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1、买房买房 114114( (序）序） 早知道就好了早知道就好了注：序的作者顾晓鸣先生是复旦大学教授，著名社会学家、历史学家房子买错了，交易中上当了，冤枉钱付出了，亏吃大了，诉诸法律或许还可以弥补，大不 了重买一次。但，别说这样折腾过的人，创痛窝囊，难以释怀，即便免费让你重来一次， 谁能保证不重蹈覆辙，照样吃亏，照样与期望天差地别。千辛万苦买一次房，终身心里不 爽！这里有一个非常玄秘的人生和生活哲理，那就是：人总是在自己没有经验、没有足够知识， “第一次碰到”的情况下，做那些决定一生开心不开心的人生大事的。就好像结婚和生子 一样，等到婚后孩子长大，想想当初许多事真的一点也不懂。本来可以做得更好，
2、现在只 有吃后悔药了。买房子其实也一样，绝大多数市民多少年来，有机会自己筹钱自己看房自 己决策自己一项项办手续去买房，还是第一遭，哪有什么充分的经验和知识？不晓得在什 么地方看走眼，什么地方失了算，甚至什么地方踏进一个“陷阱”，这岂不是你我买房时 都有的深切体会？老实说，结婚生子不容易，但作为人的生活，世世代代还是相似的，老 一辈的指点和熏陶使年轻一代多少已有知识的准备。然而，房地产这件事，快速发展，一 天一个样，政策法规不断修改补充，在专业上，又几乎涵盖社会生活和法律法规的方方面 面，哪怕父母亲戚、朋友同事买过房，给我们面授机宜，哪能穷尽需要注意的所有问题？ 哪能覆盖过程中的所有环节？在现代
3、法制社会背景中，我先给你作个比方，德国人收税， 有 118 个税收法律文件，其中含有 96000 条规定，每个纳税人每年需花费 1036 欧元聘请税 收专业律师才能搞掂。当然，这也许是德国人特别的细琐。但现代社会的法制管理使一切 都专业化了，涉及的各种部门、各种情况、各种对象、各种法规，不一一细细解析，一一 细细道来，一一细细提供解决方案，你要不踩上一个“地雷”也难。摆在我们面前的买房 114，也有 114 条之多，别的不说，如果你我想买房，靠我们自 己从浩如烟海的法律书籍、房地产报刊上去收集归纳，恐怕要用写一篇博士论文的精力。 而且，要接触这么多的实际，恐怕就是有精力有才能也难办到。现在，我
4、们要庆幸这本书的作者从房地产时报这个环视鸟瞰整个产业及其房屋买卖方 方面面的制高点上，来观察、收集和概括一位普通的买房者在整个流程中可能涉及的问题， 由具有丰富的相关办案经验和对房地产市场有着深刻洞察力的律师操笔书写：道理和案例 交织，解决方案有要言不烦的专业分析支撑，授鱼的同时教着我们钓鱼的知识。其中尤其值得关注的是，这不是已有房地产相关法规和程序的普及化，而是专家结合我国 城市当下的实际情况，把抽象转化为具体，很贴切很实用。从方法论说，要做到这一点， 必须正视现实房地产市场可能存在的不规范、灰色地带、漏洞、陷阱，甚至不法的行为， 必须对此有敏锐的察觉和机智的分析，才能发现法律法规的重要性和
5、运用法律法规为自己 维权的针对性。通过阅读这样一种普法书籍，不但能快速地知法用法，而且使自己预先做 好功课，哪怕此前未买过房，也能成为有经验有知识的买房“操盘手”。坊间也有几种针对“防范买房风险”、“处理买房中的法律问题”等书籍，各有特色，但 与本书比较，让人觉得就像旧式百货公司与新式超市的区别。以前的百货公司的货物分类 分布是以卖的人为本位的，而新式超市，则完全按买的人，即顾客的需求和购买方式为本 位，方便关注，方便取用。我读下来，发现这本书在写法和章节安排上完全针对买房的普 通读者，按买房者不同类型的购买需求和行为，分为“一手房”、“二手房”、“中介服 务”、“特殊买卖”、“律师金点子”、
6、“律师陪购”六篇，务实、易读、好懂、便查、 随用，并配以漫画，既图文相得益彰，又避免阅读疲劳，同时把标题做成章回小说的模样， 朗朗上口，十分亲和，十分好记，每节“说明”、“案例”、“律师点评”，结构一致， 读读查查，一目了然。加上书末的附录，十分周到。当然，可锦上添花之处还有，一是如 果在每节末尾用方框框出必要的“术语解释”，兴许会更有助益；二是每节涉及的“房屋 买卖主要法规”，最好适当有一些简短的引语，也用方框框出，供读者参考学习，并作为 知法用法的基础。前些年，我家也买了房，所以，我们是在以自己的体验和教训，观照这本书用心良苦的铺 陈和分析，才有以上深深的感慨和体悟。在此充作序文，与读者和
7、“房友”诸君作一交流。买一手房第一步买一手房第一步开盘预售开盘预售 本步说的是开发商开盘预售的条件和方式，主要有三方面内容提醒买房人：一是开发商在 商品房造好之前，要想对外预售或认购，必须有预售许可证，这是法律对开发商的强制性 要求；二是为保证商品房销售做到公平、公开，政府部门专门开通了网上信息查询系统， 买房人可以公开查询预售信息，防范开发商恶意炒作；三是开发商销售大多通过专门的销 售商来进行，而不同的销售代理方式承担的责任不一样。(选自买房 114 ，作者上海联 业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示买一手房提示 2开盘预售信息公开开盘预售信息公开 房地网站及时查询房地网站及时查询在
8、售楼处，我们经常会碰到这么一种怪事：当我们询问楼盘还有没有时，房子实际上还没 卖，售楼小姐就会讲已经卖完了。如果你真的想要，她会帮你想办法，但前提是你得出高 价。这是开发商常用的促销手段之一。在房地局网站开通之后，这种利用信息不公开的方 式恶意炒作的现象将得到遏制。买房人通过房地局网站可以对该楼盘是否预售以及预售情 况做到心中有数了。案例案例：2003 年 6 月，徐先生与某开发商签订了一份认购书，认购其中 202 室房屋，单价每平 方米 5500 元，并支付了定金 5 万元。根据认购书的约定，预计在 2003 年 12 月底之前 取得商品房预售许可证，并在取得该证以后 7 日内通知徐先生签订
9、正式的商品房预 售合同。如届时未能取得预售许可证，开发商承诺在 7 日内将定金无息返还给徐先生。 2004 年 1 月 3 日，开发商通知徐先生，由于种种原因，公司目前尚未取得预售许可证，请 徐先生领回 5 万元定金。徐先生虽然感到现在房价上涨了，不买很亏，但一直等下去也不 一定保险，于是就很快拿回了自己的定金。但就在第三天，徐先生得知自己当初预订的那 套房子，早在去年年底就被开发商以每平方米 6100 元的价格卖给了其他人，并办理了预告 登记。徐先生顿时感到自己上了开发商的当。律师点评律师点评：现在很多开发商在取得预售许可证之前就进行认购，但随着房价的上涨，开发商在预售许 可证办出前后会想尽
10、各种办法取消认购。本案开发商就是用自己隐瞒预售许可证已经办出 这一手段蒙骗买房人，诱使买房人取消认购拿回定金。但实际上，我国房地产管理部门在 核准开发商预售许可证的同时，会通过一定形式对外公布商品房的预售信息。就上海来 说，2004 年 3 月 30 日后核发商品房预售许可证的项目，都要进行合同网上备案和登记， 之前核发许可证的项目，也应办理网上认证和销售情况申报手续。房地局网上公布的信息 包括：一、预售许可证；二、规划平面布置图、建筑分层平面图；三、商品房的楼盘表， 以及商品房拟销售的价格等。凡已在网上公布的可供销售的商品房，买房人要求购买的， 房地产开发商不得拒绝。(选自买房 114，作者
11、上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示买一手房提示 3委托销售方式不一委托销售方式不一 售房主体责任有别售房主体责任有别开发商委托销售商卖房子已司空见惯。委托方式主要包括一般代理和包销。在一般代理中， 卖房人还是开发商，房价也由开发商说了算，代理商一般只拿佣金。包销则不一样，他们 事先约定包销基价，然后包销商自己卖房子，自行确定房价，超出包销基价的差价归包销 商。但包销期满后，没有卖出去的房子包销商通常要自己吃下来。此外，如一般代理买房 人买的房子出了问题，很难找代理商交涉，但包销则不一样，包销商一般难逃其责。案例案例：2004 年 3 月，某销售公司与一家开发商签订了包销协议书，
12、约定由销售公司包销开发 商开发的 50 套新建商品住宅，开发商以售价 7 折优惠作为包销基价。同年 4 月，买房人王 某与该销售公司签订了商品房预售合同，购买销售公司包销的一套商品房，并按约支 付了 85 万元房款给销售公司。后来，因为开发商和销售公司之间发生纠纷，销售公司未能 按时交付商品房。王某就要求解除合同，退还房款并赔偿损失，但销售公司和开发商相互 推诿，均不愿承担责任。无奈之下，王某只好将他们告到法院。律师点评律师点评：商品房包销指销售代理商与开发商签订包销协议，在约定的期限内承包销售开发商的商品 房，按约获取包销差价，包销期限届满，由包销商承购未售完的商品房。开发商将其房屋 包销以
13、后，买房人与开发商之间的商品房买卖关系其实没有变，开发商还是出售人，惟一 的区别在于收取购房款的权利转给了包销人。所以，当发生本案买卖合同纠纷并引起诉讼 时，买房人应将开发商列为第一被告；同时销售公司与案件有直接的利害关系，案件的处 理结果往往涉及返还购房款、赔偿损失等，因而可将销售公司作为共同被告。当然，我 国法律对商品房包销行为尚无专门规定。根据最高人民法院有关司法解释，如果开发商、 销售公司和买房人王某在合同中对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各 方的权利义务。但如果销售公司并非包销人，而是一般的销售代理，那么买房人就只能要 求开发商承担责任了。(选自买房 114，作者上海
14、联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房第二步买一手房第二步:调查楼盘调查楼盘 本步说的是买房人在初步了解了楼盘的销售信息以后，在接触开发商的售楼广告、样板房 或者是开发商可能作出的一系列承诺，比如赠送阁楼承诺、无理由退房承诺时，买房人如何识别其中的真伪，从而决定自己到底要不要下定认购这一楼盘的房子。同时，对于烂尾 楼盘，在下定认购之前一定要进行调查了解，在必要时还可以通过律师展开深入调查，从 而避免自己买的房子将来在设计、交房或过户等方面留有后遗症。(选自买房 114 ，作 者上海联业律师事务所 王展 马永健律师) 买一手房提示买一手房提示 4售楼广告不可轻信售楼广告不可轻信 写进合同方有
15、保障写进合同方有保障绝大多数买房人是通过售楼广告看中房子并成交的。正因为如此，几乎所有的开发商在销 售楼盘前，都会请专门的销售代理公司策划制作楼书。这些楼书不仅印刷精美，内容也会 十分诱人。其中，可能或多或少会有些不实宣传。为避免日后承担责任，开发商通常会在 楼书上注明“本广告仅供参考，具体以合同为准”的字样。这样的售楼广告不可轻信，最 好在签约时纳入合同。案例案例：小陈在房产公司做销售策划工作。他知道广告本来就是用来吸引人的眼球的，“你来了买 不买再说”，这是开发商常用的招术。作为业内人士，他知道即使广告与实际有那么点不 符，也不用承担什么责任。尽管 2003 年 6 月，最高人民法院出了个
16、司法解释，说日后售楼 广告即使未列入合同，也有可能约束开发商。但这对于小陈而言，似乎小事一桩，他认为 只要在售楼广告上注明“本广告仅供参考，具体以合同为准”的字样就可以了，这样就可 以规避不实广告的法律责任了。律师点评律师点评：事实上，确有不少开发商在自己的宣传广告上标注“本广告仅供参考，具体以合同为准”， 而且这种标注一般很不起眼，需要仔细查找才能发现。买房人切不可忽视“仅供参考”这 几个字，它至少给买房人传递一个信号，那就是开发商的广告内容可能还不确定，将来实 际建造出来的房子有可能与广告不一致。那么，“仅供参考”真的能成为开发商摆脱广告 约束的护身符吗？其实并非如此。案例中所提到的司法解释上说，“开发商就商品房开 发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立 以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖 合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。也就是讲，当广告内 容符合解释规定的条件时，开发商也要遵守，不得违反。
