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1、最新甲级写字楼标准（第一太平，上海）最新甲级写字楼标准（第一太平，上海）写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，所以所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得写字楼品质的大幅提升， 90 年代品质很高的甲级写字楼，要是按现在的标准来看，也只能是乙级写字楼了，所以评 定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。日前，国际物业顾问公司第一太平戴维斯更 新了国际甲级及甲级写字楼的标准，以供参考。衡量标准衡量标准国际甲级写字楼国际甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼地理位置地理位置位于中央商务区中央商务区，交
2、通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。位于写字楼聚集区写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。停车车位停车车位至少每 150 平方米平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供至少每 200 平方米平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供大厦品质大厦品质标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少 500Lux）；为客户提供最少每平方米 90Va 的电源供应；配有后备电源；24 小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重 为 250 公斤，等等。标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后
3、备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。净高净高2.7 米以上2.7 米以上（包括 2.7 米）电梯电梯每 3 层一部电梯等候时间不超过 30 秒电话线电话线平均每 12 平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1 等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。平均每 20 平方米有一根电话线物业管理公司公司丰富经验的国际知名物业管理公司丰富经验、有知名度的物业管理公司租或售租或售基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜得房率得房率整层得房率至少为 75%，分割单元得房率不低于为 70，空间少柱 。7
4、0% 或更高空调空调4 管制空调系统4 管制空调系统解读甲级写字楼与国际甲级写字楼的标准解读甲级写字楼与国际甲级写字楼的标准现在，上海写字楼有上千栋之多，分布在浦东浦西的各个区域。写字楼按一定 的标准可以划分为甲级写字楼、乙级写字楼等，今天我们来着重探讨下，关于 甲级写字楼与国际甲级写字楼的基本标准。1.1. 开发商的背景开发商的背景甲级写字楼的开发商要求有有良好的市场声誉，而国际甲级写字楼的开发商除 了有良好声誉之外，还需具备丰富的商业地产发展经验和在目标客户群的口碑。2.2. 写字楼的位置写字楼的位置甲级写字楼处于核心商业区域，与公共交通系统直接相连；国际甲级写字楼处 于核心商业区域，与公
5、共交通系统及地铁直接连接。3.3. 物业管理的品质物业管理的品质前者要求是国际化的物业管理公司，有丰富的甲级写字楼管理经验；后者在前 者的基础之上，还需要有丰富的服务于国际企业的经验，了解跨国企业客户对 物业管理的要求标准。4.4. 写字楼的体量写字楼的体量前者需要在 3 万平米以上，而国际甲级写字楼的体量需要在 5 万平米以上。5.5. 楼层的平面楼层的平面甲级写字楼要求整层可出租使用面积超过 1,000 平米，使用率超过 70%，房型 方正，采用无柱形设计；而国际甲级写字楼的整层可出租使用面积超过 2,000 平米，使用率超过 75%，考虑可拆卸楼板的设置。6.6. 室内净高室内净高前者不
6、低于 2.6 米，后者不低于 2.8 米7.7. 客梯系统客梯系统前者要求客梯分区设置，平均等候时间不超过 40 秒，梯速 2.5-4.0 米/秒；后 者要求平均等候时间不超过 30 秒，梯速 3.5-5.0 米/秒。8.8. 停车位停车位甲级写字楼不低于 0.9 个/平方米，后者不低于 1.2 个/平方米。9.9. 无障碍设计无障碍设计前者可以予以考虑，而后者则必须考虑。10.10. 环保要求环保要求甲级写字楼需要有 ISO14000 认证，国际甲级写字楼需要有 ISO14000 认证和国 际 LEEDS 认证。国际甲级写字楼（国际甲级写字楼（GRADEAOFFICE)GRADEAOFFIC
7、E)标准标准1 1、交通便利，基础建设完备，位于城市、交通便利，基础建设完备，位于城市 CBDCBD，行政配套齐全，行政配套齐全2 2、建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修质素较高、建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修质素较高3 3、平均每、平均每 200200 平方米至少平方米至少 1 1 个车位个车位4 4、楼层吊顶后净高、楼层吊顶后净高 2.62.6 米以上米以上5 5、平均每、平均每 5 5 层有一部电梯服务，等待时间不超过层有一部电梯服务，等待时间不超过 3030 秒秒6 6、每平方米最少具备、每平方米最少具备 50605060 瓦电力供应，并配备足够的后备电力供应设施瓦电力供应
8、，并配备足够的后备电力供应设施7 7、平均每、平均每 2020 平方米建筑面积有一根电话线，提供或支持平方米建筑面积有一根电话线，提供或支持 DDNDDN、ISDNISDN 线路，备线路，备 有视像会议设备有视像会议设备8 8、提供四管式空调系统和、提供四管式空调系统和 2424 小时空调供应小时空调供应9 9、拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司、拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司1010、设施齐备，包括有银行、邮局、商务中心及餐饮等系列配套，且均以服务、设施齐备，包括有银行、邮局、商务中心及餐饮等系列配套，且均以服务 于大厦客户为主于大厦客户为主四大国际测量师行四种说法四大国际测
9、量师行四种说法记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准，来自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司和仲量联行的版本如下：版本一：第一太平戴维斯物业顾问版本一：第一太平戴维斯物业顾问( (上海上海) )有限公司有限公司据了解，由于目前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定，因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法。目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。评定上海写字楼的级别则主要从地理位
10、置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。关键词：轨道交通地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素之一，而地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等。其中，写字楼项目能否与轨道交通直接相连，是最为重要的考虑要素。在对写字楼的地理位置进行评定时，能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目，或是处于次商务区(例如徐家汇、虹桥、外滩等)内达到甲级标准的写字楼。而对于国际甲级写字楼而言，中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基础。至于乙级写字楼项目通常指仅符合最基本的技术标准，或者是交付标准较差、年代已久的写字楼，这些楼盘通常位于次商
11、业中心。关键词：净高至少 2.7 米写字楼的硬性因素主要包括楼层的净高、得房率、停车位数量、电梯等指标。一般来说，国际甲级标准写字楼项目的净高都至少需要在 2.7 米以上，并且具有高得房率，通常单元分割后的得房率也应该要至少高于 70%。同时，备有充足的停车位数量，至少满足每 200 平方米的写字楼提供一个停车位。在电梯数量的配备上，则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过 4000 平方米-5000平方米。而甲级写字楼的参数标准则相对较低一点，不能完全达到上述所列的内容。在写字楼的技术参数方面，主要从其内部的通讯系统、空调系统、电力系统等因素考虑。通讯系统方面主要考虑电话直线的数量、以及是否
12、支持 ADSL、ISDN、宽带等通讯设备。空调系统则主要考虑空调系统的配置、冷量、鲜风量的配置等内容。电力系统则主要以项目的总供电量及其应急电力系统等的相关数字为标准。关键词：只租不售判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及选用品牌等因素。其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，也通常为连续的几个楼层。版本二：世邦魏理仕办公楼部版本二：世邦魏理仕办公楼部该公司在评定办公楼等级时，有一些客观指标的打分标准，主要指标内容包括总面积、楼层面积、大
13、楼年限、地理位置、距地铁站距离、建筑设施、大楼设计和发展商背景，综合下来 5 分为超甲级，4 分为甲级，3 分为乙级。关键词：纯租与可售型目前上海的甲级写字楼基本有纯租和可售型两种，沪上大多数的甲级写字楼为纯租型的。对于纯租的写字楼而言，开发商持有较长期的观念并更注重项目作为长期的投资而带来的租金收益。由此因为业主的唯一性，可以实施综合的市场、租赁及管理战略，所以会更好的管理租客的信息资料，保证物业管理的质量以及确保整体的租金收益。可售型的写字楼可以满足那些希望自己拥有而非租赁的用家要求。开发商更注重通过物业出售来获取短期的收益。由于物业出售而产生的多个产权业主，或自用或投资，他们购买目的的不
14、同，导致对于租客信息资料的管理以及整体的租金收益的确比较困难。从戴德梁行和世邦魏理仕两家国际性公司对甲级写字楼的评定标准可以看出，两家公司的标准更倾向于写字楼的办公设施和地理位置、交通环境，而到写字楼上班的白领一族，更看中诸如交通环境、用餐方便、泊车与叫出租、洗手间等更为人性化的指标。版本三：仲量联行测量师事务所版本三：仲量联行测量师事务所( (上海上海) )有限公司有限公司关键词：单层面积超 1000 平方米仲量联行将写字楼分为甲级和乙级写字楼，对于甲级写字楼的衡量标准，主要包括了交房标准、建筑施工、单层面积等方面。不过相关人士表示，要被评为甲级写字楼并不一定想要符合每一项标准，不过必须达到
15、以下的多项指标。同时，随着目前市场情况的不断变化和建筑技术的发展，以下的指标还会不时更新。-单层面积达 1000 平方米或以上-层高达 2.60 米或以上-平均得房率为 60%-65%或以上-位于浦东或浦西的中央商务区，有便捷交通-租户包括知名本地或跨国企业-高端的交房标准-高质的建筑施工-楼层可灵活分隔-宽敞的大厅及通道-高效的中央空调系统-专业的物业管理-充足的停车设施-基本的后备电源系统-高效的电梯管理系统-充足的洗手间设施-合格的通讯系统，以支持话音及数据传输版本四：戴德梁行写字楼部版本四：戴德梁行写字楼部关键词：八大特征所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，在我国现行的建
16、筑设计规范里无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。将写字楼按照其综合实力不同，划分为甲、乙、丙等几个等级。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有 8 大特征：管理国际化；24 小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。每家公司的具体评判标准不甚统一，在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式，比如戴德梁行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。关键词：基于市场的相对质量由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。其考量标准为以下几部分：楼宇品质(包括装饰标准、配套设施、设备标准)、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等 10 项指标通过综合评定打分后，达
