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1、 2 0 1 4年 1 月 总第 5 2 2 期第 叭 期 经 济 论 坛 Ec o n o mi c F o r u m J a n 2 01 4 Ge n5 2 2 NO 0 1 住房公积金信贷资产证券化问题思考 文 卢海许珂 【 摘 要】本文探讨了住房公积金流动性不足产生的原因和应对措施的不足，提 出 信贷资产证券化是解 决住房公积金流动性不足的可行措施，并分析了推进住房公积金信贷资产证券化需要解决的问题。 【 关 键 词】住房公积金；资产证券化 【 作者简介】卢海，江苏省常州市公积金管理中心经济师，研究方向： 住房金融；许珂，常州工学院经济与 管理学院讲师，研究方向：住房金融、公司财务
2、。 住房公积金制度作为一种为支持职工解决住 房 问题而设 的金融制度 ，稳定且可持续的政策导 向是发挥住房公积金制度效应的必要条件。但 是 ，由于住房公积金属地化封 闭运行 的特点 ，往 往导致地市住房公积金管理部门在出现住房公积 金流动性不足 的时候常常被动地选择紧缩性使用 政策 ，这种逆周期 的政策选择削弱 了住房公积金 制 度对职 _T解决住房 问题 的支持力度 ，影响 了住 房公积金制度对于房地产市场平稳健康发展的正 向溢 出效应 。 住房抵押贷款资产证券化既能提高资金的流 动性 ，又能通过分散风 险实现经 营的安全性 ，作 为一种化解住房公积金流动性不足 的有效办法值 得进一步积极探
3、索和研究 。 一 、住房公积金流动性不足的原因 住房公积金管理条例( 2 0 0 2 年版)第一条 明确规定 ，住房公积金制度是 为了 “ 促进城镇住 房 建设 ，提 高城镇居 民 的居住水 平 ” ；第 二十 四 条规定 ，符合六种情形的职工提取住房公积金账 户内的存储余额 ；第二十六条指出，缴存住房公 积金的职工 ，在购买 、建造 、翻建 、大修 自住住 房 时可向住房公积金管理 中心 申请住房公积金贷 款。由此便带来住房公积金流动性管理的两个问 题 ：一是提取 时间和金额 的不确定性 。住房公积 金提取是以符合某种情形而不是以 “ 存款到期” 为条件 ，每天 的提取金额无法提前预知 ，公
4、积金 中心全凭经验判定 每天需要 留存 多少 资金额度应 对职工提取需求。二是职工贷款需求的刚性。职 T缴存公积金且满足一定条件就有及时、足额获 得住房公积金贷 款的权利 。这 与商业银行可 以选 择拒贷是有区别的。 在提取资金需求不可预知、贷款资金需求刚 性的前提下，遇到资金需求增长率超过资金归集 增长率的情况，住房公积金管理中心无法以合理 的成本满足提取 、贷款等政策性资金需求，就会 出现流动性不足的风险 。 二 、住房公积金 管理 中心调 节资金的能力受 到限制 住房公积金管理 中心 面临住 房公 积金流动性 不足的情况 ，作为管理和运作住房公积金的部 门 ，其调节 资金的能 力受到 限
5、制 ，原 因有 两点 ： 一是属地化管理 ，资金封闭运作。住房公积金实 行 资金属地化封 闭运作 ，目前不可 以进行地 区间 的资金调拨 ，又不能与住房公积金体系之外 的银 行信贷资金或资本市场相互融通。二是资产流动 性差 ，住房公积金资金贷款业务单一 ，只能发放 个 人住房贷款( 部分城市试 点保 障房项 目贷 款) 。一般来说 ，个人住房贷款期限长 ，一般实 际还贷年限在 1 O 年以上 ，贷款资产的流动性较 差。 由于住房 公积金 管理 中心资金 调节 能力差 ， 在应对流动性不足的状况时难以从外界获得资金 融通 ，因此在 优先保 障职工提取住房公积金 的情 况下 ，很 多地 市住 房公
6、积金管理 中心选择 了压缩 贷款资金需求。选择的策略主要是两类 ：一类是 提高申请住房公积金贷款的门槛或延长贷款轮候 时间，将当期的贷款资金需求延期 ；另一类是紧 缩使用政策，如降低最高贷款额度等。这种政策 选择恰恰是在 职工最需要支持 的时候削减 了住房 公积金制度对职工解决住房问题的支持力度 ，不 利于住房公积金制度 的长远发展 。 三、资产证券化是解 决住房公积金流动不足 的可行措施 住房抵押贷款证券化 ( M B S )最早产生于2 0 世纪 6 0 年代的美国，它主要由美国住房专业银行 及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款所发行的 一种资产证券化商品。其基本结构是把贷出的住 房抵押贷款
7、中符合一定条件的贷款集中起来 ，形 成一个抵押贷款的集合体 ，利用贷款集合体定期 发生的本金及利息的现金流人发行证券 ，并 由金 融机构对该证券进行担保。我国也曾试行过住房 抵押贷款证券化业务 ，如中国人民银行在2 0 0 5 年 4 月 2 0日发布的 信贷资产证券化试点管理办 法( 中国人民银行 2 0 0 5 7 号公告) 。中信信托投 资有限责任公司作为受托机构和发行人于2 0 0 5 年 l 2 月 1 5 日在银行间证券市场公开发行了我国第一 支住房抵押贷款证券化产品 “ 建元 2 0 0 5 1 个人住 房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券” 。 开展住房公积金信贷资产证券化
8、，有利于拓 宽住房公积金管理中心的融资渠道，化解流动性 不足的风险。实行住房公积金信贷资产证券化 ， 将住房公积金管理中心持有的住房抵押贷款转化 为证券 ，在资本市场上出售给投资者，住房公积 金管理 中心可以将这部分变现资金用 以发放新 的 个人住房贷款 ，从而拓宽住房公积金管理中心的 筹集渠道。另外，还有利于降低住房公积金管理 中心的经营风险。通过住房公积金信贷资产证券 化 ，将低 流动性的个人住房贷款转化为高流动性 的证券 ，在提高住房公积金管理中心资产流动性 的同时，还可以将集中在住房公积金管理中心的 风险转移、分散给不同偏好的投资者 ，从而实现 住房公积金管理 中心个人住房贷款风险的社
9、会 化 。 四、实施住房公积金信 贷资产证券化面 临的 问题 2 0 1 2年 5 月 2 2日，中国人 民银行 、中国银监 会和国家财政部联合发布 关于进一步扩大信贷 资产证券化试点有关事项 的通知( 银发【 2 0 1 2 】 1 2 7 号 ) ，正式重启信贷资产证券化。2 0 1 3 年7 月 1日，国务院办公厅发布的 关于金融支持经济 结构调整和转型升级的指导意见( 国办法 2 0 1 3 1 6 7 号)提出 “ 逐步推进信贷资产证券化常规化发 展” 。目前 ，探索实施住房公积金信贷资产证券 化符合国家的政策导向，但主要面临以下三个问 题 。 第一个问题是政策依据 。 信贷资产证券
10、化 试点管理办法( 中国人 民银行2 0 0 5 7 号公告) 第二条规定 ，“ 在中国境内，银行业金融机构作 为发起机构 ，将信贷资产信托给受托机构，由受 托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受 益证券 ，以该财产所产生的现金支付资产支持证 券收益的结构性融资活动 ，适用本办法。 ”由于 住房公积金管理 中心是非银行业金融机构 ，所 以 该规定不适用于住房公积金信贷资产证券化。参 照 证券公司资产证券化业务管理规定( 证监 会 2 0 1 3 1 1 6 号公告)第八条 、第十条 和第三十 二条 规定 ，住房公积金信贷资产证券化是否可 以适用 尚无定论 。 首先 ，住房公积金个人住房贷款
11、属于信贷资 产 ，可归人基础 资产 。其次 ，住房公积金个人住 房贷款一般抵押权属住房公 积金管理 中心 ，无 附 带抵押或质押等担保附带 ( 采用置业担保模式的 需通过专项计划相关安排 ，解除基础资产相关担 保负担和其他权利限制的除外) 。再次，住房公 积金管理中心符合特定原始权益人条件 ( 可以通 过争取政策 ，实施住房公积金信贷资产证券化试 点资格 ) 。 第二个问题是平衡成本与收益。目前 ，住房 公积金个人住房贷款 5 年以下期年利率 4 0 ，5 年以上期年利率4 5 0 ，将公积金贷款直接资产 证券化，难以形成有市场竞争力的产品，销售面 临较大 困难 。 以下 列证 券 设 计方
12、案 为 例 ，采 用 “ 折 价转 让 ，无条件回购 ，内部增级”方式，l O 亿元公积 金贷款作为基础资产 ，折价6 0 转让 ，融人6 亿 元资金 ，按照9 ：1 安排优先级和次优级证券，优 先级收益率 5 5 0 ，次优级 1 0 3 0 ( 1 0 亿元5 年期 公积金贷款收益为 l O x 4 0 0 ， 证券化后相当于6 亿 元证 券 的 9 0 的优先 级 证券 收益 为 6 9 0 5 5 0 ，那么剩下的 1 0 的次优证券的收益为( 1 0 x 4 0 0 一 6 x 9 0 x 5 5 0 ) + 1 0 = 1 0 3 O 1 ， 相 当于 6 亿元 融资 ，成本约为
13、5 9 8 。5 年到期无 条件 回购 6 亿 元债券。 假设住房公积金管理中心采用上述方案，将 1 0 亿元5 年期贷款资产证券化，5 年后无条件 回 购，将证券化获得 的6 亿元资金再发放 5 年期贷 款，那么实际融资成本就是4 亿元5 年期贷款在5 年 内的利息 收益 。假设 4 亿元 5 年期 住房公 积金 个人住房贷款为等额本息还款法 ，那么 5 年收益 利息额为4 2 0 0 万元， 就是该资产证券化方案的融 2 0 1 4 年 1 月 总第5 2 2 期第O l 期 经 济 论 坛 E c o n o mi c F o r u m J a n2 0l 4 Ge n 5 2 2 N
14、o 0 1 从 “ 功能城市 走向 “ 文化城市 我国新型城市化亟待破解的一个核心课题 文 唐旖聃 【 摘 要】本文认为城市文化是城市发展永不衰竭的源泉和动力。一是目前我国城市化进程中存在一个重 要问题：城市文化危机。二是文化决定城市发展 高度：“ 宜居城市”不仅具有功能，而且应该拥有文化。这 是因为构建和谐城市离不开城市文化；文化竞争力决定城市竞争力；城市文化创新引领城市发展方向。本 文提 出了城 市文化 建设的基本 目标任务。首先是保存城 市记 忆：城 市文化 建设 的基 础。其次是塑造城 市特 色：城市文化建设的主要任务。最后是培育道德文化：城市可持续发展最根本的力量。 【 关 键 词】
15、城市化；城市文化危机；城市文化建设 【 作者简介】唐旖聃，成都理工大学讲师，研究方向：房地产经济。 一 、城市文化是城市发展永不衰竭的源泉和动 力 ( 一)我国城市化进程中存在的主要问题：城 市文化危机 伴随着工业化进程 的加快 ，我 国城市 化 已进 入了加速期。与工业化 、信息化 、农业现代化同 步 的新 型城 市化 ，将 成为 中国经 济发 展 的火车 头 。城 市化给我 国带来 了经 济腾飞 、民生改善 、 社会稳定 ，给我 国城 市建设 发展带来难得 的历史 机遇，同时也出现了大量新问题 ，给当代城市发 资成本 。 第三个 问题就是 时效 。住 房公 积金 流动性需 求与房地产市场走
16、势密切相关，而市场形势又是 快速变化的。住房公积金信贷资产证券化需要经 过产 品设计 、市场销售与资金 回笼等阶段 ，如何 将信贷资产证券化资金与流动性需要相匹配是一 个 问题。 住房公积金信贷 资产证 券化是化解住房公积 金流动性不足的可行措施之一，值得探索。希望 可 以在上级部 门的政策支持下 ，由资金规模较大 且成本承受能力强的住房公积金管理中心作为试 点 ，与专业 的证券公 司合作进行产 品开发 ，适时 推出住房公积金信贷资产证券化产品。 注释 本规定所称基础资产，是指符合法律法规，权属明确，可 以产 生独立 、可预 测的现金 流 的可特 定化 的财产权 利或 者财产 。 基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利 或 者财产 构成的 资产 组合。前 款规定的 财产权利或 者财产 ，可以 是 企业应
