房地产行业七月月报

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1、请务必阅读最后一页的免责条款报告概要：报告概要：报告概要：报告概要：七月房地产行业要闻回顾七月房地产行业要闻回顾央行年内第二次降息温家宝：决不能让房价反弹深圳公积金贷款启程6月全国25个大中城市房价上涨三部紧急通知：坚持调控 防止房价反弹 全国主要城市房地产市场状况全国主要城市房地产市场状况7 月份，在经过了前期的回暖后，部分城市的楼市出现了回调，但二三线城市成交量仍以上涨为主。根据中国指数研究院统计数据，在 40 个监测城市中，超过六成城市成交量环比上涨，成交价格稳中有升。7 月全国 100个城市住宅平均价格为 8717 元/平方米，环比上涨 0.33%，继续环比上涨趋势；同比下跌 1.77

2、%，连续第 4 个月出现下跌。降息等政策推动了刚需及部分改善型需求的释放，7 月这种趋势在二三线城市更为明显。楼市回暖使部分开发商开始减少优惠或调高价格，导致房价出现小幅回升。另外，7 月部分高端项目入市并成交良好也是拉动因素之一。7 月住宅用地供应量有所增加，成交价格出现明显回升，但成交情况整体来看仍不乐观。7 月全国 300个城市共推出住宅类用地面积 4355 万平方米，环比增加 9%，同比减少 9%。共成交住宅类用地面积 2497 万平方米，环比减少 12%，同比减少 29%。住宅类用地成交楼面均价 1440 元/平方米，环比上涨 28%，同比下跌 3%。预计下半年随着土地供应量的增长，

3、楼市销售的回暖，土地市场有望出现好转。房地产股票走势点评房地产股票走势点评楼市的持续回暖和多地地方政府“微调”楼市调控政策使中央政府重新绷紧房地产调控的神经，7 月多次重申强调坚持调控不动摇。政策信号频频的释放使房地产行业在 7 月出现了明显的回调，同时，在市场对经济增长放缓担忧以及对大盘缺乏信心的背景下，7 月房地产（申万）指数月度跌幅达7.28%，跑输沪深 300 指数。投资策略投资策略楼市的回暖尤其是房价回升的势头引发房地产调控政策再次收紧的担忧，这一担忧已经在近期房地产板块的调整中得到体现，我们认为如果未有新的更严厉的房地产调控政策出台， 预计房地产行业将有望在经历过震荡期后上行；但如

4、果政府进一步收紧调控政策，预计行业将继续下行。8 月，在楼市量价齐升、新调控政策出台担忧仍然存在的背景下，我们继续给予房地产行业“同步大市”的评级。个股方面，建议配置销售状况好、业绩锁定性强、财务状况稳定、估值较低的一二线地产股。英大证券研究所英大证券研究所英大证券研究所英大证券研究所- - - -研究报告研究报告研究报告研究报告报告日期：报告日期：报告日期：报告日期：2012201220122012年年年年8 8 8 8月月月月16161616日日日日行行行行 业业业业 研研研研 究究究究房地产行业七月月报：房地产行业七月月报：房地产行业七月月报：房地产行业七月月报： 在调控政策收紧担忧下行

5、业震荡下行在调控政策收紧担忧下行业震荡下行在调控政策收紧担忧下行业震荡下行在调控政策收紧担忧下行业震荡下行行业评级：行业评级：行业评级：行业评级：房地产行业同步大市行业指数走势行业指数走势行业指数走势行业指数走势风险因素风险因素风险因素风险因素行业面临政策调控风险和经济下行 风险；企业面临资金短缺风险；商品 房市场销售面临滞销风险。相关报告相关报告相关报告相关报告房地产行业 4 月月报：销售回落，行 业景气继续下行 2012.5.28 房地产行业 5 月月报：刚需释放，楼 市回暖 2012.6.8 房地产行业 6 月月报： 楼市继续回温 ， 地产股短期存在回调风险 2012.7.16房地产行业

6、研究员 注册国际投资分析师（CIIA） 姓名：蔡荣 执业证书编号:S0990511010005 Email：行业研究行业研究行业研究行业研究请务必阅读最后一页的免责条款2一、七月房地产行业要闻回顾一、七月房地产行业要闻回顾央行年内第二次降息央行年内第二次降息中国人民银行决定，自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人 民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调 0.31个百分点； 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率 相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限 调整为基准利率的 0.7 倍。 个人住房贷款利率浮动

7、区间不作 调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政 策，继续抑制投机投资性购房。(央行网站)温家宝：决不能让房价反弹温家宝：决不能让房价反弹7 日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在江苏省常 州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期， 调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房 地产投机投资性需求作为一项长期政策。 这是半年来总理第 五次谈及房价，尤其是在目前宏观经济相对低迷的情况下， 再一次修正了市场预期。（第一财经日报）上半年保障房开工率上半年保障房开工率 63%63% 完成投资完成投资 50705070 亿亿根据住建部最新官方数据，截至 6 月底，城镇保

8、障性安居工 程已开工 470 万套，开工率为 63%，基本建成 260 万套，完 成投资 5070 亿元。（南方都市报）开发贷信托或本月重启开发贷信托或本月重启 业内称已接到银监会通知业内称已接到银监会通知房地产市场的资金“寒冰期”可能很快结束，南都记者获 悉，暂停一年的开发贷信托，最快本月就可重启。有信托公 司负责人证实，已经接到银监会通知，去年 7 月该公司被窗 口指导叫停的地产项目这个月有机会重启。同时，信托公司 也开始重新受理地产开发贷的项目，该人士透露，预计很快 就会有新地产开发贷项目可以过会。（南方都市报）统计局：房地产调控是经济增速下滑重要原因统计局：房地产调控是经济增速下滑重要

9、原因13 日上午，国务院新闻办在新闻发布厅举行新闻发布会， 国家统计局新闻发言人、 国民经济综合统计司司长盛来运表 示， 房地产的主动调控在短期来讲确实是一定程度上今年增 长速度下滑的一个重要原因。 从房地产投资增速回落的幅度 以及与房地产销售有关的家具和家电销售情况来看， 增速都 回落得比较明显， 这不可避免地在一定程度上影响短期经济 增长。同时，他强调，房地产调控不能放松，调控房地产虽 然说短期对经济增长产生影响， 但是更有利于国民经济更持 续健康地发展， 特别是对防止房地产泡沫化对经济的长期发 展的冲击很有好处。 所以我们要进一步完善房地产调控的政 策，进一步巩固房地产调控的成果。（中国

10、新闻网）珠海市市长表示未取消房地产调控政策珠海市市长表示未取消房地产调控政策13 日,一则关于“珠海楼市取消双限令”的消息将珠海房地 产推到了风口浪尖上。广东省珠海市权威部门对此明确表 示，珠海目前没有出台取消限价和调整限购的政策。珠海市 市长何宁卡 14 日在接受媒体采访时也表示，珠海未取消房 地产调控政策。珠海市住建局负责人告诉记者，珠海确实研 究过类似的政策。将来会不会调整，要根据上级政策进一步 研究决定。（人民日报）深圳公积金贷款启程深圳公积金贷款启程 最高最高 8080 万有望刺激刚需入万有望刺激刚需入市市深圳市住房公积金贷款管理暂行规定(征求意见稿)(以下简 称贷款规定)将于 7

11、月 17 日正式对外征求公众意见。建 行等住房公积金主办银行已在进行住房公积金贷款系统测 试，预计系统 9 月份将正式上线。深圳职工终于盼来了公积 金贷款。在深圳缴纳公积金的职工个人申请贷款最高达 50 万元，家庭申请最高可达 80 万元。这意味着，刚需购房人 贷款成本将大幅降低，市场预期这会进一步刺激刚需入市， 对深圳楼市成交及价格形成正面作用。（上海证券报）6 6 月全国月全国 2525 个大中城市房价上涨个大中城市房价上涨18 日，国家统计局公布了 6 月份 70 个大中城市住宅销售价 格变动情况。70 个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性 住房)价格与上月相比价格下降的城市有 21

12、个， 持平的城市 有 24 个，上涨的城市有 25 个。环比价格上涨的城市中，涨 幅均未超过 0.6%。与去年同月相比，价格下降的城市有 57 个，持平的城市有 2 个，上涨的城市有 11 个。6 月份，同 比价格上涨的城市中，涨幅均未超过 1.2%，涨幅比 5 月份 回落的城市有 6 个。（国家统计局网站）三部紧急通知：坚持调控三部紧急通知：坚持调控 防止房价反弹防止房价反弹19 日，国资部就当前房地产市场形势和两部门联合下发了 关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果 的紧急通知。通知指出，房地产和土地市场近期出现了一 些波动，虽然这些波动未改变市场整体格局，但市场运行的 复杂性

13、和不稳定性在增加， 房地产市场调控仍然处在关键时 期， 任务还很艰巨。 为此通知要求， 各级国土资源主管部门 、 住房城乡建设(房地产、城乡规划)主管部门要有清醒认识， 坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断 巩固调控成果，坚决防止房价反弹。该文件还强调，各地要 严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已 放松的，要立即纠正。（新浪地产）南京南京“松绑松绑”公积金政策促楼市消费公积金政策促楼市消费南京市政府 23 日召开新闻发布会，介绍关于进一步扩大 内需拉动消费的若干意见。此若干意见主要内容共计 30 项政策，包括推进基础设施项目建设、推进新兴产业项 目建设等。而公积

14、金政策的变化是本次南京市新政的“亮 点”，根据若干意见，南京市计划“年底前发放 10-20 亿元住房公积金贷款支持保障房建设。 对住房公积金缴存者 首次购房家庭给予公积金贷款支持。”此外，南京市将积极 支持人才住房消费，入选“321”计划（指南京市引进 3000 名领军型科技创业人才；培养 200 名科技创业家；集聚 100 名国家“”创业人才）的人才，正常缴纳公积金的 可优先享受公积金贷款；首次购买自住商品住房，视同南京 户籍，并可按 5 年内个人所得税市以下留成部分，给予购房 补贴。“意见落实还需要市住建委、财政局和人社局等多部 门协调，我们目前没有接到公积金贷款政策变化的通知。” 南京市

15、公积金管理中心一位工作人员表示。（中国证券报）社科院：建议取消首套房贷利率优惠及期房预售社科院：建议取消首套房贷利率优惠及期房预售制制度度23 日，社科院发布中国住房发展(2012 年中)报告指出， 上半年住房市场走势偏离调控目标， 主要是宏观政策微调导 致的预期调整与市场恐慌引起的，这一回涨变化给 2012 年 下半年调控增加了复杂性和难度。行业研究行业研究行业研究行业研究请务必阅读最后一页的免责条款3报告显示，上半年房地产调控政策存在不足，主要表现 在房地产调控目标并未给予制度化和长期化、 调控预期管理 没有跟上。而在金融信贷政策方面，报告认为首套房优 惠并不能从实际意义上刺激太多刚性需求

16、。因而，建议取消 个人按揭利率浮动区间下限为基准利率的 0.7倍， 提升至基 准利率，二套房贷款利率上浮 20%。同时继续限制二套房贷 款，其首付比例定位 60%，贷款利率升至 1.3%；停止三套房 贷，继续实施“认房又认贷”。还要更大范围的完善差别化 信贷政策。按照 6:4 的比例分配商业贷款和保障性住房贷 款，商品房房地产开发贷款利率上浮 0.5 个百分点，保障房 房地产开发贷款下浮 0.5 个百分点。报告还建议，在目 前开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制 度，有利于控制开发商资金链促其快建快销。另外，报告课题组建议，下半年争取实现促进宏观经济和住 房市场的双双软着陆。在价格上，要扭转一度回涨的趋势， 使之重新回到总体回落的方向上来；在销售上，总体基本平 稳，保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适 度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步快速增加。 （观 点地产网）中央及各大部委密集表态中央及各大部委密集表态