新南威尔士州零售承租人指南

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1、 房东必须至少在租约生效前七天将出租人（房东）信息信息公开声明交给承租人,该声明中须列出有关店铺和租约的一些重要事实。承租人必须在收到该声明后七天之内将承租人（租客）信息公开声明交给房东。 从www.smallbusiness.nsw.gov.au 网站上可以获得标准表格。 如果店铺是在购物中心内,且房东有这些信息,则要查看必须包括在房东声明之中的额外条款,包括: 购物中心的年销售额 专卖店每平方米营业额,至少采用三个类别(食品、非食品和服务) 购物中心交通量 装修工程标准详情；以及 主要承租人租约结束时间的详情。 仔细阅读房东的信息公开声明,检查其中是否包括协商过程中达成的所有协议及任何许诺

2、。在承租人信息公开声明中记录下所有房东或房东代理向您做出的口头承诺。 如果不理解或不同意房东的声明,则要立即通知房东。如果需要的话,向房东再要一份新的信息公开声明。 如果出现以下情况,承租人信息公开声明中必须予以说明: 你已经收到房东的信息公开声明 你有一份租约草本 有关租赁责任你已获得任何专业建议 你能够履行责任,以及 房东给你的任何其他协议或陈述及这些协议和陈述的详情。 提示:提示: 在地点和商业计划方面咨询商业顾问。 在地点和商业计划方面咨询商业顾问。 如果在购物中心租赁, 要求查看所有可能的 店铺。 如果在购物中心租赁, 要求查看所有可能的 店铺。 在租约开始生效前, 写一份有房东和承

3、租人签字的店铺状况报告, 报告中可包括照片。 在租约开始生效前, 写一份有房东和承租人签字的店铺状况报告, 报告中可包括照片。 新南威尔士州 小型企业事务专员 办公室 新南威尔士州 小型企业事务专员 办公室 1300 795 534 smallbusiness.nsw.gov.au 新南威尔士州零售承租人指南 首先了解事实首先了解事实 | 订立租约订立租约 | 租赁费用租赁费用| 店铺变迁店铺变迁 | 租约结束时租约结束时 本指南有助于承租人了解承租零售店铺的一些主要问题。房东必须在一开始进行租房协商时就将本指南交给未来承租人。本指南并不能代替专业建议、法律建议或商业建议,也不试图解释法律的各

4、个方面。本指南有助于承租人了解承租零售店铺的一些主要问题。房东必须在一开始进行租房协商时就将本指南交给未来承租人。本指南并不能代替专业建议、法律建议或商业建议,也不试图解释法律的各个方面。 规定零售租约的有关法律与住宅租约的不同,在新南威尔士州,规定零售租约的有关法律与住宅租约的不同,在新南威尔士州,零售租约法案(零售租约法案(1994) )( (法案法案)规定了房东和承租人之间的法律安排,租赁的店铺是用于出售和提供商品和服务的,店铺面积在)规定了房东和承租人之间的法律安排,租赁的店铺是用于出售和提供商品和服务的,店铺面积在1000平方米以下,用于零售生意。 浏览新南威尔士州小型企业事务专员办

5、公室网站 平方米以下,用于零售生意。 浏览新南威尔士州小型企业事务专员办公室网站 www.smallbusiness.nsw.gov.au 或打电话 1300 795 534了解关于零售租约的详细信息。 法案规定了发生以下情况时你一定要做的事: 或打电话 1300 795 534了解关于零售租约的详细信息。 法案规定了发生以下情况时你一定要做的事: 开始租约 开始租约 更改租金 更改租金 转让租约；以及 转让租约；以及 从一开始就了解这些事实从一开始就了解这些事实 新南威尔士州零售承租人指南新南威尔士州零售承租人指南 第第2页页 在承租人声明中一定要写入任何房东曾说过的有关店铺的你认为重要的信

6、息,如房东说过的有关以下方面的话: 途经贸易额； 承租人组合； 房东打算做的任何工程；以及 你享有销售某种特定产品或服务的唯一零售商的权利。 该法案对承租新南威尔士州铁路公司(Rail Corporation New South Wales)和悉尼(Kingsford-Smith)机场的店铺有特殊规定。 提示:提示: 确保租约期限的长度足以让你收回投资、赚取利润以及在希望的时候出售生意。 确保租约期限的长度足以让你收回投资、赚取利润以及在希望的时候出售生意。 如果你想要为期五年的租约,但并不知道是否应该投入那么多资金,你可以要求与房东签一个有延期选择的更短期的租约。如果你想要为期五年的租约,但

7、并不知道是否应该投入那么多资金,你可以要求与房东签一个有延期选择的更短期的租约。 订立租约订立租约 你一定要你一定要 仔细阅读房东的信息公开声明,并考虑获取法律或财务建议,以确保理解该声明。 仔细阅读房东的信息公开声明,并考虑获取法律或财务建议,以确保理解该声明。 收到房东信息公开声明后不超过七天将承租人信息公开声明交给房东。 收到房东信息公开声明后不超过七天将承租人信息公开声明交给房东。 如果房东声明中对预计的建筑开发或购物中心开发只是进行了大概的介绍,则要就开发对生意会造成的影响详细询问房东。 如果房东声明中对预计的建筑开发或购物中心开发只是进行了大概的介绍,则要就开发对生意会造成的影响详

8、细询问房东。 你一定要你一定要 获得法律和财务专家的意见,以确保你理解租约及经营生意的费用。 获得法律和财务专家的意见,以确保你理解租约及经营生意的费用。 如果你想签订一份租期短于五年的租约,要用第如果你想签订一份租期短于五年的租约,要用第16章证明来保护自己。章证明来保护自己。 新南威尔士州 小型企业事务专员 办公室 新南威尔士州 小型企业事务专员 办公室 1300 795 534 smallbusiness.nsw.gov.au 什么是租约?什么是租约? 租约是房东和承租人之间的合法协议,用于承租人使用店铺经营生意。租约不能凌驾于法案的要求之上。 租约一般要在双方签字后才生效,然而,如果有

9、以下情况,则租约甚至在协议还未签署前就开始生效: 承租人占有店铺,或 承租人开始付租金。 在未签租约前,承租人不要支付租金或开始生意,这种做法是很好的商业惯例。一旦租约签字后,未经对方同意,房东和承租人通常不能结束租约。 租约中应包括: 开始和结束日期 店铺描述 租金多少 如何更改租金 生意类型 承租人必须支付的任何开支 需要什么样的押金、其他保证金或担保 由谁负责修理和维护店铺及设备；以及 核心营业时间（店铺必须营业的时间）。 租约期限租约期限 租约期限是租店铺的时间长短,租约中必须包括租约期限,而且有可能还要包括续租或延长租约的选择权。一份条款公平、租期较长的租约对房东和承租人来说都是宝贵

10、的资产,因为它有助于房东在该处房产上的投资以及承租人在零售生意上的投资。 根据法案规定,最短的租约期限是五年,由初始期限及任何其它选择权构成。你可以同意更短的租约期限,但要发给房东一份称为“第16章证明”(a section 16 certificate)的通知,该证明须由你的律师或转让代理人签字,说明你同意更短的租约期限。你可以在租约开始后的六个月内发给房东第16章证明。 新南威尔士州零售承租人指南新南威尔士州零售承租人指南 第第3页页 你一定要你一定要 确保租约和房东信息公开声明中描述了店铺的许可用途而且该描述是宽泛的, 这样你可以:确保租约和房东信息公开声明中描述了店铺的许可用途而且该描

11、述是宽泛的, 这样你可以: 扩展生意;和/或 出售生意。 检查你计划经营的生意是否经市政厅批准。检查你计划经营的生意是否经市政厅批准。 新南威尔士州 小型企业事务专员 办公室新南威尔士州 小型企业事务专员 办公室 1300 795 534 smallbusiness.nsw.gov.au 许可用途许可用途 许可用途中写明了你可以在店铺经营的生意类型。 签订租约前,你必须要检查店铺是否可用于你想经营的生意,未经房东和市政厅的同意,你不可以用该店经营其它类型的生意。 如果你是在购买生意时接手了一份租约, 那你应该在得到出售生意者和房东的保证的同时,亲自向市政厅查一下,以确保已经市政厅批准。最好能拿

12、到你需要的书面批准,以避免任何争议和不必要的损失。 许可用途方面需要考虑以下事情: 对理发师来说,包不包括美容服务? 对食品外卖店来说,可不可以使用可再使用的餐盘?或者外卖食品类型可不可以改变? 你对生意的未来计划。 购物中心租约购物中心租约 法案定义的购物中心是指一组店铺: 由同一个人或公司拥有,这组店铺中至少有五家用于零售业务;以及 被认为是或被宣传为一个中心、商业街、零售商苑或购物拱廊。 在购物中心订立租约时需了解的一些特殊 问题: 对于承租人同意按租约要求提供的营业额信息必须要保密,且一般要经同意后才可透露。 你可能会被要求为购物中心的广告和促销费用出钱。 你不能被要求为你自己的生意打

13、广告或做推广。 不能阻止你在购物中心外经营生意；以及 在没有大多数店铺书面同意的情况下, 房东不能改变购物中心的核心营业时间。 新南威尔士州零售承租人指南新南威尔士州零售承租人指南 第第4页页 租约准备租约准备 准备租约的全部费用须由房东支付。但是如果承租人在将承租人信息公开声明返还给房东后要求更改租约,他们可能需要支付这些修改的一定费用。 如果租约需注册的话，承租人要付注册费。租期超过三年的,包括任何可选期限在内,应进行注册以保护你的利益。 店铺装修店铺装修 通常要由你来负责店铺的装修和配置费用(装修费)。在购物中心中,通常有标准的装修工程要求。 你有可能还要负担房东的一部分或全部准备店铺进

14、行装修的费用,称为房东项目。 房东的信息公开声明中必须说明是否由你支付这些费用。你必须在租约开始前对房东项目的最高费用予以书面确认。 租赁费用租赁费用 租金租金 租金是最大的一项开支,通常要按月预先 支付。 即使出现资金困难,你仍然必须支付租金,并且只能按照租约中规定的用途使用店铺。如果你签的租约中规定,你要在租期 内积极经营,则你不能把店关掉。 更改租金更改租金 租约中必须说明租金何时更改及如何更改。 如果租约中规定,租金按现行市场价值来确定,而承租人和房东不能就租金达成一致,则需按 法案 规定的程序请一位专业零售业评估师确定租金的多少。评估师由一家独立的机构“新州民事与行政仲裁署”来指派,

15、费用由房东和承租人平摊。 开支开支 开支是按租约规定承租人同意给房东支付的费用。法案 规定,开支必须是: 直接合理地与出租店铺相关;且 与店铺所在的建筑物或购物中心的 营业、维护和修理有关。 与租约有关的开支通常是承租人的主要费用,签租约前要了解这些费用,并制定支付计划。 你一定要你一定要 确保了解店铺营业准备时将发生的费用, 并且能够按照租约规定的装修标准来进行。 确保了解店铺营业准备时将发生的费用, 并且能够按照租约规定的装修标准来进行。 核查一下房东是否已指定你为店铺中任何装修工程的主要承包人,并且要了解职业健康与安全信息以及你承担的责任。核查一下房东是否已指定你为店铺中任何装修工程的主

16、要承包人,并且要了解职业健康与安全信息以及你承担的责任。 你一定要你一定要 你一定要按时支付租金,如果不能支付,房东可能会将你锁在门外,或在不予警告或通知的情况下终止租约。你一定要按时支付租金,如果不能支付,房东可能会将你锁在门外,或在不予警告或通知的情况下终止租约。 提示:提示: 向当地房地产代理 或评估师、其它零售商或产业机构查询租金市场价。 向当地房地产代理 或评估师、其它零售商或产业机构查询租金市场价。 合理协商。 合理协商。 在租约开始前,向你的 顾问或零售或行业组织了解一下类似店铺的 开支。 在租约开始前,向你的 顾问或零售或行业组织了解一下类似店铺的 开支。 以书面方式确定租约结束时哪些装修可以