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1、第 1 页 共 10 页认购合同和购房合同认购合同和购房合同甲乙双方本着平等、自愿、互惠互利的原则,经充分协商,就乙方购买甲方开发的项目事宜达成一致意见,签订如下条款:一、房屋基本情况:1、乙方所购房屋位于。2、乙方自愿购买,建筑面积共计平方米(暂测)。3、本协议中的建筑面积为以施工图纸暂测面积,最终以房屋权属登记部门确权的面积为准。房屋总款按照本合同约定的房屋单价和本合同中的建筑面积据实核算,最终根据房屋权属登记部门确权的面积实行多退少补。二、计价方式和价款甲乙双方约定按下述方式计算该房屋的价款:1、乙方认购甲方,建筑面积共计,单价/平方米,总房款人民币。(大写:元整)。2、上述总房款中含有
2、线电视、通讯设备、宽带网络入户;水、电、暖等基础配套设施入户费用、房屋交工验收等费用,其他税费、手续费等费用乙方按照(房屋所在地)相关规定缴纳。三、付款方式及期限1、在签订本协议时,乙方选择的付款方式,首期向甲方支付总房款的%为一期房款,即人民币元,(大写:元整)。乙方应在甲方拿到商品房预售许可证通知乙方交款。乙方在收到交款通知之日起7日内支付总房款的%。若乙方有特殊情况资金紧张不能交付此款,应采用银行按揭付款方式将上述房款补齐。乙方在接到甲方办理按揭手续的通知之日起(第 2 页 共 10 页电话通知)7日内向甲方提交相关贷款资料并办理银行按揭贷款手续。乙方分期支付房款或改为银行按揭贷款支付房
3、款其购房单价、间数、楼层不发生改变。2、房屋交付期限和房产证办理时间280个工作日内,办好房产证交付给乙方。3、更名权凡认购的客户均可获得免费更名权一次,客户可于年月日前由公司统一进行免费更名一次,超过期限将不再免费办理更名。4、户型变更权乙方可在房屋楼封顶前申请改变户型结构一次,但不得改变楼房的主体结构和影响楼体安全,甲方应接受乙方要求改变户型结构并且不因此而增加乙方的费用(即免费为乙方改变户型结构)。四、商品房买卖合同的签订在甲方取得该项目商品房预售许可证后通知乙方,乙方自收到通知之日起日内与甲方签订正式的商品房买卖合同,逾期不签订合同的甲方有权将其房屋另行出售,售出房屋日后甲方将乙方所交
4、房款全部计息(利息按银行同期贷款利率计算)返还。正式商品房买卖合同内容不得改变本协议购房单价、楼层、房间位置等实质性内容,否则按甲方违约处理。五、违约责任一、什么是商品房认购书商品房认购书,是指商品房开发商与准买受人约定,在约定的时间到来后,预约买卖双方均有进一步洽谈商品房买卖合同详细条款的法律义务。第 3 页 共 10 页认购书的内容一般为,准买受人向开发商交纳一定数额的定金,在约定的时间如“在签订认购书之后的10日内”与开发商签订买卖合同,在期限到来之前,开发商不能处分双方约定的某处房屋。如果准买受人没有在约定的时间内与开发商签订正式的买卖合同,或者要求延期签订买卖合同的要求未获得开发商的
5、允许,则开发商可以视准买受人根本违约,从而有权解除认购书,并没收准买受人交纳的定金。现今多数开发商的认购书格式都大同小异,内容也一般包括上述内容及商品房的一些基本信息,比如商品房的座落,具体房号,价格等内容,通常为两张A4纸大小。二、商品房认购书和认购书中定金的法律性质既然认购书已经约定双方在将来约定的期限内应继续洽谈买卖合同的详细条款,可见,认购书在一定范围内约定了双方的权利与义务,确定了双方应在期限到来后,均有义务再进一步做出约定的行为。因此,认购书符合合同法的规定,其本质是一个预约性质的合同,而洽谈后订立的合同则应视为本合同。同时,由于认购书的效力不依赖于以后的购房合同,因此,认购书又是
6、一种独立的合同,不是购房合同的从合同。另外,具备商品房买卖合同主要内容的认购书也可以视为购房合同。关于认购书中定金性质的认定,由于定金是为了担保债务的履行而成立,但是这种债务并不是房屋买卖合同的债务,而只是双方去洽谈房屋买卖合同的这样一种债务。因此,认购书所约定的定金并非订立商品房买卖合同的担保,而是商品房准买受人履行洽谈订立买卖合同义务的担保。三、认购书合法成立并生效的法律条件第 4 页 共 10 页我国合同法规定:要约是希望和他人订立合同的意思表示。承诺通知到达要约人时生效,承诺生效时合同成立。依法成立的合同,自成立时生效。一项具有法律效力的要约须有确定的内容,在当事人双方的真实意思表示一
7、致时合同方能成立。因绝大多数情形下,商品房的座落、价款、建筑面积、套内面积、交楼期限等最关键的条款在认购书中都有涉及,因此要约已经有具体确定的内容。准买受人根据开发商公开发出的要约邀请前来参观开发商预售的商品房,此时开发商向买受人提供事前拟好的认购书,即相当于开发商向准买受人发出了要约,如准买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺,接受了认购书对其的法律约束力,认购书(即预约)即已成立且有效。四、认购书签订后,如何认定认购人的行为构成违约这主要有以下几种情况,而各种不同的情形,是否构成违约也不尽相同:第一,如果是因为准买受人无意前来和开发商根据认购书约定的主要条款洽谈买卖合同地签约,则开发商有
8、权不予返还定金。第二,如果开发商事先隐瞒未取得商品房预售许可证这一事实,却依然诱惑购房者签订认购书,应该认定属于欺诈。此时认购人并无过错,此时签订的认购书(所谓的内部认购),因商品房未取得预售许可证,属于违反法律强制性规定的无效合同,认购书当然无法律效力,开发商应当返还定金。第三,当期限到来之后,双方无法协商一致,导致本约合同无法订立,此种情况下认购人是否违约我们认为,双方签订的认购书如未具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同所需的必备条款,认购书只能算是双方约定了双方都有义务进一步磋商,努力使正式的合同成功签订。但正式的第 5 页 共 10 页商品房买卖合同的条款,如房屋的交付条
9、件和交付期限等等,不能只由开发商单方面规定,同样地,认购人也无权强迫贵公司接受认购人的修改要求。合同条款须经双方协商一致,才能确定。如果就相关条款未能达成一致,根据合同法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释及相关规定,视为本合同未能顺利成立,并不能视为认购人违约。未成立的合同对双方都没有法律约束力,开发商如果收受准买受人的定金或预付款的话,应当予以退回。五、购买人如何规避预售商品房认购过程中的风险由于法律没有对商品房认购作出详细的规定,因此签订商品房认购书在实践中引发了许多纠纷。但是,认购书是当事人双方在意思自治基础上订立的,不违反合同法原则。从另一角度看,签订认
10、购书后,可以确定买卖双方洽谈订约的义务,从而避免了房屋准购买人草率签约,因此商品房认购也是一种设计非常缜密的利益平衡制度。但作为并不专业的多数购房者来说,应在正式签订商品房买卖合同前做足风险防范,具体来说:首先,在商品房认购书订立前期。购房者必须考虑成熟,决定是否购买该商品房。如果决定购买,则购房者应积极争取不与开发商订立商品房认购书,而直接商谈商品房买卖合同的条款。此外,购房者还应掌握必要的法律知识以应对买房过程中可能出现的法律问题。普通的老百姓买一套住宅往往需要付出自己及家人几年、十几年乃至几十年的积蓄。对这样一个重大的经济行为,理应慎重谨慎,深思熟虑而后行。如果因购房者的鲁莽而订立商品房
11、认购书,订立后却反悔,在法律上是没有依据的,必须承担不利后果。第 6 页 共 10 页其次,在商品房认购书签订阶段。由于这个阶段时间较短,所以购房者防范风险的工作比较突出,购房者应做好以下防范风险的工作:找出认购书中的风险、不妥之处,仔细推敲风险点,请教专业人士,逐一与开发商协商订立新的具有可操作性、清晰、准确、合法的认购条款。再次,商品房认购书订立之后。当购房者在商品房认购书签订后,方才发现该合同不妥或有新的风险出现,应在分析风险及问题所在后与开发商协商,订立补充协议,扫除风险。补充协议中可以对原合同中不妥的条款进行修改,尽量实现公平。对开发商存在欺诈行为、认购书显失公平或因重大误解而签订的
12、认购书可以向人民法院起诉,撤销该合同。商品房认购书签订过程中的风险诸多,难以逐一列举,购房者应引起足够重视,多向专业人士求教,当矛盾无法协商解决时,应尽量及时通过法律途径解决,避免纠纷悬而未解。关于商品房认购协议的性质问题,目前有不同观点,第一种观点认为认购书是商品房买卖合同的补充协议;第二种观点认为认购书是附条件的商品房买卖合同;第三种观点认为认购书是商品房买卖合同的预约合同,是独立的合同。笔者同意第三种观点。认购书的内容应包括确定条款和不确定条款两部分,确定条款是当事人已达成合意并具约束力的条款,一般应作为商品房买卖合同的内容;不确定条款是因事实和法律的障碍而需等签订商品房买卖合同时再确定
13、的内容。定金从理论上分为立约定金、证约定金、成约定金、解约定金和违约定金。中华人民共和国担保法规定的定金具有违约定金的性质,最高人民法院关于适用第 7 页 共 10 页若干问题的解释规定了立约定金的效力。商品房认购协议中的定金一般是作为签订商品房买卖合同担保的,属立约定金。司法解释第4条除了规定如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的,应按照定金罚则处理外,还根据认购书的内容包括不确定条款需当事人在订立商品房买卖合同时协商的特点,规定了因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应将定金返还买受人。案例:李诉广州房地产发展有限公司商品房认购合同纠纷案。被告是广州市林和西路
14、恒康阁的开发商。2017年6月1日原告与被告及其代理商签订恒康阁认购书,约定原告认购恒康阁20层04单元,原告须在签署本认购书时付清定金10000元,于2017年6月1日或按通知时间与被告签署商品房买卖合同及有关文件,否则被告有权没收原告已缴交的定金等条款。原告依约向被告交纳定金10000元。因对讼争房屋的用途、产权登记、交付期限等事项未能达成一致意见,原、被告未签订商品房买卖合同。为此,原告起诉请求法院判令被告返还定金10000元。法院认为原、被告所签订的恒康阁认购书有效,原告支付的定金是订立商品房买卖合同的担保,商品房买卖合同未能订立属于不可归责于当事人双方的事由,为此,判决被告返还原告1
15、0000元。判后被告未提起上诉。一、关于商品房认购书出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书,就房屋买卖有关事宜进行初步确认,并收取一定数量的定金,是当前商品房买卖的通常形式。但由于现行法律法规对认购书的性质与效力及其他相关问题缺乏明确的规定,导致法律实践中该类纠纷难以处理,在此有必要对这一问题作一简单的探讨。第 8 页 共 10 页(一)认购书的性质认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等,对认购书的性质实践中认识并不一致,主要存在几种不同的观点:第一种观点认为认购书即为商品房买卖合同。因认购书是当事人就房屋买卖所作出的真实意思表示,应具有买卖
16、合同的效力。第二种观点认为认购书不是独立的合同。因认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。第三种观点认为认购书属于商品房买卖合同的预约合同,是独立的合同但不是商品房买卖合同。该种观点认为,认购书是平等主体之间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议,符合中华人民共和国合同法第2条关于合同定义的规定,完全可以成为独立的合同。从认购书签订的过程和约定的内容看,认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同,不是对行为结果的直接确认。所以,认购书尚不属于商品房买卖合同。笔者赞同第三种观点,2017年4月28日最高人民法院颁布的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条关于认购书问题规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责与当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”该规定是对
