、物业的使用与维护、专项维修资金、考核及违约责任等前期物业服务相关事宜进行了约定， 补充协议也仅对合同延续时间、费用支持、服务标准、乙方应配合的工作、考核等事宜进行了约定。况且被申请人向一审法院提交的合同不具有完整性。 合同第三十四条约定“本合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本
7、合同具有同等法律效力。 ” ，但是，被申请人没有向一审法院提交合同第二条、第三条、第六条、第七条、第十五条、第二十七条、第二十九条中约定的八个附件。不仅如此， 合同第四十条约定“乙方投标文件中相关内容为本合同不可分割的组成部分， 与本合同具有同等法律效力。 ” ，但是，被申请人也没有向一审法院提交相关投标文件。因此，没有合同附件和相关投标文件的合同不具有完整性。 根据以上事实，依据以上法律规定， 合同及补充协议仅是被申请人与鲁能亘富公司签订的合同， 只能证明被申请人与鲁能亘富公司和相关业主之间有前期物业服务合同关系， 且被申请人应当按第 4 页 共 30 页 照合同及补充协议的约定履行前期物业
8、服务义务，而不能证明被申请人履行了前期物业服务义务。 2 2、其次，被其次，被申请申请人应当依据物业管理条例 、 物业承接查验人应当依据物业管理条例 、 物业承接查验办法等相关法律规定，按照合同及补充协议的约定履行办法等相关法律规定，按照合同及补充协议的约定履行前前期期物业服务义务，但是至今没有物业服务义务，但是至今没有提供提供任何证据证明任何证据证明其其按照合同及按照合同及补充协议 的约定补充协议 的约定是否是否履行了履行了前期前期物业服务义务物业服务义务或者实际履行前期或者实际履行前期物业服务义务的物业服务义务的起止时间起止时间。 中华人民共和国合同法 第八条第一款规定 “依法成立的合同，
9、对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，” 、第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ” ，因此，依据以上法律规定，被申请人应当按照合同及补充协议的约定履行前期物业服务义务，向业主提供前期物业服务。 中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条第一款规定当事人对自己提出的主张有责任提供证据” 。并且， 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 （法释200133 号）第二条第一款规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实所依据的事实有责任提供证据加以证明、 第五条第二款规定对合同是否履行发生争议的由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此，依据以上法律规定，作为履行前期物业
10、服务义务的当事人，被申请人既然主张收取物业费，就应该承担举证责任，提供证据证明其按照合同及补充协议履行了前期物业服务合同、 并至少提供证据证明其按照 合同 及 补充协议履行了前期物业服务起止时间。 第 5 页 共 30 页 从物业服务企业承接物业起至移交物业止， 应该有许多证据能够证明物业服务企业履行了物业服务义务。 至少物业服务企业要证明其提供物业服务的具体起止时间， 以此证明其是否按照物业服务合同约定的服务期限提供了物业服务， 是按照物业服务合同约定的服务期限提供了物业服务， 或是提前解除物业服务合同从而缩短物业服务期限提供了物业服务，或是延长物业服务合同期限提供了物业服务，还是根本没有履
11、行过物业服务义务。 但是， 被申请人没有提供任何证据证明其履行了前期物业服务义务， 没有提供任何证据证明其承接了前期物业或何时承接了前期物业、也没有提供任何证据证明其移交了物业或何时移交了物业。 物业管理条例第二十八条规定“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验” ，第二十九条第一款规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 ” 。还有，物业承接查验办法第十九条规定“现场
12、查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。 ” 、第二十四条规定“建设单位应当在物业承接查验协议签订后 10 日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、 共用设施设备。 ” 、第 6 页 共 30 页 第二十六条规定“交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。 交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。 ” 、第二十九条规定“物业服务企业应当自物业交接
13、后 30 日内，持下列文件向物业所在地的区、 县 （市） 房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同； （二）临时管理规约； （三）物业承接查验协议； （四）建设单位移交资料清单； （五）查验记录； （六）交接记录；” 、第三十条规定“建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。 ” 、第三十五条规定“物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的， 原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起 10 日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。 ” 。并且，
14、合同第十七条约定“乙方承接物业时，甲方或甲方责成原物业服务单位向乙方移交下列资料： （1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；乙方接收甲方移交的资料后，应该妥善保存、保管，确保完好并在本合同期满后向甲方移交或在业主大会及业主委员会成立后向其移交” 、第十九条约定“对于本合同生效后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为” 。根据以上法律规定和合同约定，被申请人应该有其与鲁能亘富公司之间签章确认的查验、 物业交接等书面记第 7 页 共 30 页 录，应该有其向相关行政部门备案的材料手续，应该有告
15、知业主物业承接查验备案情况的书面材料等， 从而被申请人应该提交这些材料证明其承接了前期物业或何时承接了前期物业、 移交了物业或何时移交了物业。但是，至今被申请人没有提交这些材料证明其是否承接了前期物业或何时承接了前期物业、是否移交了物业或何时移交了物业，从而被申请人没有任何证据证明其向业主提供了前期物业服务。 3 3、最后，、最后，对于被对于被申请申请人在人在一审一审庭审庭审、二审庭审、二审庭审中的其履行中的其履行前期前期物业服务义务的陈述， 被物业服务义务的陈述， 被申请申请人没有提供有效证据证明其陈述的真实人没有提供有效证据证明其陈述的真实性，性，且且再审申请人再审申请人人对这一陈述人对这
16、一陈述一直不予一直不予认可。认可。 综上所述，原判决故意认定“故原审法院依据长城物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订的前期物业服务合同及补充协议 ，认定长城物业济南分公司履行了合同约定的义务并无不妥，本院予以确认” ，故意直接把前期物业服务合同和前期物业服务合同履行混为一谈，把合同等同于合同履行。因此，原判决仅以一份合同及补充协议就认定被申请人依照合同及补充协议的约定履行了前期物业服务，明显缺乏证据证明，且自相矛盾。所以，原判决认定基本事实不清，没有查清被申请人是否履行了前期物业服务义务或履行前期物业服务时间的长短， 就认定被申请人依约履行了前期物业服务义务无事实根据和法律依据，是明显错误的。 二审判决不仅存在以上错误，而且还存在以下错误： 1
