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1、对于如何解决物业公司带病 接手问题辽宁省物业学会会长 赵非提出了质保金的问题施工 单位的保质期是有规定的门窗 以里是保年 屋顶保年 施工 单位还有的质保金这个钱开 发商应该留给物业公司因为很 多房子都会或多或少地存在一些 质量问题这个钱是工程质量保 证金如果这个钱在物业公司手 里出现房屋质量问题时就可以 临时启动赵非认为 在房屋交 付使用前应该由物业公司前期 介入 参与验收 存在质量问题能 够及时解决后期也可以用这个 的质保金去维修 张孟龙认为前期的承接查 验是解决问题的关键开发公司 建完楼盘 进入综合验收阶段 物 业公司要介入要有一个承接查 验过程在这个过程中 物业公司 要对公共区域提出整改
2、建议 合 格之后才能进入物业 的服务序 列不过 张孟龙的这些想法很 难实现因为这些内容在有关的 物业法规中还是空白开发公司 的项目完工后根本就没有承接查 验这个环节 很多园区的道路还没修好 业主就已经在泥泞中往里搬了 这时物业公司如果不进驻这个 项目很可能就丢掉了 对于如何规范前期物业管理 和物业交接管理工作省人大环 境资源城乡建设委员会的一位副 主任委员说政府要加强源头治 理 严格按照住建部 物业承接查 验办法 规定 做好前期物业承接 查验工作房地产行政管理部门 要加强监管完善新旧物业交接 制度做好相关资料和物业共用 设施移交工作你不给我修好 我就不交物业费你不交物业费 我就不为你服务今年月
3、沈阳市铁西区人民法 院审理了原告沈阳物业管理有限 公司向原服务园区新都业主党某 追索物业费的案件 党某在庭审时不仅列举了物业服 务的诸多不足还提到了房屋外墙漏 水等问题我家外墙多处漏水联系 物业没人来维修我自己出钱买材料 雇人修理的房屋 外墙漏水是房屋质量问题业主 拿这个跟现在的物业公司说事儿 最 主要的原因就是这家物业公司接手的 是带病的小区物业 新都小区的前期物业公司有两 家 一家物业公司服务两年后又将项目 转包给另一家物业公司 后者服务一段 时间后再度换人沈阳物业管理有 限公司接手时 园区已遗留很多问题 为了查清病因记者专门采访了 沈阳市物业协会常务副会长张孟龙 张孟龙说一个住宅小区的物
4、业 服务分两个阶段一个是商品房的建 设阶段此时的物业服务通常称为前 期物业一般由开发商代表前期业主 进行招标 楼盘入住两年 入住率达到 以上 就可以成立业主委员会 并 可根据业主的意见拟定物业服务企业 选聘方案提交业主大会 开发商建房阶段 前期物业的招投 标是一个必要的流程 因此在前期物业 上基本可以达到签约 不过 在这 一阶段入驻的物业企业 大多数是开发 商自己成立的物业公司 就是我们通常 说的开发商物业 由于这个物业公司与 开发商联系紧密 有时甚至就是同一个 法人 这就为后来出现的各种病症埋下 了伏笔当然 如果业主遇到了一个注 重自身品牌的开发企业 开发商物业的 服务可以说是物超所值 在张
5、孟龙看来这方面最典型的 例子就是万科他们对老百姓是挺负 责任的 各方面的管理机制很健全 而 且投入也很大但实际上物业公司是 亏损的每年开发商对物业的投入都 很大 不是开发商自己家的物业公司就 一定能做好服务沈阳就有一家名气 不小的开发商个楼盘都是自己的 物业进行管理结果每一个楼盘都管 得稀里哗啦 房子卖得不好 物业的名 声也不好 两个环节互相影响 已经陷 入恶性循环 随着楼盘入住率的上升园区就 进入物业服务企业的调整阶段通常 情况下都要进行住宅小区物业的二次 招标 当时唱主角的就是后期物业 就 是我们日常中接触的物业公司带病 接手常常在这个阶段出现出现问题 的一般有两种类型一种是房子销售 完毕
6、后开发商不愿意在物业服务上 继续贴钱 或降低服务质量 或主动撤 离一种是物业服务根本无法获得业 主的认可业主委员会成立后马上就 进入炒物业的节奏你不交物业费我起诉你 你起诉我我赶走你物业公司丢饭碗 业主失去了最基本的服务两年前沈阳市皇姑区花小 区的居民第一次被弃管 当时的物业 公司在告别通知中列举了这样一个 原因小区房屋本身没有外墙保温 导致房屋大面积长毛 还有阳台落地 窗户普遍漏水等历史遗留问题 这些 问题从入住至今一直存在 不是物业 费可以解决的 后来 有一家物业公司在社区的 协调下接管了小区 不过 他们坚持 了两年也要离开 因为他们也解决不 了这些历史遗留问题 再次面对弃管 一名业主把不
7、满 发泄到业主委员会身上入住十多 年 连业主委员会都没能成立 想维 权都不知道找谁去 那么怎样才能成立业主委员 会业主委员会是否能治好带病接手 这个物业顽疾呢小区入住满两年 入住率又达到 的要求 很多园区都会在社区的 指导下成立业主委员会成立后的第 一件事通常是对前期物业的服务广 泛征求业主意见如果业主不满意 业主委员会就会下整改通知书在限 期内达到服务标准了 业主委员会可 以与物业公司续签服务合同 如果没 达到标准 业主委员会就可以组织召 开业主大会炒掉前期物业二次招标 后 新物业公司就会入驻 此时 园区 管理中的各种矛盾又开始显现 一种不满与房屋质量有关 业主 发现房子有问题 第一个就要找
8、物业 公司这些问题都是开发建设中的工 程质量问题 但暴露时 开发商和施 工单位都已人去楼空 最终都转嫁给 物业公司物业公司认为这些房屋质 量问题不在服务范围 最后 业主只能选择无奈的抗争你不给我修 好 我就不交物业费 另一种不满与物业服务有关刚 入住时的物业公司不错 接手的公司 不是垃圾桶坏了就是灯不亮了这种 落差很大程度上就是前期的开发商 物业把后期的专业物业公司给坑了 因为开发商物业有强大的后台 尤其 在销售期间 必须以高标准服务促进 销售但后期物业 无论是新接手的 专业物业公司 还是结束补贴的开发 商物业都很难保持高标准的服务 业主的不满积攒到一定程度后 更换 物业公司不可避免在选择新的
9、物业 公司时因为缺少量化的评价标准 最终中标的都是一些低价的物业公 司为了维持运营 只能在服务上打 折扣 最终造成 双输物业公司丢 了饭碗 业主住得也不舒服新旧物业交接是物业管理链条的薄弱环节用 占领 的办法强行赶走物业的行为违法沈 阳 市 苏 家 屯 区 的 北 国 奥 林 匹 克 花 园 曾 发 生 过 这 样 一 件 事 年一期业主入住时物 业 公 司的服务很好半年之后物业公司 突然换了服务质量明显下降百 余名业主拒交物业费结果在 年 被 物 业 公 司 起 诉 到 苏 家 屯 区 人 民法院 苏家屯区人民法院认定开发商 更换物业公司合法 并判决业主支付 物业费针对此案 辽宁同格律师事
10、务所的安雪律师提醒广大业主 如果 对开发商原先选定的物业服务公司 的服务不满意 业主代表大会选举产生的业主委员会可以通过招标等方 式 选定新的物业服务公司不能采 取 占领 物业管理办公室和保安房 的办法 强行赶走原物业公司 这是 违法的 在这起案件中矛盾焦点是 物 业公司的去留究竟应该由谁决定 对此省人大常委会执法检查 组关于检查国务院 物业管理条例 和 辽宁省物业管理条例 实施情况 的报告 中 用了很大篇幅讲述前期 物业管理和物业交接管理工作有待 进一步规范的问题 报告指出前期物业管理和物业 交 接 管 理 属 于 整 个 物 业 管 理 链 条的薄弱环节 监管制度存在缺陷 由于一些前期物业
11、服务企业附属于 房地产开发商导致部分建设单位 滥用其在前期物业管理阶段的优势 地位与前期物业服务企业共同承 接查验义务 规避矛盾 极易带来大 量开发 入住等问题许多小区物业 管理用房面积没有达到不少于总 建筑面积要求 个别开发建设 单位将物业管理用房擅自收回物 业交接中存在移交资料或移交手 续不健全情况为后期物业管理埋 下隐患物业公司要参与房屋验收 及时发现质量问题沈阳市皇姑区塔湾地区有一个因为 不消停 而出名的小区年换了任物业公司其间 有物业公司将部分业主告上法庭追讨物业费 也有物业 公司收完物业费后突然玩失踪 每更换一任物业公司 小区都像重病了一场 新接手的物业公司在门禁 监控等公共设施上要追加投入 在物业费 电费等账目上需要重新梳理 甚 至连维修图纸 业主联系方式之类的资料也都要重新收集除了这些摆在台面上的困难 新接手的物业公司还要面对原物业公司与业主之间累积多年 的矛盾 因为带病接手 物业公司总是有化解不完的各种矛盾 最终小区就会陷入越换越差的恶性循环收费率降低服务质量下降小区房子贬值本报记者
