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1、- 1 -规规制房地制房地产产价格欺价格欺诈诈 构建和构建和谐谐物价物价闵闵中月中月巢湖市物价局巢湖市物价局2006 年年 10 月月- 2 -自上个世自上个世纪纪九十年代末期住房制度改革以来，国有九十年代末期住房制度改革以来，国有单单位位逐步停止逐步停止实实物分房、改物分房、改为实为实行住房公行住房公积积金制度和住房金制度和住房补贴补贴制制度，从而根本改度，从而根本改变变了人了人们们的消的消费观费观念和消念和消费费支出支出结结构，住房构，住房消消费费在人在人们们的消的消费费支出中所占比重大幅上升，住房价格支出中所占比重大幅上升，住房价格问题问题也日也日渐渐成成为为老百姓关注的老百姓关注的热热
2、点点问题问题。 。近年来，由于居民收入近年来，由于居民收入稳稳定增定增长长和住房金融市和住房金融市场场的快速的快速发发展，房地展，房地产产交易市交易市场场呈呈现现出供出供销销两旺的增两旺的增长态势长态势，房价走，房价走势势一路上一路上扬扬，个，个别别城市甚至出城市甚至出现现暴暴涨涨。 。2005 年年“十一十一”黄金周黄金周期期间间，广州某大型地，广州某大型地产产集集团团旗下楼旗下楼盘盘“坐地起价坐地起价”， ，该该市各地市各地产产商商纷纷纷纷效仿，不到一年，广州楼价升幅最高达效仿，不到一年，广州楼价升幅最高达 50%。房价。房价的的过过度上度上涨涨，引起广大消，引起广大消费费者的关注。同者的
3、关注。同时时，房地，房地产产交易市交易市场场不不规规范范问题问题在一些地方凸在一些地方凸显显，商品房合同内价格欺，商品房合同内价格欺诈诈，合，合同外收同外收费费，面，面积积“短斤少两短斤少两”，中介市，中介市场场混乱，物混乱，物业业管理不管理不规规范等范等问题时问题时有有发发生，消生，消费费者反者反应强应强烈。因此，烈。因此，规规制房地制房地产产价价格欺格欺诈诈，是，是贯彻贯彻落落实实国国务务院、国家院、国家发发展改革委、建展改革委、建设设部关于部关于“调调整住房供整住房供应结应结构、构、稳稳定住房价格定住房价格”等通知的重要措施之一，等通知的重要措施之一，对对促促进进房地房地产产交易市交易市
4、场场健康有序健康有序发发展，构建和展，构建和谐谐物价乃至构物价乃至构建和建和谐谐社会具有社会具有积积极的意极的意义义。 。一、价格欺一、价格欺诈诈行行为为的内涵、构成要件及特征的内涵、构成要件及特征（一）价格欺（一）价格欺诈诈行行为为的内涵的内涵根据根据 中中华华人民共和国价格法人民共和国价格法 第十四条和原国家第十四条和原国家发发展展- 3 -计计划委划委员员会第会第 15 号令号令 禁止价格欺禁止价格欺诈诈行行为为的的规规定定 第三条，第三条，价格欺价格欺诈诈行行为为的概念是：的概念是：经营经营者利用虚假的或者使人者利用虚假的或者使人误误解的解的标标价形式或者价格手段，欺价形式或者价格手段
5、，欺骗骗、 、诱导诱导消消费费者或者其他者或者其他经营经营者者与其与其进进行交易的行行交易的行为为。价格欺。价格欺诈诈行行为为的概念表明，构成价格的概念表明，构成价格欺欺诈诈行行为为是以价格手段是以价格手段进进行的欺行的欺诈诈，与价格本身并没有直接，与价格本身并没有直接的的联联系，而是以价格作系，而是以价格作为载为载体，体，对对与价格有关的与价格有关的质质量、数量、量、数量、技技术标术标准、售后服准、售后服务务等真等真实实情况情况进进行行隐瞒隐瞒或者捏造，使交易或者捏造，使交易对对方方产产生生误误解。因此，价格不能解。因此，价格不能单单独地构成欺独地构成欺诈诈行行为为，只有，只有在交易在交易过
6、过程中采取了一系列与价格相关的欺程中采取了一系列与价格相关的欺骗骗性表示以后，性表示以后，价格的构成才价格的构成才发发生了生了变变化。因此价格欺化。因此价格欺诈诈不因价格的升降而不因价格的升降而产产生，却因价格的相生，却因价格的相对对升降而升降而结结束，即同束，即同样样价格提供的服价格提供的服务务量或者量或者质质量减少了，或者提供同量减少了，或者提供同样样服服务务量或者量或者质质量量时时，被欺，被欺诈诈人要支付更高的价格。人要支付更高的价格。（二）价格欺（二）价格欺诈诈行行为为成立的构成要件成立的构成要件价格表示的真价格表示的真实实性是判断是否具有欺性是判断是否具有欺诈诈行行为为的根本的根本标
7、标准，价格欺准，价格欺诈诈行行为为成立的构成要件有：成立的构成要件有：1、 、经营经营者主者主观观上存在故意。即明知自己告知上存在故意。即明知自己告知对对方的情况方的情况是虚假的，且会使是虚假的，且会使对对方陷入方陷入错误错误的的认识认识，但希望或放任，但希望或放任这这种种结结果的果的发发生。一是有生。一是有让让人人产产生生错误认识错误认识的故意；二是的故意；二是让让他人他人由于此由于此错误错误而而发发生交易，生交易，过过失不能构成价格欺失不能构成价格欺诈诈。 。2、 、经营经营者者实实施了欺施了欺诈诈行行为为。在。在实实践中表践中表现为现为故意故意陈陈述虚述虚假事假事实实或者故意或者故意隐瞒
8、隐瞒事事实实真相而使交易相真相而使交易相对对方陷入方陷入错误认错误认- 4 -识识。欺。欺诈诈行行为为可以以明示的方式作出，也可以以默示的方式可以以明示的方式作出，也可以以默示的方式作出。作出。3、被欺、被欺诈诈人因人因这这种欺种欺诈诈陷入陷入错误认识错误认识。一般情况下，造。一般情况下，造成侵害他人的后果是成侵害他人的后果是违违法行法行为为的构成要件之一。从的构成要件之一。从 禁止价禁止价格欺格欺诈诈行行为为的的规规定定 来看，价格欺来看，价格欺诈诈行行为为从从实实施手段上可分施手段上可分为为两两类类，一，一类类是是标标价行价行为为上的欺上的欺诈诈，另一，另一类类是价格手段上的是价格手段上的
9、欺欺诈诈。根据。根据 国国发发展改革委关于展改革委关于 禁止价格欺禁止价格欺诈诈行行为为的的规规定定 有关条款解有关条款解释释意意见见的通知的通知 ，上述二者均不需要造成侵害他，上述二者均不需要造成侵害他人的后果，不人的后果，不论论是否形成交易是否形成交易结结果均构成价格欺果均构成价格欺诈诈行行为为。 。4、欺、欺诈诈行行为为与被欺与被欺诈诈人作出的人作出的错误错误表示具有因果关系。表示具有因果关系。被欺被欺诈诈人首先是因人首先是因为为欺欺诈诈人人隐瞒隐瞒事事实实或者捏造事或者捏造事实实造成造成错错误误的的认识认识，并依，并依赖这赖这种种错误认识错误认识作出真作出真实实的意思表示。的意思表示。
10、应该应该注意的是，欺注意的是，欺诈诈的行的行为为是完全是完全违违背了被欺背了被欺诈诈人的意愿的，如人的意愿的，如果果买买方明知方明知卖卖方方隐瞒隐瞒事事实实或者捏造事或者捏造事实实，而完全愿意接受，而完全愿意接受这这种交易、欺种交易、欺诈诈就不能成立；并且交易是由于欺就不能成立；并且交易是由于欺诈诈人的虚假意人的虚假意思表示而促成的，如果不是因思表示而促成的，如果不是因为为欺欺诈诈人的宣人的宣传传而是听信了第而是听信了第三者的宣三者的宣传传而与欺而与欺诈诈人人进进行交易的，就不能构成欺行交易的，就不能构成欺诈诈。 。（三）价格欺（三）价格欺诈诈行行为为的特征的特征从价格欺从价格欺诈诈行行为为的
11、概念、内涵及构成要件来看，价格欺的概念、内涵及构成要件来看，价格欺诈诈行行为为具有如下特征：具有如下特征：1、欺、欺骗骗性。即不法性。即不法经营经营者主者主观观上出于故意，以牟取非法上出于故意，以牟取非法利益利益为为目的，采取种种不正当手段，目的，采取种种不正当手段，诱诱使消使消费费者者购买购买其商品其商品- 5 -或接受其服或接受其服务务，具有极大的欺，具有极大的欺骗骗性。行性。行为为人人实实施价格欺施价格欺诈诈手手段就是段就是为为了了骗骗取取购买购买者的信任达到欺者的信任达到欺诈诈的目的从而的目的从而获获取非取非法利益。法利益。2、 、诱诱惑性。行惑性。行为为人人实实施价格欺施价格欺诈诈行
12、行为为，大多采用具有，大多采用具有诱诱惑力的惑力的语语言、文字、言、文字、图图片片诱诱惑惑购买购买者，使者，使购买购买者者产产生生购买购买欲欲望，并使望，并使购买购买者者认为认为自己自己购买购买到了非常便宜或者非常到了非常便宜或者非常实实惠的惠的商品。商品。3、 、隐隐蔽性。即欺蔽性。即欺诈诈行行为为人人为为了达到欺了达到欺诈诈的目的，故意的目的，故意诱诱导导，欺，欺骗购买骗购买者或者其他者或者其他经营经营者与之交易，其主者与之交易，其主观观意思是意思是隐隐蔽于手段之中的。蔽于手段之中的。对对于一般于一般购买购买者而言，者而言，对对欺欺诈诈行行为难为难以察以察觉觉， ，对对于欺于欺诈诈行行为为
13、人人标标示的原价、折扣等的真示的原价、折扣等的真实实性，性，购买购买者者根本无法也不可能知情。根本无法也不可能知情。二、房地二、房地产产价格欺价格欺诈诈行行为为的表的表现现形式形式房地房地产产价格欺价格欺诈诈行行为为主要体主要体现现在商品房在商品房销销售、房地售、房地产产中中介和物介和物业业管理三个方面，其表管理三个方面，其表现现形式主要有：形式主要有：一一一商品房商品房销销售售过过程中的价格欺程中的价格欺诈诈1、使用欺、使用欺骗骗性或者性或者误导误导性的性的语语言、文字、言、文字、计计价价单单位位诱骗诱骗消消费费者与其者与其进进行交易。如某房地行交易。如某房地产产开开发发公司在宣公司在宣传传
14、中宣称某中宣称某楼楼盘盘清清盘销盘销售房价售房价单单价每平方米价每平方米 300 元起，而元起，而实际实际上上经过调经过调查查， ，300 元每平方米的价格只能元每平方米的价格只能购买购买特定的地下室，而特定的地下室，而该该楼楼盘盘商品房的商品房的实际销实际销售价格在每平方售价格在每平方 1650 元以上。元以上。2、 、销销售商品和提供服售商品和提供服务带务带有价格附加条件有价格附加条件时时，不，不标标示或示或- 6 -者含糊者含糊标标示附加条件的。例如，我市某房地示附加条件的。例如，我市某房地产产开开发发公司在公司在销销售某楼售某楼盘时盘时，并未明示，并未明示购购房房户户需需缴纳缴纳其他其
15、他费费用，但当用，但当业业主主办办理商品房理商品房过户过户手手续时续时，却被告知要，却被告知要缴纳缴纳小区天然气管网建小区天然气管网建设设费费 1580 元，并声称元，并声称该费该费用是因用是因为为市政府市政府财财政困政困难难，无法提供，无法提供基基础础配套配套设设施的施的资资金，才代天然气公司收取的。而根据我省金，才代天然气公司收取的。而根据我省相关相关规规定，自定，自 2005 年年 1 月月 1 日起，天然气小区管网建日起，天然气小区管网建设费设费已已经计经计入开入开发发成本、开成本、开发发商售楼商售楼时时必必须实须实行行“一价清一价清”，不得在，不得在房价外收取任何其他房价外收取任何其
16、他费费用。用。一一一房地房地产产中介机构的价格欺中介机构的价格欺诈诈房地房地产产中介机构的价格欺中介机构的价格欺诈诈是指中介方是指中介方为获为获得更高的得更高的中介收入，中介收入，联联合交易双方中的某一方，或者合交易双方中的某一方，或者隐瞒隐瞒与中介服与中介服务务有关的信息，有关的信息，进进行价格的抬高和行价格的抬高和压压低，以低，以获获得非法利益。如得非法利益。如某市民在求某市民在求购购二手房的二手房的过过程中，被某房地程中，被某房地产产中介公司一套中介公司一套3900 元元/平方米的二手房信息所吸引，他在向平方米的二手房信息所吸引，他在向该该公司咨公司咨询时询时， ，被告知此房的使用期限被告知此房的使用期限还还有有 54 年，年，该该市民甚市民甚为满为满意，当即交意，当即交付了付了 5000 元的担保金，但在元的担保金，但在办办理房屋理房屋过户过户手手续时续时，才，才发现该发现该房的使用年限房的使用年限仅仅剩剩 33 年。再如年。再如 2001 年年 6 月月 1 日开始施行的日开始施行的 商品房商品房销销售管理售管理办办法法 第第
