房地产基础培训7.27

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1、成邦地成邦地产产房地房地产产基本知基本知识识大大课课堂堂2 2 2 2课程培训须知培训目标1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识培培训对训对象象二、三级市场全体同事我们的目标用专业 造服务3 3 3 3课程：房地产基础知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论4 4 4 4第一节：房地产基本概念房地房地产产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、 地上的附着物及其附带的各种权利，包括： 1、土地 2、建筑物及地上附着物 3、房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、

2、 土地使用权、典当权等。 房房产产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所 有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。 地地产产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的 土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律 上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个 统称。5 5 5 5第一节：房地产基本概念房产、地产两者间的关系房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分 2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，

3、房产所有权和地产所有权是联系在一起的。6 6 6 6第一节：房地产基本概念房地房地产产的特性的特性房地房地产产的自然特性的自然特性 1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性房地房地产产的的经济经济特性特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性7 7 7 7第一节：房地产基本概念房地产业以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维 修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租 赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的

4、要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 8 8 8 8第一节：房地产基本概念*房地产业带头大哥王石先生著名论述楼市拐点来了9 9 9 9第一节：房地产基本概念房地产市场分类 一级市场政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）10101010*常德地产第一营销代理品牌 成邦地产三级市场11111111第一节：房地产基本概念房地产价格房地房地产产价格价格构构成：土地价格和建筑物及其附成：土地价格和建筑物及其附属属物价格的物价格的统统一，是土地一，是土地 价价值值和房屋价和房屋价值值的

5、的货币货币表表现现形式。形式。房地房地产总产总价格：指一宗房地价格：指一宗房地产产的整体价格。的整体价格。房地房地产单产单位价格：指位价格：指单单位面位面积积或或单单位建筑面位建筑面积积的价格，的价格，它它可以反映房可以反映房 地地产产价格水平的高低。价格水平的高低。12121212第一节：房地产基本概念房地产价格楼楼面地价：面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼楼面地价面地价 = = 土地土地总总价格价格/ /总总建筑面建筑面积积= = 土地土地单单价价/ /容容积积率率13131313第一节：房地产基本概念房地产价格构成1 1 1 1、土地出让金或征

6、地费、土地出让金或征地费 2 2 2 2、拆迁安置补偿费、拆迁安置补偿费 3 3 3 3、城市土地开发费、城市土地开发费 4 4 4 4、土地开发利润、土地开发利润土土地地价价格格1 1、房屋建筑成本、房屋建筑成本 2 2、流通、流通费费用用 3 3、税税金金 4 4、利、利润润房房屋屋价价格格房房地地 产产价价格格14141414第一节：房地产基本概念*房地产暴利 人类的未解之谜15151515第一节：房地产基本概念房地产价格的影响因素1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等） 4、小区内部的配

7、套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）5、房屋的市场价格定位6、房屋的供需状况7、物业管理公司的口碑8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少10、政府因素、土地价格的变动11、其它因素16161616第一节：房地产基本概念*难道涨的不是房价， 是寂寞?17171717第二节：土地及地产知识概要土地分土地分类类按所有制分：按所有制分：国国有土地和集体土地有土地和集体土地国国有土地：有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。 其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊 区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场 的土地；国有森林、草地、水域

8、、荒山、冰川等土地，也都属于国家所 有。集体土地：集体土地：是指农村集体所有的土地。根据中华人民共和国土地管理 法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所 有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 18181818第二节：土地及地产知识概要我国的土地制度土地所有制：土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为 全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任 何个人均不能取得土地所有权。土地使用土地使用权权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。 19191919第二节：土地及地

9、产知识概要国有土地土地城市用地可以分城市用地可以分为为九九类类：1 1、 居住用地居住用地 2 2、 公用公用设设施用地（含商施用地（含商业业用地）用地） 3 3、 工工业业用地用地 4 4、 仓储仓储用地用地 5 5、 对对外交通用地外交通用地 6 6、 道路广道路广场场用地用地7 7、 市政公用市政公用设设施用地施用地 8 8、 绿绿化用地化用地 9 9、 特殊用地特殊用地 20202020第二节：土地及地产知识概要国国有土地使用有土地使用权权的取得方式的取得方式国国有土地使用有土地使用权权的取得方式：土地使用的取得方式：土地使用权权出出让让、 转让转让、划拨划拨三三种种形式。形式。1 1

10、 1 1、土地使用、土地使用权权出出让让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国 有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府 支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持 人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权 的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经 评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。21212121第二节：土地及地产知识概要国有土地使用土地使用权权的取得方式的取得方式2 2、土地使用权转让：土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组 织，通过买

11、卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3 3、土地使用权划拨：土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴 纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿 交付给土地使用者使用的行为。22222222第二节：土地及地产知识概要*中国地王长沙新河三角洲宗地面积：110万出让价格：92亿 总建筑面积：500万楼面地价：1840元/23232323第二节：土地及地产知识概要土地分土地分类类 按按开发开发程度分：生地、熟地程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。 2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

12、 三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。 24242424第二节：土地及地产知识概要土地分土地分类类 按用途分按用途分类类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合或者其他用地50年。另外，加油站、加气站用地为20年。注意：注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买 并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但 是，商品房所占用的、通过出让

13、方式取得的国有土地的使用权是有限的， 不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开 发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按 国家规定执行。 25252525第三节：房屋建筑工程概论房屋的分类按使用功能分类1、 住宅 2、 工业厂房和仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店6、 文体娱乐设施 7、 政府和公用设施8、 多功能建筑26262626第三节：房屋建筑工程概论住宅的种类住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、 别墅等。*Townhouse 万科城27272727第三节：房屋建筑工程概论*波普洋房 阳光

14、10028282828第三节：房屋建筑工程概论*独栋别墅 美洲故事29292929第三节：房屋建筑工程概论住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、 别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。 多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -6层， 一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安 宁、房型好、得房率高的特点 。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M 的建筑物。超高层：30层以上（

15、不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。 30303030第三节：房屋建筑工程概论一期：4+1、6层合园 二期：2栋17层小高层 三期：3栋24层高层 *康桥蓝湾31313131第三节：房屋建筑工程概论住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构32323232第三节：房屋建筑工程概论住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。 长度明显大于宽度，板楼有两种 类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元 式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。板楼的优势：结构

16、设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它 结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、 主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。33333333第三节：房屋建筑工程概论住宅分类：按建筑按建筑结构结构：板：板楼楼、塔、塔楼楼、板塔、板塔结结合合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平 面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35 层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁 之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度 高，抗震