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1、手把手教你买房子（选房篇）通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业 管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要 的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。可以通过以下几点选房：1.网上选房可以从房地产专业网站搜房网上，通过价格、区域等条件来搜索您最需要 的房子2.专家指点或朋友推荐专家、朋友的意见一定不要忽视，他们一定会从亲身体验的经 验当中告诉你方式方法3.实地考察只有实地考察，才能切身的了解到这个楼盘的交通是否便利，周边配套是 否完善、小区规模是大是小等等。教你如何看楼书看图画经过美化的
2、楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技术 的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上 的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定 小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是 否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统， 垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。看方向有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建 筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。看文字销售单张
3、上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上 出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施 等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。看户型过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应 避免此类户型。目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙， 用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐 厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。住宅里不同房
4、间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客 间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对 或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲 折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。近年来， “动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足，主 人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一 旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。价格位置的考虑因素价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的
5、投资， 您需要考虑月收入、预期 还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建 议。看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等） 交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有 停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便 。的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、 京石快速路的居住小区。社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因 素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大 影响。1、居住密度及私密性住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考
6、虑视线的干扰。一般情况下，人与 人之间的距离 24 米内能辨别对方，12 米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅 居室与居室之间的距离以不小于 24 米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于 20 米。此外，若 设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。2、公共建筑居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内 应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在 300 米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店 配套，服务半径最好不要超过 150 米。3、小区绿化
7、居住环境有一个重要的硬性指标绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占 居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿 地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、 防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低 于 30%。北京城近郊居住区绿地率应在 35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到 40%甚 至 50%，就比较难得了。4、小区布局在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量， 要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照
8、间距条形住宅 采用 1.6 至 1.7H(H 为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等 于 1H 的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。5、小区内交通居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在 小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪 音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较 高。人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否 留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽
9、车尽量不进住宅 组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分 为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月 管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选 择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。位置如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才 能满足您的各类需求。它通常具有下列特征： 1.城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北 京的上风上水方向为西北方向。2.交通便捷。从住所到
10、工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且 有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况， 如工作调动、升学、转学等。 3.城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干 道、次干道附近，不应超过 1 公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区 和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。 4.生活便利。步行 10 分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及 其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。5.环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达
11、，空气清新、水面清澈，有早晚 休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。楼层 低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高 层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连 续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道 容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底 层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排 水，自成系统，那么就不会出现由于上面各
12、户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如 果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最 容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先 得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处 理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害， 故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪 池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死 角地带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要一察之，不然等搬进去再后悔，
13、已 是悔之晚矣。一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬 天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提 前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。 设施 业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，这是千真万确的。但业主们如果知道项目 里要建公园，则会有不同意见 特别是当他们认识到，这项投资及以后的维护费用要由他们 来出的话，可能更有争议。我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空 中巴比伦之类的，就个人观点而言，实属不当投资。有人会说我土老帽，其实不全是这么 回事。一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、
14、有花、有草，车、人各行其 道，访客停车方便。另外，园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后 的物业管理一分钱。总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式 的园林，特别是投资巨大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重视。至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹配， 也就是利用率和维护费用的问题。另外，会所内容也很重要。我个人觉得，除其他设施外， 有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室，还有可
15、用于健美操等的室内空间；二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至 三次或更多，越是“新新人类”越是如此，这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利 用率加以考虑。本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当，搓麻当然可以，但不是 健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要会所用大家的钱来建棋牌室，毕竟高档 社区应该倡导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关。判断开发商实力及楼盘自身素质看楼要综合考虑楼盘各方面的情况，一般有以下几点:第一，开发商的实力：有实力的发展商在开发楼盘时，处处为客户着想，往往精益求精， 推出精品楼盘。1、开发商以往的业绩；2、项目总开发量和开工量。这点非
16、常重要。试想一下，一个总建 筑面积为 60 万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗？3、 市场占有率，像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一 定的实力是很难应付的；4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。第二，楼盘的合法性：对楼盘的用地、规划等进行审查，看楼盘是否符合国家规定，重点 是要看楼盘有没有“七证”，是否属商品房;第三，楼盘的自身素质：1、是否渗水。不但要看选购单位的屋顶是否漏水，还要看楼下单位的屋顶是否漏水。2、噪音、照明。噪音和照明在白天很难看出情况如果，需要晚上去看，去实地考察。3、楼内垂直交通。对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何，安全通道是否畅通。4、结构。一套房建成之后，建筑格局很难改变，要想得到最佳的使用效果，一开始就得选 择合理的格局。5、其他细节。看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等。第四，用户的口碑。向住户附近的居民、物业管理人员咨询，看楼盘的物业管理，治安善 如何，楼宇有无法法律纠纷等。怎么考察施工现场？在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积
