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1、广东省广东省 20152015 年下半年房地产估价师年下半年房地产估价师案例与分析案例与分析：一般假说试题：一般假说试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、建造师初始注册者，可自资格证书签发之日起年内提出申请。逾期未申请者， 需符合本专业继续教育的要求后方可申请初始注册。A：3B：5C：6D：9E：房地产估价机构必须加盖公章 2、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。A土地购置
2、贷款B土地储备贷款C土地开发贷款D建设贷款 3、按照城市房地产管理法规定采取协议方式出让的土地使用权出让金_。A由出让方、受让方平等协商确定B由专业人士评估确定C由政府决定D不得低于按国家规定所确定的最低价 4、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。A：土地补偿费归农村集体组织所有B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人E：房地产估价机构必须加盖公章 5、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择_。A用途B建筑容积率C覆盖率D建筑式样 6、某类商品房 2
3、0042008 年的售价分别为 6000 元、6300 元、6678 元、7212 元、7645 元。利用平均增减量法，该类商品房 2009 年 的价格为元。A：7974.00B：8023.00C：8056.25D：8078.00E：工业用地的监测点评估价格 7、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是。A：材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比B：凡是內部有孔隙的材料，其密实度都大于 1C：材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质D：材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢 复，但也不即行破坏的性质E：
4、执行层的组织协调 8、土建工程、给排水工程、照明工程估算时，按建筑平方米造价乘以工程量得 到单项工程投资，这种估算的方法叫做。A：单元估算法B：单位指标估算法C：工程量近似匡算法D：概算指标估算法E：借款合同 9、某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年，占用的土地是 10 年前通过出让方式取 得使用年限为 50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2 年。土地使用权 出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。 采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。A：7000B：8333C：8400D：8667E：工业用地的监测点评估价格 10、房地产估价报告应有至少_名专职
5、注册房地产估价师签字。A1B2C3D4 11、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门 下发的中提出。A：规划意见书(选址)B：设计方案审查意见C：建设工程规划许可证D：建设用地规划许可证E：借款合同 12、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是_。A均衡原理B预期原理C竞争原理D替代原理 13、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路 20 元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8 元，场地平整 15 元，则该地区“五通一平”的正常费用为元。A：98B：102C：108D：116E：工
6、业用地的监测点评估价格 14、 中华人民共和国商业银行法规定：要求商业银行流动性资产余额与流动 性负债余额的比例不得低于。A：8B：10C：25D：75E：执行层的组织协调 15、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续 上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进 行测算。A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动半均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格 16、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上是不超过当地人均住 房面积的_。A50%B60%C70%D80% 17、用收益法计算房地产价格，若净收益 a 每年不变，年限为 n，
7、净收益增长 率与报酬率 Y 相等，则房地产价格 V=（） 。A0BCanD 18、下列关于税收的表述中，正确的是。A：房产税的课税对象是房产B：房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C：农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D：城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据E：执行层的组织协调 19、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。A：单位比较法B：分部分项法C：造价分析法D：指数调整法E：工业用地的监测点评估价格 20、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是_。A收益法B成本法C假设开发法D市场法 21、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、
8、反梁组成，且在梁的交点 上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为_。A条形基础B独立基础C整体式筏式基础D箱形基础 22、禁止发布房地产预售广告的是。A：在划拨土地上开发建设的房地产B：已设定抵押的房地产C：未取得商品房预售许可证的房地产D：没有选聘物业管理企业的房地产E：执行层的组织协调 23、在现金流量表中，不应该出现_。A借款利息B所得税C自有资金D折旧与摊销 24、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让 土地B：土地使用者有偿、有限期地出让土地C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押 或
9、者用于其他经济活动D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价E：房地产估价机构必须加盖公章 25、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订_日内，到房地产所在地的 主管税务机关办理纳税申报。A7B10C14D20 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意，至少有合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）分） 1、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由_认定。A拆迁人B拆迁主管部
10、门C房地产权属登记部门D规划行政主管部门 2、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银 发公寓” 。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化 3、 城市房地产转让管理规定中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同 签订后_日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向 房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格” 。A30B90C50D60 4、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的_。A买卖B租赁C抵押D分配 5、2002 年 12 月，w 自治区 A 市 C 食品公司以出
11、让方式取得了一宗 A 市城市 规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为 12000， 出让用途为工业。2009 年 12 月，由于生产经营困难，C 食品公司拟以其中的 4500 土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外 7500 土地由 C 食品 公司抵押给银行进行贷款。同时，C 食品公司 20042009 年生产经营利润分别 为 180 万元、210 万元、240 万元、260 万元、280 万元、300 万元。试回答以 下问题：C 食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当。A：征得受让方同意B：征得出让方同意C：经土地管理部门和城市规划部门批准D：经
12、土地管理部门和城市建设部门批准E：最小二乘法 6、直接资本化法的优点不包括。A：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最 形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的 资本化率E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较 好地反映市场的实际情况 7、监理工程师应该按照工程监理规范的要求，采取_等形式，对建设工程实施 监理。A事前检查B事后抽查C
13、旁站D巡视E平行检验 8、下列关于所有权的表述中，正确的有。A：所有权是从物权B：所有权是自物权C：可对所有权人的物设置他项权利D：共有是确定份额的共同所有E：建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权 9、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于_A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值 10、下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是_。A承租人将承租的房屋擅自转租的B签订无效合同的C无正当理由，拖欠房租 6 个月以上的D承租人故意损坏房屋的 11、可
14、用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有 【2007 年考题】A：潜在毛租金收入B：有效毛收入C：净运营收益D：税前现金流量E：税后现金流量 12、间接融资的优点在于_。A筹资上可以积少成多B安全性比直接融资高C有利于筹集长期投资资金D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水 平E减少了对筹资者使用资金的压力和约束 13、_是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为A房屋出租B房屋承租C房屋转租D房屋抵押 14、根据投资的对象，房地产投资可以分为_。A房地产开发投资和购买投资B土地投资和房屋投资C建筑材料投资和土地投资D生产投资和经营投资 15、地产的价值就在于其位置，是
15、房地产投资特性中的_。A位置固定性B适应性C寿命周期长D各异性 16、从投资的角度看，资金时间价值的大小并不取决于_。A投资利润率B投资额大小C风险因素D通货膨胀率 17、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的是第一步。A：需求影响因素分析B：吸纳率分析C：需求预测分析D：市场购买者的产品功能需求E：借款合同 18、报建审批管理主要包括审批核发_。A项目选址意见书B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D国有土地使用证E施工开工证 19、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。A：与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等B：土地的编号C：土地的利用类别、等级D：土地的权属界线，界址点及其编号E：各级行政区划界线及房产情况 20、根据宪法 ，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有 _。A矿藏、森林、草原B水流、山岭、滩涂C森林、山岭、荒地D森林、水流、荒地E草原、滩涂、荒地 21、下列关于建筑详图，表述正确的是。A：建筑施工图中的详图有：外墙大样图，楼梯间大样图，门头、台阶大样图， 厨房、浴室、厕所、卫生间大样图等B：为清楚地表达某些建筑构造，把局部细节缩小比例绘制成较详细的图纸， 称为建筑详图或大样图C：建筑详图是各建筑部位具体构造的施工依据D：所有平面、立面、剖面图上的具体做法和尺寸均以详图为准E：
