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1、岳阳岳阳县县商商业调业调研研报报告告2012-6-18报告纲要岳阳县宏观环境概述岳阳县宏观环境概述市场现有商圈地理位置透析市场现有商圈地理位置透析市场现有商圈经营业态分析市场现有商圈经营业态分析周边竞争对手的市场表现周边竞争对手的市场表现本项目机会判断本项目机会判断岳阳县宏观环境概述岳阳县宏观环境概述 岳阳县紧邻岳阳市区，是岳阳市的岳阳县紧邻岳阳市区，是岳阳市的“郊郊 区区”，处于，处于“长三角长三角”、“泛珠三角泛珠三角”两两大经济圈西进、北上的枢纽位置，位于武大经济圈西进、北上的枢纽位置，位于武汉城市圈、长株潭城市群的交汇地带。岳汉城市圈、长株潭城市群的交汇地带。岳阳县水路通江达海，公路交
2、通网络全、等阳县水路通江达海，公路交通网络全、等级高，京广铁路和武广高速铁路贯穿全境，级高，京广铁路和武广高速铁路贯穿全境，内接外联四通八达。内接外联四通八达。 地地理理位位置置岳阳县宏观环境概述岳阳县宏观环境概述岳阳县总面积岳阳县总面积27162716平方公里，辖平方公里，辖2020个乡个乡 （镇）共（镇）共6868万人口，其中城区人口约万人口，其中城区人口约8 8万。万。 岳阳县岳阳县20112011年完成地方生产总值年完成地方生产总值159.6159.6亿亿 元，同比增长元，同比增长14.5%,14.5%,完成财政总收入完成财政总收入50.650.6 亿元，同比增长亿元，同比增长20%2
3、0%。基基本本概概况况岳阳县宏观环境概述岳阳县宏观环境概述房地房地产产市市场场属初属初级阶级阶段，整体开段，整体开发发水平不高水平不高 目前岳阳县的房地产开发水平仍处于初级阶段，其主要是满足城市发展和人口扩张所带来的市场需求，房地产市场偏好于卖方市场；从现有开发的地产项目来看，大部分属经济型产品，其地块小（1030亩）、规划差、景观少、立面粗糙、物管服务弱，市场同质化严重。在项目的产品规划时应避免出现此类情况。 对现有有房房地地产项目目市市场分分析析岳阳县宏观环境概述岳阳县宏观环境概述市场矛盾日益突出，更新换代地产时代到来市场矛盾日益突出，更新换代地产时代到来 随着在建项目的落成和后续片区扩张
4、开发，明年岳阳 县地产市场将有可能出现供求平衡、进入阶段性饱和阶段，主要问题就是今明两年的高速发展、超额集中放量、粗放型产品严重同质化所造成，而岳阳县不具备强大的城市吸引力，城市人口增长和城市化速度偏慢，城市人口收入增长慢、收入低，消费能力不足，供求开始趋向平衡。项目竞争必然促其加快发展。岳阳县的房地产后续开发的项目中，在品质、品位、规划设计、产品细部的打造、项目配套、物业管理等方面将会有大大的提升。对现有有房房地地产项目目市市场分分析析岳阳县宏观环境概述岳阳县宏观环境概述产品品质的提升，促进了房地产价格的成长产品品质的提升，促进了房地产价格的成长 随着一批高档小高层产品投放市场，产品成本的提
5、 升，市场对高端产品市场需求的放大，综合品质高 的小高层社区，价格将进一步提升，均价已经在今 年突破3000元/大关。对现有有房房地地产项目目市市场分分析析岳阳县宏观环境概述岳阳县宏观环境概述商业项目将面临更加严峻的考验商业项目将面临更加严峻的考验 目前，岳阳县每个在开发的产品中，基本都规划有23层的底商，特别是城西片区，新开发项目较多，结合目前县城现有商业分布状况（详见商业市场分析部分），明年商业项目将容易出现滞销及空置的局面，后续开发商业的风险将进一步加大。对现有有房房地地产项目目市市场分分析析l市场现有商圈地理位置透析市场现有商圈地理位置透析天天鹅鹅南南路路 农村合作社村合作社建材市建材
6、市场步步高超市、步步高超市、通程通程电器、器、白白马服服饰广广场青青山山路路东东 方方 路路 东东 方方 东东 路路 荷荷花花路路商商业业街街兴兴 荣荣 东东 路路 致致富富步步行行街街本本 案案县卫生局生局中心市场中心市场车车站站南南路路 老商业圈新商业圈富富源源商商业业街街农业银行行工商工商银行行建建设银行行文文 艺艺 路路 和田公和田公馆项目目心心连心超市心超市和田和田购物中心物中心富雅大酒店富雅大酒店富安富安东方雅苑方雅苑项目目l市场现有商圈地理位置透析市场现有商圈地理位置透析 现现有商有商业业圈市圈市场场分布状况：分布状况： 简析：从上图可以看出：目前岳阳县商业圈主要分成以兴荣东路、
7、文艺东路为主的老商业圈及以东方路和天鹅南路交汇处为主的新商业圈，那么目前整个岳阳县的商圈分布情况出现为：两分天下、雌雄争霸！两分天下、雌雄争霸！市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析l商圈商圈规规划分析：划分析： 以步行街和临街门面规划布局为主，其中包括有致富步行街、荷花路商业街、富源商业街及荣城鑫都建材市场等。l商圈商圈经营业态经营业态分析：分析： 该商圈除荣城鑫都建材市场经营业态有明确定位外，其余商业街及步行街业态分布相对凌乱，规划不一，商家经营产品档次参差不齐，消费群体以中低端人群为主。 兴荣路与文艺路老商业圈市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析致富
8、步行街致富步行街业态业态状况：状况：小商品零售市场，共有商业门面约230个，经营业态无统一性；商业门面面积分布30-80/不等；门面开间3-4米；高5,5米；有阁楼（可住人）；营业时间不受限制（没统一规定具体时间），一般商家经营时间为早上8点至晚上9点；租金情况：小门面2万-4万/年、大门面4万-8万/年不等（靠近兴荣路段租金由于人流较密集所以租金相对较高）；经营状况：比较良好（空置及待转让门面少）。兴荣路与文艺路老商业圈市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析荷花路及富源商荷花路及富源商业业街街业态业态状况：状况：以零售服装为主，经营业态无统一性；商业门面面积分布50-100
9、/不等；门面开间4-8米；门面一般在二楼或三楼带有住宅；营业时间不受限制（没统一规定具体时间），一般商家经营时间为早上9点至晚上9点；租金情况：小门面2万-5万/年、大门面5万-10万/年不等；经营状况：由于荷花路商业街进深较长，又紧靠致富步行街（拥有部分共有消费群体），相比富源商业街经营状况要好。兴荣路与文艺路老商业圈市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析l商圈商圈规规划分析：划分析： 以大型综合商业配以周边临街商业门面形成规划布局。l商圈商圈经营业态经营业态分析：分析： 该商圈均以大型超市、酒店、餐饮、金融、电器、服饰主力店为主，消费配套完善，人气集中，消费群体以中高档人
10、群为主。 东方路与天鹅南路新商业圈市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析东东方路商圈方路商圈业态业态状况：状况：高档酒店、大型主力店配以临街商业业态为主；高档酒店：富雅大酒店；大型主力店：通程电器、步步高超市、白马服饰广场、金利来专卖店等；营业时间相对规范：一般为上午9点至晚上9点；租金情况：不明经营状况：由于其品牌效应加之商圈各大商家的相互配套，人气较旺，经营状况良好。东方路与天鹅南路新商业圈市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析天天鹅鹅南路商圈南路商圈业态业态状况：状况：大型银行金融业、大型超市、中型电影院配以临街商业业态为主；金融银行：农行、工行、建行
11、均集中此地；大型超市：心连心超市、和田购物中心、天鹅电影院等；营业时间相对规范：一般为上午9点至晚上9点；租金情况：不明经营状况：心连心超市周边相比和田购物中心人气较旺，经营状况也较之要好。东方路与天鹅南路新商业圈市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析老老商商圈圈VSVS新新商商圈圈商 圈 规划布局 业态分析 租金情况 消费群体/ 经营状况 老商圈步行商业街为主 小商品、服饰等小门面2万 5万/年大门面5万10万/年中低端人群为主/经营状况良好 新商圈大型主力店为主金融、超市、电器、服饰等 不明（未有商家提供）中高端人群为主/经营状况良好市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商
12、圈经营业态状况分析l老商圈临街商铺主要以兴荣路与文艺路交汇处临街门面的经营状况最为理老商圈临街商铺主要以兴荣路与文艺路交汇处临街门面的经营状况最为理想，主要原因是该商圈存在发展时间长远，其知名度及影响力支撑了附近想，主要原因是该商圈存在发展时间长远，其知名度及影响力支撑了附近门面的良性经营；门面的良性经营；l老商圈的主要消费群体以工薪阶层、教师、学生、企业单位员工为主；老商圈的主要消费群体以工薪阶层、教师、学生、企业单位员工为主；l老商圈门面的经营档次以中低档为主，经营业种以服装、休闲为主，高档老商圈门面的经营档次以中低档为主，经营业种以服装、休闲为主，高档次经营业种缺乏；次经营业种缺乏；l新
13、商圈主要以东方路和天鹅南路交汇处的商业经营状况最为理想，主要原新商圈主要以东方路和天鹅南路交汇处的商业经营状况最为理想，主要原因在于该商圈的大中型品牌主力店居多，配以周边商家的互动，吸引了大因在于该商圈的大中型品牌主力店居多，配以周边商家的互动，吸引了大量中高端消费人群；量中高端消费人群；l新商圈的主要消费群体以个体老板、金融白领、企业单位管理人员为主。新商圈的主要消费群体以个体老板、金融白领、企业单位管理人员为主。商商业调查总结周边竞争对手的市场表现周边竞争对手的市场表现项目名称地理位置住宅体量商业体量和田公馆东方路2栋15层小高层（共60套）6400富安东方名苑青山路三层商业浔阳花园长丰路
14、与贺坪路交汇处3栋19层小高层（共18个单元）二层商业（约7500 )鹏瑞珑庭珑庭长丰路与贺坪路交汇处2栋18层小高层（共12个单元）底层商业为主（部分二层商业）小小高高层项目目周边竞争对手的市场表现周边竞争对手的市场表现项目名称户型布局户型面积、配比商业面积和田公馆富安东方名苑浔阳花园三房户型141141及及138 138 两种户型两种户型8080至至700700鹏瑞珑庭珑庭三房户型137137及及140140两种户型两种户型3030至至300300小小高高层项目目周边竞争对手的市场表现周边竞争对手的市场表现小小高高层项目目项目名称住宅销售价格住宅销售情况商业价格招商情况和田公馆售罄售罄租赁
15、为主租赁为主招商完毕招商完毕富安东方名苑售罄售罄租赁为主首层招商完毕（二、三层招商）浔阳花园均价3000元/A栋销售完毕，B、C栋销售率约60%一层一层88008800元元/ / ; ;二二层层38003800元元/ / 销售为主（一销售为主（一层剩余两间，层剩余两间，二层剩余二层剩余700700）鹏瑞珑庭珑庭预计均价3200元/预计10月份发售预计均价8000元/以上跟住宅推出时间相同周边竞争对手的市场表现周边竞争对手的市场表现p从以上表格数据可以看出，岳阳从以上表格数据可以看出，岳阳县县在售在售竞竞争楼争楼盘盘不多，其中不多，其中浔浔阳花阳花园（在售）；园（在售）；鹏鹏瑞瑞珑珑庭庭处处于内
16、部登于内部登记阶记阶段；段；总总体市体市场场供供应应放量不大；放量不大；p这这两个两个项项目所目所处处地段地段较较偏僻，交通不便，偏僻，交通不便，对对外宣外宣传传力度偏小，主要力度偏小，主要以自然以自然销销售售为为主；主；p销销售手段售手段单单一，以自然一，以自然销销售售为为主，推主，推货货策略策略为为商商业业、住宅同、住宅同时时推出推出的方法；的方法；p产产品品规规划定位划定位单单一，一，户户型布局型布局简单简单，均以，均以130-140130-140布局布局为为主；住主；住宅宅销销售均价售均价为为30003000元元/ /，客，客户户群体群体为为改善型居住群体改善型居住群体为为主。主。p商
17、商业业体量不大，没有商体量不大，没有商业业定位，均定位，均为为二二层层商商业业，首，首层层以以临临街街门门面面为为主；二主；二层规层规划划为为大型大型门门面，以面，以销销售售为为主：首主：首层层商商业业均价均价为为80008000元元/ /，二，二层层商商业业均价均价为为38003800元元/ /，客，客户户群体均群体均为为投投资资型群体型群体为为主。主。综合合分分析析本项目机会判断本项目机会判断(SWOT)(SWOT)u优势优势(Strength)(Strength)毗邻一中高校及各大相关企事业单位存在大量的显性消费者和隐性消费者，有利于未来市场的蓬勃项目位于岳阳县新城中心，交通便利，配套完
18、善毗邻兴荣路老商圈和东方路新商圈项目周边铺面杂而乱周边高消费人群及高收入人群多升值空间大，投资价值高两大商圈辐射，提高商业气氛有利于规划统一和谐的社区商业投资人群集中，消费能力大本项目机会判断本项目机会判断(SWOT)(SWOT)u劣势（劣势（WeaknessWeakness）人流量不足重点突出项目未来优势，强势宣传商业氛围不浓以主力店为主，配以卖场定位进行宣传本项目机会判断本项目机会判断(SWOT)(SWOT)u机遇（机遇（OpportunityOpportunity）以市政为中心的经济发展迅速刺激更多投资者前来投资位于两大商圈中央项目周边商铺不多，分布零散辐射效应，商业氛围越来越浓立足地标
19、商圈发展，推陈出新本项目机会判断本项目机会判断(SWOT)(SWOT)u威威胁胁（ThreatsThreats）新开发项目日益增多存在很大竞争，必须形成差异化优势两大商业圈的直接威胁流动人口不大周边项目增多，社区经济发展迅速影响部分投资者投资心理打造特色商业中心吸引人气刺激更多投资者本项目机会判断本项目机会判断项目所处地段商业气氛不浓，缺乏做大型购物中项目所处地段商业气氛不浓，缺乏做大型购物中心的人流及人气基础，因此项目在商业部分的运心的人流及人气基础，因此项目在商业部分的运作上必须要得到大型主力店的支撑，才有可能形作上必须要得到大型主力店的支撑，才有可能形成新的商业圈，否则只能以社区商业定位为主。成新的商业圈，否则只能以社区商业定位为主。以项目周边现时的商业环境，项目的商铺价值难以项目周边现时的商业环境，项目的商铺价值难以在短期内体现，因此在推广过程中必须采取强以在短期内体现，因此在推广过程中必须采取强势营销手段，既扩大商业亮点，强加优势。势营销手段，既扩大商业亮点，强加优势。小小结本项目机会判断本项目机会判断我我们们要做的事情就是：要做的事情就是：怎怎样样把：把： 两分天下两分天下演变为 三国鼎足三国鼎足ThanksThe endThe end
