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1、西安西安 LOFTLOFT 产品调研报告产品调研报告北京合晟尚圆房地产顾问有限公司西安分公司2010-7-18一、一、LOFTLOFT 产品的发展产品的发展1 1、LOFTLOFT 起源与发展起源与发展LOFT 起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。20 世纪 40 年代 LOFT 居住生活方式首次在美国纽约出现。20 世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。在我国 LOFT 作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式。2 2、LOFTLOFT 定义定义LOFTLOFT 的概念：的概念：LO
2、FT 在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼” 。但现在所谓 LOFT 所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间” 。LOFT 的定义：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT 的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。LOFTLOFT 的相关产品：的相关产品：SOHO，是英文Small Office Home Office的头一个字母的拼写，就是小型办公、家里办公的意思。音译是“苏豪“，SOHO 是人对自由职业
3、者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。在房地产的 SOHO 是指具有自由办公的空间。3 3、西安、西安 LOFTLOFT 发展轨迹发展轨迹20042004 年，LOFT 产品在西安问世，最早的应该是城西的上城 LOFT，之后由东尚地产在城东推出的东尚 LOFT、城南小寨的一又二分之一公寓，等项目相继推出 LOFT 产品。2008 年电视连续剧奋斗的热播，LOFT 产品更是引起了更多年轻的置业者的注意。一些品牌地产公司项目相继推出了 LOFT 产品，如绿地 SOHO 同盟、紫薇尚层、公园天下观邸、大唐世家520 等。4.4. LOFTLOFT 政策法规政策法规层高是影响舒适度
4、的重要因素，市规委下发的容积率指标计算规则就对此类户型的层高划了一个分界线，规定：当住宅建筑标准层层高大于 4.9 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是 5.5 米和 6.1 米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。住宅立项的 LOFT，需在 4.9 米以内，而办公立项和商业立项的 LOFT，层高需分别在 5.5 米和 6.1 米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。二、西安二、西安 LOFTLOFT 产品分析产品分析1 1、LOFTLOFT 产品分布：产品分布：在售项目展示：在售项目展示：项目名称项目地址开
5、发商交房标准销售价格i 都会高新区丈八二路 33 号和记黄埔地 产西安有限 公司写字间/毛 坯房8000 元/唐延公馆高新唐延路与科技 一路中段交界处西安易达丰 置业有限公 司毛坯房11000 元/尚品国际高新路 88 号(枫林 绿洲的西门对面)西安仁和房 地产开发有 限责任公司精装修12000 元/橡树街区唐延路与科技六路 交汇处西南角明威房地产 开发有限公 司毛坯房9000 元/高新品阁科创路和太白南路 交汇处西南角广大房地产 开发有限公 司毛坯房9600 元/高新紫薇尚层太白南路与丈八东 路交汇处东北角紫薇地产毛坯房9600 元/奥林匹克花 园绕城高速和世纪大 道的西北角陕西泰盈环 达通
6、房地产 开发有限公 司精装修8300 元/金泰丝路花 城西咸共建区世纪大 道中段陕西金泰恒 业房地产有 限公司毛坯房未开盘城西首秀西稍门十字北 100 米路东绮得置业有 限公司商铺/毛坯 房LOFTLOFT 产品分布特征产品分布特征楼盘多位于高新科技开发区。楼盘多紧邻地铁沿线，交通便利。年轻客户群较多的区域。多数为大型楼盘中的一个组团。2 2、西安、西安 LOFTLOFT 产品分析产品分析目前，西安在售楼盘共 381 个，LOFTLOFT 在售项目在售项目 9 9 个，所占比例只有个，所占比例只有2.3%2.3%。在西安物业形态中， LOFT 产品供应量不大，属于市场稀缺品种。其中商业项其中商
7、业项目目 2 2 个，住宅项目个，住宅项目 7 7 个。个。城西区域在售 LOFT 项目 3 个，高新区域在售高新区域在售 LOFTLOFT项目项目 6 6 个个。7 个项目为毛坯房交房,2 个项目为精装修交房，装修标准为 1500 元/。橡树街区、紫薇尚层、尚品国际项目以销售至尾盘，所剩房源不多。3 3、物业形态及楼层分布分析：、物业形态及楼层分布分析：物业形态展示：物业形态展示：项目名称物业形态楼层高楼层分布土地使用年限逸翠园（i 都会）高层 19 层层高 5.3 米 一层 2.8 米 二层 2.5 米根据需要 可以自由分割50 年唐延公馆高层 20 层5.4 米 一层 2.8 米 二层
8、2.6 米8 梯 40 户50 年尚品国际高层 19 层5.4 米 一层 2.8 米 二层 2.6 米2 梯 9/10 户50 年奥林匹克花园高层 20 层4.8 米 一层 2.61 米 二层 2.19 米2 梯 10 户70 年金泰丝路花城高层 15 层5.3 米 一层 2.8 米 二层 2.5 米2 梯 12 户 3 梯 16 户70 年橡树街区高层 14 层5.4 米 一层 2.75 米 二层 2.55 米2 梯 12 户50 年高新品阁高层 23 层5.4 米 一层 2.8 米 二层 2.6 米3 梯 16 户50 年紫薇尚层高层 16 层5.4 米 一层 2.8 米 二层 2.6 米
9、2 梯 12 户50 年物业形态解析物业形态解析a、在售 LOFT 项目产品业态均为高层建筑，层高为 14 层-20 层之间，整体高度为 96米-108 米之间，达到国家标准高层建筑 100 米的限制。b、在售 LOFT 项目土地使用年限 50 年、70 年两种，以 50 年的居多。c、在售 LOFT 项目楼层高在 4.8 米-5.4 米之间，5.4 米居多。去除装修吊顶及一二层之间的隔板的高度， LOFT 单层层高可控制在 2.3 米-2.6 米之间，略低于国家规定的 2.8 米层高。多数产品下层的层高略高于上层，以满足下层作为主要活动空间的舒适度。d、在售 LOFT 住宅项目以小地块、点式
10、楼形式出现，基本保持一梯 5 户，户型变化灵活，较大的提高土地的使用率。4.4.户型比较分析：户型比较分析：户型分配详图户型分配详图项目名称容积率卫生间设置户型区间户型设置销售价格i 都会2.5%一卫34-568000 元/唐延公馆5.3%双卫30-100一楼动区 二楼静区 客厅挑空11000 元/尚品国际4%双卫 （暗卫）同上12000 元/橡树街区4.35%双卫 （暗卫）40-100同上9000 元/高新品阁2%双卫 （暗卫）30-100同上9600 元/高新紫薇尚层3%双卫 （暗卫同上9600 元/ 奥林匹克花 园2.5%一卫 （明卫）33-51同上8300 元/金泰丝路花1.4%双卫
11、（暗卫）47-66同上未开盘城西首秀6.86%户型比较解析户型比较解析a、LOFT 户型上下都要兼顾，重要考虑的是上下高度配合的问题，在售 LOFT 项目现在比较流行的是客厅挑空。整体看来户型立体感较强，空间可以随意设计。b、在售 LOFT 项目户型产品采用动静分区，一楼为活动区域（厨房、客厅） ，二楼休息区域（卧室、书房） ，较大的提高使用舒适度。c、因其户型的特殊性，卫生间设置较为关键。LOFT 小户型一卫的较多，二层面积较大则会设有卫生间，保证了私密空间同时又提高了夜间使用卫生间的方便性及安全性。d、在售 LOFT 以中小户型较多，主力户型面积在 30-70之间，按双层计算折合使用面积在
12、 60-140之间，相当于平层的紧凑型 1-3 居。e、在售 LOFT 项目，小开间长进深的户型较多，居住舒适感较差。5.5. LOFTLOFT 价格比较：价格比较：具体价格展示：具体价格展示：项目名称LOFT 价格平层价格价格差异比（i 都会）8000 元/唐延公馆11000 元/6200 元/1.77尚品国际（精装修）12000 元/6700 元/1.79橡树街区9000 元/6800 元/1.32高新品阁9600 元/6040 元/1.58高新紫薇尚层9600 元/6500 元/1.47奥林匹克花园 （精装修）8300 元/5000 元/1.66金泰丝路花城未开盘5000 元/城西首秀商
13、铺6200 元/LOFTLOFT 价格解析价格解析a、在售 LOFT 项目，普遍呈现高单价、低总价的特征。b、LOFT 空间使用率比平层产品高，与同区域平层产品单价对比，一般要高出 1.5 倍左右。但同面积对比优惠率达到 15%左右。低总价、高使用率成为了 LOFT 产品制胜的关键。c、LOFT 产品一般装修标准在 1500 元/，精装修项目和毛胚房项目差价较小，在1000 元/左右。三、客户群分析三、客户群分析本项目目标客户群为2525 岁岁-35-35 岁左右的年龄段置业群体岁左右的年龄段置业群体，首次置业的中等收入的年轻客群，他们的购买目的以自住为主。其次是多次置业的投资性买家，购买目的
14、是追求高投资回报率。还有一类是外地移民，购买目的是建立一个立足都市的生活平台。高单价、低总价享用两倍空间是吸引客群的重要因素。四、重点介绍项目介绍四、重点介绍项目介绍a)a) 尚品国际尚品国际1.位于高新区唐延路与科技六路交汇处东北角，周边交通便利。该项目由仁和房地产公司开发建设，公司是陕西伟志集团股份有限公司直属子公司。2.总建筑面积为 12 万，A 座为 LOFT、B 座写字间、C 座精装公寓。A 座 loft 建筑面积 1.6 万，层高 5.4 米、户型区间 40-70 平米，双层独立卫生间、户型局部挑空。3.销售均价 12000 元/，装修标准 1500 元/，装修部份（厨房、卫生间、
15、墙面、地面等） 。4.LOFT 由一栋 20 层的高层组成，楼层层高为 5.4 米，一层层高 2.8 米，二层层高 2.6 米，2 梯 10 户，户型区间 30-60。b)b) 奥林匹克花园奥林匹克花园巢上巢上1.项目位于绕城高速和世纪大道的西北角。是奥林匹克花园七个奥运村组团中第四组团里的两栋楼，每栋楼高 20 层，均为 4.8 米挑高 loft 产品，3 梯 23 户，总户 920 户，一层 2.6 米，二层 2.2 米，面积区间 33-51 平方米。2.项目卖点小户型、低总价、大社区、成熟社区，精装。点评：点评：户型为两室两厅两卫，建筑面积为 66.12，位于楼体的正东、正西朝向。 该户
16、型设计科学，较为紧凑、无交通浪费面积，改变了传统 LOFT 小开间长进深的 方式，较大的利用了空间。两个卫生间在保证了私密空间同时又提高了夜间使用卫 生间的方便性及安全性。二楼设有阳光房，带有上下水更是该户型的一大亮点。建 筑面积 66.12和平层相比较，突显出 LOFT 高使用率的优势。点评：点评：上图为一室一厅一卫设计，建筑面积 55.17，位于楼体东北、西北位置。该户型设计较为紧凑，无交通浪费面积，更具实用性。精装修的交房标准，是项目一大亮点。与同区域 LOFT 产品相比较该项目户型、价格更具竞争优势，综合性价比更高。底层 上层二期主力户型 2 40.11 3 室 2 厅 1 卫3.两栋 loft 产品分期销售，一期一栋，一期 09 年 11 开盘现已基本售罄，均价7000 元；二期目前销售接近 50%均价 8500
