公共租赁住房的现实和前景

《公共租赁住房的现实和前景》由会员分享，可在线阅读，更多相关《公共租赁住房的现实和前景（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、公共租赁住房的现实意义和前景分析 当前，解决好广大低收入家庭的住房问题已成为各级政府工作的重点和难点。 尤其是 2008 年以来，国家投入了大量的资金建设保障性住房，各级地方政府积 极探索适合本地实际情况的住房保障模式，加大力度改善城镇低收入家庭的住 房困难状况，促进房地产业的和谐健康发展。公共租赁住房正是伴随着中国房 地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一种有效解决低收入家 庭住房问题的保障性住房。 一、公共租赁住房的基本概念与主要特征 公共租赁住房是指投资者（政府或企业等）持有房源，并将这些房屋以低于市 场价的方式租给特定人群。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租赁 住房

2、属于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企业的 职工宿舍，从共性来看，属于廉租住房的一种形式，只是保障范围更广泛。 公共租赁住房与其他以销售为主的保障性住房最大的区别在于产权归属性不同。 公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。其目 的是用低于市场价或者承租者承受起的价格，向低收入家庭出租住房，以改善 这部分群体的住房困难状况。当低收入家庭收入发展变化时，有严格的退出机 制。从各地的实践看，目前的公共租赁住房的保障对象以城镇户籍人口中的中 低收入家庭为主，包括新就业职工，特别是新毕业的大学生以及一些特殊群体 等。其未来发展目标将涵盖城市的各类夹心层家庭

3、和外来流动人口。 公共租赁住房具有五大基本特征:一是体现出政府的干预性，公共租赁住房是在 政府的公共政策下，由政府直接负责提供或政府主导下的公共机构、企业提供 的保障性住房；其二是需求对象的限制性，因其是保障性住房，其保障对象具 有严格的准入标准；三是非营利性，不论是政府直接负责建设还是企业承担开 发建设，都不以营利为目的；四是租赁价格的优惠性，公共租赁住房的出租价 格低于一般的市场价；五是退出的灵活性，当中低收入家庭住房和收入水平发 生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。 公共租赁住房的房源主要来自新建和收购两种方式。即各级地方政府组织新建 一些公共租赁住房，同时，也可以在已

4、开发的商品房中或存量住房中收购一些 房源。 二、发展公共租赁住房的必要性 从世界各国的住房保障经验来看，租赁型公共住房将成为我国公共住房政策的 重要组成部分,有效解决当前住房制度所面临的阶段性困境。目前，已有北京、 天津、深圳、厦门和常州等城市进行公共租赁住房试点工作。公共租赁住房的 最大优点是覆盖人群广泛，可根据补贴标准灵活调整，并且补贴对象明确、操 作透明，适于建立退出机制。 大力发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题。我国 目前的住房市场发育尚不完全,尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏 差。存量住房中的中小户型大部分为上个世纪留存的平房、简易楼房和旧楼房, 随

5、着各地危改拆迁的不断推进，这部分低价位房源日益减少。与此同时，我国 每年城市化新增城市人口约 1000 万左右, 而城市新增建设用地又受到严格控制。 在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有中低收入群体都推向市场,将必然导 致住房市场价格的进一步提升，带来更多的人买不到房、住不起房。因此，在 房价上涨，住房短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障房是非常必要的。 增加租赁型公共住房比重将是有效解决住房短缺问题的有效途径之一。可以说, 租赁型公共住房更符合我国现阶段低收入群体的住房需求。大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类低收入群体的住房需求。当前， 保障性住房的需求潜力较大：随着土地市场化配置

6、进程下住房价格的上涨,许多 低收入群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格支付住房使用 权；低收入群体中有相当比重的人群职业特征为产业工人、商业服务业人员和 个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移， 体现出较强的流动性，因而中短期的租赁型公共住房更符合其住房要求，并有 助于减少生活、出行的附加成本；部分住房困难的低收入群体是刚进入社会的 毕业学生或打工白领，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段,需要过渡性的 租赁型公共住房以满足短期内的居住需求。因此，作为完善的住房市场, 建立 健全一个稳定的、规模化的公共租赁市场是非常必要的。如上海浦东张江科技 园推出了

7、面向就业者的青年公寓，只要是大专以上学历、与科技园内企业签订 一年以上劳动合同且在上海无住房的年轻人，就可申请租房。每人在公寓最多 只能住 3 年，单房租金 888 元。南京也针对大学毕业生推出了青年公寓。 大力发展公共租赁住房有利于弥补租赁市场发展滞后的问题。当前，城镇居民 在改善住房条件时，都选择了购房而非租房。这虽然有中国传统习俗因素影响， 但还有一个重要原因就是租赁市场缺乏稳定性保障。低收入家庭仅靠市场个体 提供的租房市场在租金和租赁期限等方面都存在很大的随意性。因此，需要政 府以制度化的模式提供租赁型的公共住房弥补中长期租赁市场的空缺。 公共租赁住房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心

8、层”家庭解决了住房难的 问题，而其更广泛的意义，则在于国家保障体系将同时向“非低收入群体”和 流动人口理念的转变。这样的转变，其出发点是政府把保障范围扩展到所有不 能通过市场解决住房问题的家庭，包括已成为城市常住人口的外来务工人员。 即，致力于通过公共租赁住房帮助各类群体解决住房难题。 三、国际经验及对我国的借鉴意义 从各国的经验来看，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡 等不同类型的国家，都按照 “市场救济型” ，或按“市场福利型”的二元 政策导向来实现“居者有其屋”的住房发展目标。即在经济起飞的初期，住房 严重短缺，主要由政府主导来解决住房问题；当社会主要群体的住房问题解决

9、之后，实施市场化为主渠道，但对低收入家庭的住房保障一直存在并形成稳定 的社会制度。虽然中国的国情和当前的发展背景与其他国家存在较大差异，不 适宜简单地照搬国外的公共住房政策，但从一些国家的住房保障实践和相对成 熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式选择、建设方式、分配以及管理制 度等方面获得很多值得借鉴的宝贵经验。 （一）国外的主要住房保障形式 国外住房保障形式主要有三种：一是政府直接投资建设出租房，即公共住房； 二是政府通过干预房价，保证低价位住房供应；三是政府直接分配住房保障资 金，提供中低收入者的住房消费资金。 不仅各国住房保障形式不同，即使同一国家，在不同时期、不同发展阶段，所 实施的

10、保障政策也不同；这种差异根源于不同的社会历史环境和经济发展阶段， 是由政府干预目标、住房供求环境和政府财政支持能力决定的。不同的方式各 有利弊，可交替使用，并且需要根据社会经济状况和住房供需关系的变化不断 进行调整。 （二）通过公共租赁住房实现“人人有房住”的发展目标 为保障无力购房者的住房需求，国外在制定公共住房政策时普遍重视公共租赁 住房的发展，为最低收入者提供“托底性”保障。普遍面对的是低收入群体，还有一些特殊岗位群体，如公务员、警察、消防队员等。一般采取轮候制，是 一种过渡性的保障方式。各国租赁住房的比例都相当可观。以英国为例，在比 例约 30的租赁住房中，20左右是政府提供的公共租赁

11、住房，10为私人租 赁住房。英国政府把持续供应可负担住宅列为重要的施政目标，在伦敦 2004 年 的新规划中，要求中心区新增房屋的 1/4 为可负担用房。美国的一些州政府对 申请房租补贴的低收入家庭限定的房屋租金标准为 700 美元以下。根据法律规 定，租房家庭只需支付其收入的 1/3 左右作为房租，剩余部分由政府付给房东。法国则是依靠企业（组织）联合体（主要是 HLM）提供廉租住房。HLM 组织 内共有 850 多个单位，其中有低租金住房机构 293 家，低租金住房股份有限公 司 324 家。HLM 主要职责是直接建设住房和改建旧房为公共住房后再低价出租。 法国国会每年通过预算安排住房资金，

12、支持“低租金住房”建设，在每套“低 租金住房”中政府资金占 5%；其余 95%建设资金，由加入 HLM 的企业从住房 基金中以优惠利率（4.2%，商业贷款利率则高达 10%）贷款开发建设。HLM 房屋开发商所交的税仅为 5%，低于一般房地产开发商，这样建造的低租金住房， 按 35 年返还计算，其租金水平为市场租金水平的 1/3-1/2。法国规定低低租金 住房最低标准为建筑面积 35 平方米， HLM 的房屋租金仅为家庭收入的 10%。 （三）建立行之有效的公共租赁住房管理体系 在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管 理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分

13、为决策层和执行层。决 策层指负责制定政策和长期发展计划，负责与计划、财政、金融、土地、法律、 建设等部门的协调运作。执行层来具体落实公共住房建设和运行。例如，韩国 设立了国家住房政策审议委员会，作为公共住房的决策协调机构。执行层为建 设交通部，下设韩国住房住宅公社和大韩土地开发公社，专门负责建造面向中 低收入阶层的出租公房。 （四）通过完善的制度确保公共住房分配的公平性 公共住房属于社会公共资源，是政府福利的表现形式，其能否公平合理地分配， 直接关系到公共住房政策实施的效果，国外在公共住房分配方面有两点很重要 的经验:一是明确公共住房是为最需要的人提供的住房保障；二是只有建立科学、 完善的准入

14、和退出机制，才能保证公共住房分配的公平性。 国外的公共住房政 策基本都是以法律形式出现的，公共住房体系的建立也得益于法律的强力保障。 在美国、日本、新加坡等国家，公共住房立法都是国家大法。 （五）借鉴国际经验，大力发展公共租赁住房 很多国家在制定住房目标和发展规划时，都把中低收入群体的住房问题放在突 出位置；在政策的制定上，重视对需求人群的市场细分，针对不同的人群实施 相应的策略，从而在最大程度上实现社会效益和经济效益的相统一；在相关住 房政策颁布时，一旦缺乏法律上的支持，立法机关就会迅速地进行相关立法工 作，细化政府的责任、义务和权力，同时也明确了住房政策的具体操作规则， 使得政策有法可依、

15、有法可行；西方国家市场经济高度发达，政府倾向于在现 有的市场框架下寻求解决住房问题的最优方法，并且在这个过程中，政府利用 多种手段多管齐下，从不同方面来支持制定的住房发展战略，如普遍运用了税 收、补贴、配套设施建设等措施，而从结果上看，这些措施的运用对该国住房 市场的发展可谓起到了良好的推动作用；重视租赁方式在解决住房问题中的作 用。对社会出租住房的需求程度，本质上依赖于住房存量如何恰当地满足社会 住房的需求。缺乏租赁价格合理的房屋是提供社会租赁住房的一个重要原因。因此，与住房补贴制度相比，许多国家已将社会出租住房作为一项重要的住房 保障措施。但国外有完善的准入审查和退出制度，家庭收入诚信公开

16、透明，这 些都是实施公共租赁住房的关键。 四、当前公共租赁住房存在的主要问题 由于我国公共租赁住房刚刚起步，在不断完善的进程中也显现出一些突出问题， 主要表现在以下三点： （一）制度法规体系尚不健全 目前国内仅深圳、厦门等几个城市推出了公共租赁住房管理办法，从国家层面 上来看，还缺乏统一规范的法规制度或指导意见。而公共租赁住房的资格审核 和后续管理将是一项非常复杂的工程，即使从目前各地已出台的相关管理办法 也有许多需要改进的地方。另外，各地建设标准差异较大，缺乏统一的约束性， 如有些地方规定只有 40 平方米，有些地方建设标准则达到 90 平方米。 （二）覆盖人群相对较窄 以北京市为例，公共租赁住房只限于已通过政策房审核的家庭。广州、深圳和 厦门的覆盖人群也是针对城镇户籍人口。这主要是由于公共租赁住房刚刚起步， 正处于摸索阶段，而最需要住房保障的流动人口还被排除在保障之外。如，常 州市对公共租赁房准入限制为：符合申请条件的低收入住房困难家庭必须无房、 具有常州市市区城市常住户口且实际居住三年以上、家庭人均年收入低于上年 度市区人均可支配收入的 80%；符合以上条件且