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1、第 1 页 共 10 页回迁楼房屋买卖合同回迁楼房屋买卖合同第一条、甲方系合肥市蜀山区镇村村民,因拆迁安置,甲方将【合肥市蜀山区翡翠路翠宁雅苑(翡翠路与匡河路交口大溪地第三复建小区)栋单元室】分得一套平米的回迁房自愿卖给乙方,并将该房产相关证件同时出卖给乙方。第二条、甲方承诺并保证:对本协议项下房屋享有完整的所有权,日后因甲方毁约或违约导致本合同解除、无效或撤销的,愿意退还购房款并赔偿乙方损失;损失计算方法为(两者按高者计算):购房款的30%,(争议时市场评估价格协议价格)130%=损失。乙方承诺并保证:将全面履行本合同项下义务。乙方不得以任何理由退房,如乙方无故退房,购房款费用甲方不予退还且
2、甲方不承担其他任何费用。丙方承诺并保证:对甲方就本合同项下义务及违约责任承担连带担保责任。第三条、甲方在乙方付清房款起即刻将上述房屋交付给乙方,该房屋占用范围内所有权、使用权等权利同时转让(含上述房屋包括附属设备);双方约定,本协议项下房产总价款为人民币元,大写元整。本协议订立生效后,任何一方不得以任何借口调整价格;甲方同时将房屋钥匙、房屋产权证明原件(回迁安置材料等)、身份证复印件、夫妻结婚证复印件交付给乙方;同时双方应该同时为对方出具相应的收到凭证。第四条、乙方于本合同签订之日向甲方支付全额房款,甲方向乙方出具收条。乙方向甲方支付购房款全款后甲方毁约的需向乙方退还购第 2 页 共 10 页
3、房款并支付购房款30%违约金。乙方向甲方付款以现金方式或通过银行转账至以下账户:户名:;账号:;开户行:。第五条、甲方在乙方付清购房款交房当日将水费、电费、网费、有线电视费、物业费等费用结清;付清购房款起之日起10个工作日内协助乙方将水、电、气、物业、居委会等档案材料等予以过户,甲方拒绝配合和拖延视为违约,甲方退还乙方全部房款,同时支付违约金,赔偿遵循第二条条款。第六条、因出卖的房屋现并未办理房屋产权证、土地使用证,待到办理兹相关证件时甲方应主动积极配合乙方办理相关事宜;甲方必须保证其出卖给乙方的房屋,产权为交易本人,绝无他项权利设定或其他纠纷或产权亲属关系;因出卖人原因造成该房屋不能办理产权
4、登记或发生债权债务纠纷的,影响乙方权利的行使,概由甲方负责清理,并赔偿乙方因此而受到的经济损失;甲方退还乙方全部房款,同时支付违约金,赔偿遵循第二条条款。第七条、甲方应积极配合争取能在产权证办理前直接将房屋所有人更改为乙方名字,如乙方不能与开发商(拆迁办或政府部门)直接办理更名手续,以甲方名义办理产权证书,则办理费用由甲方承担,过户产生费用由甲、乙双方均摊,且甲方应当无条件协助乙方办理过户手续,提供一切与之有关的资料;甲方不得以任何理由借故要挟推辞,否则视甲方为违约,赔偿遵循第二条条款,乙方保留追诉权;如因甲方的延误,致使影响产权过户登记,因而使乙方遭受损失的,由甲方负赔偿责任;甲乙双方应遵守
5、国家房地产政策、法规,并按规定缴纳在办理房地产证书时所需的税费;经双方协商,在房屋产权证办理时直接将房屋所有人更改为乙方名字的情况下办理房地产证书时的税费由乙方承担;本协议签订第 3 页 共 10 页前,该房屋如有应缴纳的一切税收、费用,概由甲方负责;本协议签订后办理房屋所有权证书费用按上述约定处理,其他税费按有关法律规定各自承担。第八条、甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房,甲方并未办理产权登记手续,对此乙方完全知晓。乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺:甲方在能办理产权登记时应该第一时间办理产权登记,甲方办理完全产权登记后,应立即协助乙方办理产权过户手续。在办理房屋产权转移过户登记时,甲方应予全力
6、协助。如因甲方的延误,致使影响产权过户登记,因而使乙方遭受损失的,由甲方负责赔偿责任,同时支付违约金,赔偿遵循第二条条款。第九条、双方对房屋质量无异议,房屋交付后,因房屋质量引起的纠纷,双方不相互承担赔偿责任。房屋交付后,任何质量问题与甲方无关,同时乙方不得以任何房屋质量问题要求退房,购房款及其他费用甲方不用退还。如果属于开发商、政府原因造成房屋质量问题,甲方无条件配合乙方处理相关事宜。第十条、乙方在本协议生效成立后,无论办理房屋产权证,土地证及其过户手续与否,将此房出租出售,甲方不得以任何方法方式阻挠,合同生效后,房屋升值与甲方无关,否则视为违约。本协议签订后,双方应该共同遵守,甲方不得无故
7、反悔,不得再对该房屋主张任何的权利。如果甲方违约,除了退还乙方交纳的所有认购款和利息及酬谢金外,还应当支付违约金,赔偿遵循第二条条款。第 4 页 共 10 页第十一条、甲方保证本协议中无遗漏出卖人配偶、子女、父母的情况,如有遗漏甲方愿承担相应法律责任,造成乙方损失,还应当支付违约金,赔偿遵循第二条条款。第十二条、本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力;本协议双方应当共同执行,不得无故反悔;在本协议履行过程中,双方发生分歧应该协商解决,协商不成,任一方均可向人民法院起诉。第十三条、本协议一式四份,甲方、乙方、丙方、合肥市公证处(无丙方、公证处减份数)。第十四
8、条、本协议自双方签字盖章之日起生效,乙方支付购房总款后正式执行以上条款。签约时间:2017年月日星期备注:附件相关证件原件、复印件,背书签收物件材料和收付款信息等。购买回迁房合同范本及注意事项在城市建设中,回迁房很常见,其中回迁房中的一部分业主有可能把回迁房出售,而有些人可能会选择回迁房。在选购回迁房时,双方要签订回迁房合同,目前尚未有比较细致规范的合同。有人找我做合同,我就做了,现在拿出来给大家分享。上一篇就是合同范本,本篇主要讲一下合同中的要点,一方面大家可以看到交易中的关键环节,另一面为大家自己拟定合同做一个参考。要点一明确原地址和现地址这两点在回迁协议上有,必须同时在转让协议上体现。一
9、般而言,回迁后的地址会非常明确,但原地址有第 5 页 共 10 页可能模糊,比如回迁协议中的原地址与真实原地址表述不一致,那么两个地址都写在转让协议中。要点二明确住宅面积如果已经是现房,面积基本不会有什么问题;如果房子还没有盖好,开发商一般会给一个大约面积,这个面积不会有太大的浮动,可以合同上写711平米,基本上保可以免除以后面积上带来的麻烦。要点三明确继承人回迁房业主如果是中青年,这个就没有必要了。现在回迁房的业主中大多数人都是老人,所以在最后房本办理过程中会存在两类问题:一是老人期间逝世,那么明确继承人后房本办理过程就有卖方的着落;二是多子女有可能抢夺回迁房出卖后的钱,让众子女签字后,就表
10、明买卖双方已经将此房出售的事通知了众子女,给与了他们知情权(众子女是没有对该房屋及出售后资金的支配权),这样即使以后出现问题,进入调节或司法程序后,众子女没有任何发言权。要点四使用“定”还是“订”“定金”和“订金”是不同的,法律上对“定金”有着严格而明确的定义,而对“订金”的规定非常模糊。先说“定金”,签订合同后,卖方收了1万买方1万定金,余款没有支付完突然来情况了:卖方不想卖了,择应该退还1万给买方,并且必须再支付买方1万元;如果买方不买了,在余款支付期到后,可以视为买方放弃交易,则1万元归卖方所有,且卖方就可以把房子卖给其他人了。如果用“订金”的话,就没有什么约束力,更准确的说法就是现在开
11、发商常用的“诚意金”的概念,双方有一人中断交易,则订金还要归第 6 页 共 10 页还买方。其实把订金看成预付款的一部分,同样条件下有优先购买权而已。要点五明确第一次办房本的钱谁掏回迁房办理房本后正式成为商品房了,第一次办房本到底是谁的名字呢有两种情况,第一种最简单,就是在开发商上报房主姓名的时候,直接更改为买主的姓名,那么买主就成了一手房房主;第二种就比较麻烦了,开发商不允许修改户主姓名,那么办第一个房本的户主就是卖方了,就要做二手房过户了。办第一次房本的钱大头分两块:一块是契税,另一块是公共维修基金(这个根据城市不同多少差异很大)。需要提醒大家一点,按照规定,中间更改姓名的行为属于偷税行为
12、。要点六明确过户费用谁出更改不了合同的话,只能办二手房过户了。二手房过户的费用谁出,这个要明确下来。其中注意两点:一手房的原始价格,这个是政府收税的依据,这个价格在回迁协议涨出面积的补交房款中有规定;二是你购买该回迁房的总价,这与一手房的差价是收税的依据,所以如果你在做合同时想到这点,可以省不少过户费用。除差价税外,还要交一回契税。但不需要交公共维修基金了。我列出的合同是卖方出过户费用,该房开发商多出面积购买价为2850元/平,卖出的均价是2854元,交营业税和个税大约45元,但契税还是不少,要总价的0.75%。第 7 页 共 10 页需要大家注意一点,这个转让协议很能是房产部门或税务部门审核
13、的,所以拟写的时候要注意不要有违法、违规的条款,否则合同被否定,引起的麻烦不好处理,受益者肯定是卖方。要点七明确违约金现在中国房价总体是上涨的趋势,为了防止在办理房产证前卖方违约,要设立违约金条款。要点八明确单证在谁手上在没有办理房本前,回迁协议是一个开发商给住户的凭证,所以这个回迁协议的持有是个问题。一般情况下,付过钱后买主希望自己拿着,这样是没有错误的,但卖主应该留一有复印件一份,同时买主拿到回迁协议后应给卖主打一张收据,以免因回迁协议丢失而产生的麻烦。要点九相关费用及票据的转交和澄清这个可以看合同范本。要点十房产证办理保证金这个事给买方准备的,如果已经完成各交易款项,不管事中间更改合同名
14、字,还是办一手房本还是二手房本,都需要卖方的积极配合,为了保证卖方履行这个义务,需要保证金。具体格式如下:保证金协议书甲方:*乙方:*证明人:为了保证甲乙双方就*X回迁楼产权登记证明办理顺利进行,甲乙双方达成如下协议:第 8 页 共 10 页第一条甲乙双方在签订该回迁房转让协议的基础上签订本保证协议书。第二条甲方同意乙方要求抵押人民币4000元保证金的要求,在本协议第三条、第四条中规定乙方向甲方返还4000元保证金的条件。第三条第一种情况:经过双方努力及与开发商协调,将拆迁房屋补偿安置协议书当中的户主姓名*直接修改为*,既首次房屋产权登记证明以*名字办理,在户主姓名修改完3日内,乙方须将400
15、0元保证金无条件反还给甲方。第四条第二种情况:双方与开发商协调失败,该回迁房转让过程以二手房过户形式进行,甲乙双方须一同按照之前的回迁房转让协议约定办理首次房屋产权登记证明及二手房过户手续,当完成二手房过户手续后既乙方拿到房屋产权登记证明3日内须将4000元保证金无条件反还给甲方。第五条本协议仅一页;本协议一式三份,甲乙双方各执行一份,证明人执一份。甲方签字:乙方签字:时间:时间:甲方身份证号:乙方身份证号:甲方联系方法:乙方联系方法:甲方代理人签字:证明人签字:甲方代理人身份证号:甲方代理人身份证号:甲方代理人联系方法:甲方代理人联系方法:时间:时间:第 9 页 共 10 页有些人会问,为什
16、么这条不写在转让协议中,因为这个保证金是同时保证回迁协议更名和房本办理。因为回迁合同更名是一种偷税的行为,所以最好另外协议标清。当然不要忘了打收条。一、甲方承诺并自愿将坐落于省市区小区建筑面积为(平方米),使用面积(平方米)自有回迁楼房,出售给乙方。乙方取得房屋后,甲方不得以任何理由反悔,否则甲方将向乙方支付相当于房屋总价款20%的违二、上述房屋包括附属设施,经双方约定房屋单价(人民币):元/平方米;总价:三、双方约定,乙方分三次付清房款。本协议签订之日起至年月,乙方付给甲方首付款(含定金)(小写:),甲方同时将房屋交付乙方,以及回迁安置协议原件、房屋原始产权证明及身份证复印件交付乙方。双方应当为对方出具相应的凭证。乙方在年月日前向甲方支付(第二次)房款万元,剩余房款万元在房产证办理完毕日内支付给甲方。乙方每次付给甲方房款均以银行卡转账进行,甲方声明以下作为本次交易银行账户:户名:开户行:四、甲方保证其出卖给乙方的房屋,(原始)产权为其本人,有处分的权利,房屋上没有任何第三方的抵押、担保或其他任何形式的他项权利。且无
