巴黎，您投资欧洲房地产的首选

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1、巴黎， 您投资欧洲 房地产的首选2013 安永2 - 巴黎，您投资欧洲房地产的首选序言从投资规模上讲， 巴黎多年以来一直是欧洲大陆最重要的房地产投资市场， 每年的房地 产投资量为80-100亿欧元。 这归功于作为多样化经济中心的巴黎提供了稳定而健全的租 赁市场。 租赁市场由大型工业集团， 公共部门， 金融服务和其他机构提供者等组成， 拥有 良好的平衡性， 从而确保了每年写字楼吸纳量为200万平方米。 近5000万平方米的写字楼 存量， 也使巴黎在整个欧洲的写字楼市场保持着首屈一指的地位。并且， 巴黎的商业房地产投资选择远不止写字楼!巴黎是世界著名的旅游胜地， 这奠定了它在奢侈品商铺和酒店行业全

2、球领先的地位。 此 外， 巴黎住宅市场也显示出它面对全球金融危机的高度抗震性。 这是因为购买者继续选 择巴黎作为他们私人住宅或住宅投资的安全港。我们非常高兴推出我们巴黎投资指南的首版， 旨在为还不了解巴黎投资市场的投资者们 提供参考。 我们将依次介绍巴黎大区的经济概况、 房地产细分市场的情况， 以及投资法 国房地产面临的法律、 税务相关问题。希望本指南帮助您深入了解巴黎的房地产市场， 我们期待在2013年与您共享商机。Stephan von Barczy Jones Lang LaSalle法国商业地产投资部 总经理Jean-Roch Varon Ernst 对于使用共享服务， 或翻新公共区域

3、费用的分配条款 （针对每位业主的费用根据其所拥有的单位面积大小分摊） ； 针对地产整体的管理费用的条款。每位业主可以自由享受私人区域， 以及在共同所有权规定的限制范围内使用公共区域。共同所有权是面向共同业主的一种永久所有权形式， 这意味着业主可以随时处置其所拥有单位。 单位所有权单位所有权是根据地产被划分为的单位 （水平或垂直划分， 或者混合划分） ， 业主对于每个单位有独立的所有权。这意味着， 业主在其单位允许的范围内 （如允许自然光线，保持建筑物之间的最小距离等）拥有支配权， 有关限制在划分单位的契约中会描述出来。 对于这种类型的所有权没有具体的相关规定。 单位所有权常见于如巴黎拉德芳斯商

4、务中心等地。业主通过公证的转让契约获得所有权， 并在土地注册处办理登记注册。 根据法律规定， 除非当事人之间另有约定， 卖方需要向买方提供两份保函以避免产权回收以及任何隐藏缺陷的风险。巴黎，您投资欧洲房地产的首选 - 2728 - 巴黎，您投资欧洲房地产的首选租赁租赁商用建筑时， 通常需要一份有商业租赁协议， 该协议需要遵守一些特殊规定。 规范商业租赁协议的规定旨在保护承租人的“商业资产” ，因此一般都对承租人比较有利。 这些规定赋予承租人： 更新商业租赁合同的权利 在出租人拒绝续约商业租赁时获得赔偿 （除非是由承租人造成的违规或重大违法建设， 或者建筑被公共当局宣布为不安全或危险的情况下）

5、商业租赁协议的主要条款如下： 期限 商业租赁协议的最低年限为9年， 在双方都同意的情况下可以更长。 除非当事人之间另有约定的， 承租人 有权力在三年期时终止商业租赁。 如果租赁期限超过12年， 将会有额外的限制条件， 包括在当地土地管理局登记并公布租赁合同， 根据市场价值和其他税务状况重新确定租金。 尽管商业租赁有一定的期限， 但是除以下情况外， 租赁协议可以无限期有效： 合同更新 （如下文所述） 出租人或承租人提前6个月发出终止通知 承租人更新商业租赁的的权利承租人在下列条件下有更新商业租赁的的权利： （1） 有商业租赁协议； （2） 承租人在租赁期间至少持续经营3年； （3）有在商业和公司

6、注册处或行业黄页登记。在出租人或承租人明确同意或默许的情况下租约得以 续期。 出租人要在第四季度和商业租赁期限前至少6个月的最后一天通过正式函件通知承租人。 承租人可以根据出租人提出的条款接受或不接受续约， 或接受续约但不接受其条款及条件。 特别是， 如果在租金方面存在分歧， 则任何一方都可以去法院要求决定新的租金。 如果在通知续约条件2年内没有这样做， 租约将按照被终止租约的条款及条件续期。 如果出租人未在租赁期6个月前交付续约报价通知， 承租人可以： o 什么都不做。 在这种情况下， 租赁合约将自动延长为无限期。 风险是12年后租金将没有上限 （除非租约写明根据市场价格续约) o 又执达主

7、任通知出租人。 出租人有3个月时间决定接受或拒绝要约。 像上面提到的， 如果存在租金分歧，当事人应当向法院提出争议解决。 除非当事人之间另有约定， 否则按原有条款及条件续约。 租金 租金由当事人双方约定， 一般应反映市场价格。 在实践中，租金可以是固定的数额 （如办公场地的租金） ， 或可根据承租人的营业额或两者的组合 （能最低保证租金的数额和一部分营业额） （如私人用房的出租） 。 租金指数化 当事人可以决定每年根据INSEE公布的指数自动调整租金。根据承租人的活动， 适用指数可以是ICC（建筑成本指数） ， ILC（商业租金指数） ，ILAT（第三产业租金指数） 。此外， 根据商业租赁的规

8、则， 承租人或出租人可以在至少3年后要求进行修订租金。 续约租金巴黎，您投资欧洲房地产的首选 - 29续约租金的原则是以租赁之日起到租赁终止之日的的ICC指数 （建筑成本指数） 变化为续约租金上限。 不过， 也有一些例外 （租赁时间超过9年， 租赁初始期限为9年， 但由于默许更新或者其他合同条款， 如仅限办公场所使用等使租赁有效的持续时间超过12年） ， 这些情况下续约租金将根据市场价格计算。 大型维修 一般来说主要维修费用由出租人负责， 但当事人各方可以自由另行商定。 转租和转让租赁协议 除非当事人之间另有约定， 承租人不能转租。 在销售的情况下， 租赁协议将自动转移到买方。 对承租人的要求

9、则不同。 一般的规则是， 承租人不得在事先未经出租人授权和未履行一定手续的情况下转让租赁协议， 除非该转让属于承租人进行整体业务转让。 但是， 承租人需要提前通知出租人和/或租赁协议授予出租人对承租人所经营业务有优先购买权。 类似的义务， 也可以在控制权变动的情况下施加于承租人。 租赁协议的签订根据其性质和期限也可能会导致不同的的法国税务影响 （企业所得税， 增值税， 注册税， 营业税） 。 这些影响需要仔细评估。因此， 在协商商业租赁协议时对于每一个条款的细节都需要认真的考虑。30 - 巴黎，您投资欧洲房地产的首选环保法规可持续发展 2007年， 在法国的一系列会议制定了在法国对实现可持续发

10、展和保护环境的格勒纳勒1和格勒纳勒2两条法律， 这些法律会影响包括房地产在内的许多行业。 特别是， 所有涉及超过2000平方米可租用面积的， 办公室或商业用途的租赁协议必须附带新的环境附录（也称为 “绿色租赁” ） 所有从2012年1月1日开始的新租约或续约和所有截止2013年7月13日的现行租约都必须附带新的环境附录。 这条新规则的目的是提高能源的利用率。 出租人和承租人需对环境的附录提供以下信息： 所有关于物业， 废物处理系统， 加热， 冷却， 通风， 光线和其他任何与财产有关的特定系统的属性信息列表， 描述和能源信息。 每年设备和系统的能源消耗 年用水量 年度由物业产生的废物量 （如果业

11、主/租客直接处理） 或需被 （第三方） 收集特别处理的数量本附录让出租人和承租人有机会确定需要改善的领域并设定目标， 如果必要的话双方可以做出有约束力的承诺。虽然该规定是强制性的， 不过并没有特定的对不附加环境附录或违反其中规定的行为的法律制裁。 但是， 如果当事人在附录中设定了明确的承诺， 对方有权针对违约终止租赁协议。建筑物和认证 格勒纳勒1和格勒纳勒2法律条款对住房和商业建筑的节能性能实施新的目标和标准： 新的商业建筑都必须是 “低消费建筑物” (“Btiment Basse Consommation” BBC） ， 此条款从2013年开始同样适用于所有新的住房建设。 所有改善现有商业建

12、筑的节能性能的工程将需要在2012年和2020年进行。 一项列有这方面的义务条款的法令将出台。 所有改善工程的费用将取决于建筑物， 更新的法令中将包括改善工程类型以及节能性能指标。 法国存在多个 “绿色” 认证： 它们的“法律”的参照是创建于2006年的高能源性能标签(“Haute Performance Energtique” HPE） ， 其中区分了高节能性能， 非常高节能性能， 可再生能源和BBC建筑。 另一种认证是高环境质量(“Haute Qualit Environnementale” HQE)其目的是促进建筑施工的可持续发展。HQE认证包含14个标准并分为4类： 绿色建筑， 绿色管

13、理， 舒适，健康。 子HQE认证根据建筑或装修工程的类型而存在， 例如， 对新的商业建筑的NF Btiments Tertiaires Dmarche HQE,对装修工程的NF Renovation Demarche HQE或对开发建筑工程的NF Dmarche HQE exploitation . 环保型监管条例能源性能诊断能源性能诊断的目的是为了确保建筑物在能源消耗方面尽可能高效。 因此能源绩效审计 （diagnostic de performance nergtique DPE） 必须由独立第三方进行。 在必要的情况下， 房东可能会被要求进行此类诊断。 DPE必须作为销售合同或商业租赁协

14、议的附件。 巴黎，您投资欧洲房地产的首选 - 31石棉 房东有责任来检查有或没有石棉， 并根据检查的结果， 以确认或去除 （如果有必要） 石棉。 为保护环境而进行的分类安装（ICPE法规） 在其他规定外，ICPE作为补充条例， 适用于可能带来风险，或导致污染或滋扰， 尤其是涉及当地居民的健康和安全的设备安装， 如某些类型的仓库， 工厂等.受ICPE规定管制的活动都列在特定列表中， 并根据风险和不便的程度需要在安装之前获得许可， 登记或申报。 因此存在重大风险或对环境造成不便的安装工程必须有许可证。 市政府在基于经过一系列向公共部门咨询， 向公众征询意见后形成的多个文件和环境影响评估之后颁发许可

15、证。 许可证中对安装工程有一系列条件限制 （如： 由经营或所有者进行定期水调查等） 获得许可证的过程很耗费时间， 所以在所有收购过程中要考虑到这一点。 临时设施也须登记。 申请人须提交简单的申请表 （不需要评估或公共调查） 。 市政府会在一系列公共咨询之后根据简化的申请表对这些设施进行登记。 低危险装置须事先申报： 除了法律规定的对在安装过程 （定期检查， 信息披露等）中许可证或登记的规定， 运营商/业主须在停止安装之前至少3个月之内通知当局。 他们有责任使工程场地恢复到符合许可证和登记中的要求的状况， 或者签署一份运营商， 业主 （如果不同的话） 和有关地方当局之间之间的 协议。 在地产面临

16、销售的情况下， 卖方有义务以书面形式告知买方所有ICPE安装工程， 如果有必要的话， 指出所有这些安装可能会产生的重大危险或风险32 - 巴黎，您投资欧洲房地产的首选在法房地产投资的 主要税务要点及处理收购房地产转让税 收购一家房地产公司 （即公司资产由超过50%的法国房地产组成） 的股份或权益会产生5%的房地产转让税. 收购房地产会产生5,09%的房地产转让税 房地产转让税按照规定由买方承担。 但买卖双方也可根据需要做适当调整。 在近期某些实际交易中， 由于市场条件的不同， 我们看到过有卖方承担房地产转让税的情况。 通过资产交易购买的地产还需缴纳税率为0.1%的工资抵押贷款(“salaire de conservateur des hypothques”)， 以及公证费用 （费率约为0.825%。 对于总价超过八万欧元的交易该费率可再协商） 。增值税 在建成后5年内出售的地产需按标准税率19,6%缴纳