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1、第 1 页 共 16 页购房合同网签后的效力购房合同网签后的效力开发商手续齐备就能办理网签,开发商在开发商处得电脑上填写合同,然后来我局进行打印,网签合同打印出需要买受人与开发商签字盖章就可以备案。网签是一种方式,商品房买卖合同才是实体的。网签的意思是说通过网络和房管局联网同步签订商品房买卖合同,就如你所说,网签完之后所有条款都以制式的形式打印多份,确认无误后,在后面签上我们的名字和手印.这就是商品房买卖合同。现在都是这样签的,以避免一房多买.网上签合同与纸签合同实质是一样的,区别只在于合同签订的方式不同而已。一般情况下购房者都会与开发商先签订草拟合同,草签完成后,打印出来,双方确认无误之后,
2、再统一在网上签订正式合同,签订完成后,相关部门进行备案审核,审核通过后,产生备案号,显示在合同每页的右上角,然后由开发商打印出合同,在打印出来的合同上签字盖章,双方各持所需的份数。首先需要进行购房资格审核,审核通过后,才能进行网签备案。对于网签备案,一般情况下购房者都会与开发商先签订草拟合同,草签完成后,打印出来,双方确认无误之后,再统一在网上签订正式合同,签订完成后,相关部门进行备案审核,审核通过后,产生备案号,显示在合同每页的右上角,然后由开发商打印出合同,在打印出来的合同上签字盖章,双方各持所需的份数。第 2 页 共 16 页如果开发商的实际成交价格高于其在房管局的一房一价备案价格,网签
3、备案则无法通过。所以,请您先向开发商了解详情,从而判断您购房合同网签备案的问题。篇二:网签购房合同网签购房合同与实际购房合同哪个有效根据目前房屋交易的流程,网签是办理房屋过户的前提条件,现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了,未来可以办理产权,网上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容,主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。那么,问题来了现实生活中如果既有网签购房合同,又有实际购房合同,而且两个合同内容不一致,哪个更有效呢案情简介王某于2017年经中介介绍从刘某手中购买一处住房,双方商定房屋价格为120万元。在中介的帮助下双方签订了购房合同,合同金
4、额为120万元,同时为了避税,在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。因此,同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。合同签订后,王某向刘某支付了40万元的首付款。之后因王某未能向银行及时贷款,刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话,王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。之后王某仍未能向银行贷款,故刘某将房屋卖与他人,网签购房合同价格仍为80万元。另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还。现双方因此产生纠纷。律师点评第 3 页 共 16 页本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与网签购房合同哪个有效、补充协议
5、是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。一、网签购房合同与实际购房合同哪个有效在本案中,双方为避税,将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案,是典型的以“合法形式掩盖非法目的”,根据我国合同法第五十二条的规定,该种合同无效。因此,王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。二、补充协议是否有效根据合同法相关规定,从合同效力从属于主合同效力,本案中,王某与刘某的购房价格是120万,而备案价格却是80万元,应为无效,那么主合同无效,补充协议亦为无效。三、违约责任如何承担对于买方来讲,具体到违约责任,我们知道,根据我国合同法的相关司法解释,违约金过高的认定标准是不超过实际损失
6、的三倍。具体到本案中,也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限,40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了,超过部分的违约金约定应为无效。王某应向法院诉讼,请求法院判定违约金过高,降低违约金。但是本案中违约金过高的举证责任在王某,虽然房价是不断上涨的,但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失,因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。而王某与刘某签订的购房价格确实120万元,如此而来刘某的损失就是40万元了。因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格,所以该方案并不是明智之举。第 4 页 共 16 页那么,上面王某谈到,双方订的关于违约金的不成协议是无效的,故40万不能作为违约金,应与返还王某。这个方案对
7、于当事人王某来讲是比较合适的。焕廷有话说本案中,因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。但有的朋友可能就问了,那如果两个合同都是有效的,应以谁为准呢讲到这里,王某就不得不谈谈何谓网签购房合同,它的性质是什么一、什么是网签购房合同网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。然后会给个网签购房合同号,可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询。网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。二、网签购房合同的流程第一步,购房者在确定了买房意向之后,经过购房者与出卖人双方的平等协商,购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件,进行网上签约,上报房
8、地产市场信息网。第二步,开发商和购房者签订的购房合同上报成功后,打印正式的(电子)合同,购房者和开发商履行签字手续,打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份,按揭贷款需打印5份)。2、买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责第 5 页 共 16 页如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则
9、视为出卖人违约。保留书面通知。陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。对策:1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。律师建议增加补充条款:本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。搞清房屋坐落位置。陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。对策:1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图
10、中盖章确认。律师建议增加补充条款:出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。明确所售房屋抵押。陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。第 6 页 共 16 页因为买受人还未得到房产证,不具有物权。对策:1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。律师建议增加补充条款:出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。在签订商品房买卖合同时,因
11、为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。购房者在签订商品房买卖合同前,应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解,必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。1.关于房屋面积方面的条款商品房以建筑面积计算房款,建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。目前交付房屋时,往往建筑面积增大,且不超过3%,但套内建筑面积减少,公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现,合同中有必要
12、约定套内建筑面积不得减少多少,公摊面积不得增大多少等等,比如:2%,并约定超出此范围怎么办,退房或不退房;退房包括哪些费用,不退房如何承担违约责任等。另一种按套内建筑面积计算房款,套内建筑面积与合同约定不符时,一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。第 7 页 共 16 页2.关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确,应有细项约束发展商不得随意加价,不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中,应明确、详细规定付款方式,如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款,如果不能通过的话,买方可以取消合同,全数取回定
13、金。建议买方无论有无贷款的必要,最好争取加入此条款,达到留给自己一个冷静期的效果。网签合同时,需要注意以下事项:第一,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。网签一、二手房网签的具体程序是什么网上签约和以往买卖双方在中介公司签订售房合同的程序有很大不同,其具体的程序是:1、二手房买卖双方要协商合同的相关条款内容;2、操作人员登录存量房(二手房)网上签约系统从已公示房屋信息中选取所交易房屋,在线填写买卖合同的有关内容,并填写存量房交易结算资金划转协议或存量房交易结算资金自行划转声明。填写完成后
14、由买卖双方自行设置合同查询密码,操作人员进行网上3、买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为存量房买卖合同的附件一并提交到系统中。第 8 页 共 16 页在合同提交完毕后,操作人员从系统中联机打印存量房买卖合同,还有存量房交易结算资金划转协议或存量房交易结算资金自行划转声明;4、合同提交后可从网上打印转移登记申请表,当事人进行签字盖章后,可持申请表及其他相关材料到房屋权属登记部门办转移登记手续。二、不通过中介如何网签根据上面的描述,很多人也许会感到疑惑,是不是现在所有的程序都是在网上进行,不能在网下进行了呢答案是否定的。根据我国目前的政策规定,二手房买卖双方自行达成交易的,还可直接
15、签订纸质合同文本。当然,签订纸制合同文本的,可到中介协会和各区县工商行政管理部门购买,也可上交易管理网外网下载。但是,如果购房者或者售房者不想通过中介来达成交易,而是希望直接通过买卖双方协商,这个时候网签应该如何进行如果个人不通过中介公司卖房,但想通过存量房网上签约系统发布房源信息和进行网上签约的,持房屋所有权证和身份证件,到房产局或当地建委咨询,办理信息公示和网上签约。一般情况下,应该双方夫妻到场,并确认待购或待售二手房未交由中介出售,否则就只能通过中介来网签。二手房网签注意事项(一)买卖双方网签前,应充分了解、协商合同相关条款,需增加条款可自行添加;(二)当事人因姓名更改或身份证明号码发生
16、变更,须告知网签服务人员并提供相关证明;第 9 页 共 16 页(三)买卖双方当事人在经纪机构端进行网签,须由该机构负责打印网签合同文本;(四)买卖双方当事人应牢记设置的密码,方便查询;(五)买卖双方凭签约时设置的密码,可在该市房产资讯网对网签信息进行核实;(六)网签手续办理完毕后,须依次及时办理交易资金监管和转移登记手续。什么是商品房网签网签注意事项有哪些2017/06/110:56:53什么是商品房网签呢购房网签需要注意些什么网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。然后会给个网签号,用户可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化,防止一房多卖。网上签约的程序为:交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款由房地产开发企业通过网上签约系统,打印经双方确认的协议或合同双方当事人签字(盖章)在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。网签购房合同时,需要注意以下事项:第一,网签时一定要审查开发商是否具有商品房
