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1、总费用构成明细总费用构成明细单位：元单位：元项次项次费费 用用 项项 目目金额金额1 1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费2895242 2物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用4878364878363 3清洁卫生费用4005044 4绿化养护费用811405 5秩序维护费用6720306 6办公费用7536007 7固定资产折旧500008 8经开发商/业主同意的其他费用596939 9物业管理服务酬金1620711010营业税金172193合计合计312859131285914 4、测算过程、测算过程（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
2、、职员教育经费；（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费；4 4、1 1 本项费用明细构成本项费用明细构成单位：元单位：元项次项次费费 用用 细细 项项金额金额1管理服务人员的工资2784502管理服务人员的社会保险1113803管理服务人员福利费、职员教育经费43160合计4329904 4、2 2 费用细项测算费用细项测算（1 1）管理服务人员的工资）管理服务人员的工资管理人员共计 15 人。年工资总额为 278450 元/年，其中深圳外派昆明管理人员年工资总额为 85200 元，昆明当地招聘管理人员年工资总额为193250 元。人均平均工资 18563 元/年
3、（2 2）管理服务人员的社会保险）管理服务人员的社会保险昆明社会保险投保比率 40%计算278450 40%= = 111380111380 元元（3 3）管理服务人员福利费、职员教育经费）管理服务人员福利费、职员教育经费单位：元费用项目费用项目说明说明计算过程计算过程年费用年费用福利费按工资总额 14%计提27845014%38983职工教育经费按工资总额 1.5%计提2784501.5%4177小计按工资总额 15.5%计提27845015.5%431605 5、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用5 5、1 1 本项费用明细构成本项费
4、用明细构成单位：元单位：元项次项次费费 用用 细细 项项金额金额1技工工资、福利、社会保险费用1791361791362设备设施维护费3057002.1房屋本体维护费13100131002.2电梯系统维护费2599002.3供配电系统维护费12500125002.4供水排水系统维护费400040002.5消防系统维护费870087002.6智能化系统维护费50002.7其他公共设施维护费25003维修工具更新费6004技工服装费2400合计4878364878365 5、2 2 费用细项测算费用细项测算（1 1）技工工资、福利、社会保险费用）技工工资、福利、社会保险费用单位：元费用项目费用项目
5、说明说明计算过程计算过程年费用年费用工资配置 8 人，人均月工资 1200 元1200712115200福利费 按工资总额 14%计提115200 14%16128职工教育经费按工资总额 1.5%计提1152001.5%1728社会保险按工资总额 40%计算11520040%46080小计 按工资总额 155.5%计算115200155.5%179136179136（2 2）设备设施维护费）设备设施维护费房屋本体维护费：房屋本体维护费：1310013100 元元/ /年年 1#1#46#46#电梯系统维护费（外包）：电梯系统维护费（外包）：259900259900 元元/ /年年供配电系统维护
6、费：供配电系统维护费：1250012500 元元/ /年年供水排水系统维护费：供水排水系统维护费：40004000 元元/ /年年消防系统维护费：消防系统维护费：87008700 元元/ /年年智能化系统维护费智能化系统维护费：5000 元/年；其他公共设施维护费其他公共设施维护费：2500 元/年；（3 3）维修工具更新费：）维修工具更新费： 600600 元元/ /年；年；（4 4）技工服装费：）技工服装费： 300 元/人.年 8 人=2400 元6 6、清洁卫生费用、清洁卫生费用6 6、1 1 本项费用明细构成本项费用明细构成单位：元单位：元项次项次费费 用用 细细 项项金额金额1保洁
7、人员工资、福利、社会保险费用2036042保洁人员服装费5700 3保洁材料费114004化粪池清理费100005环境消杀费138006外墙清洗费100007垃圾清运费146000合计合计4005044005046 6、2 2 费用细项测算费用细项测算（1 1）保洁人员工资、福利、社会保险费用）保洁人员工资、福利、社会保险费用单位：元费用项目费用项目说明说明计算过程计算过程年费用年费用工资配置 27 人，人均月工资 600元6002712194400福利费按工资总额 14%计提19440014%27216职工教育经费按工资总额 1.5%计提1944001.5%2916社会保险按 40%计提77
8、760小计302292（2 2）服装费：）服装费： 300 元/人.年27 人= 8100 元；（3 3）保洁材料费：）保洁材料费： 50 元/人.月27 人12 月= 16200 元（按保洁员人头估算） ；（4 4）化粪池清理费：）化粪池清理费：10000 元/年；（5 5）环境消杀费：）环境消杀费：17800 元（6 6）垃圾清运费）垃圾清运费 ： 130000 元7 7、绿化养护费用、绿化养护费用7 7、1 1 本项费用明细构成本项费用明细构成单位：元单位：元7 7、2 2 绿化人员工资、福利、社会保险费用绿化人员工资、福利、社会保险费用单位：元费用项目费用项目说明说明计算过程计算过程年
9、费用年费用工资配置 5 人，人均月工资 800 元80051248000福利费按工资总额 14%计提4800014%6720职工教育经费按工资总额 1.5%计提480001.5%720社会保险按 40%计提19200小计746408 8、秩序维护费用、秩序维护费用8 8、1 1 本项费用明细构成本项费用明细构成单位：元单位：元项次项次费费 用用 细细 项项计算过程计算过程金额金额1安管人员工资、福利、社会保险见细项测算658530658530项次项次费费 用用 细细 项项计算过程计算过程金额金额1绿化人员工资、福利、社会保险费用见细项测算 2746402绿化人员服装费300 元/人.年5 人1
10、5003租用植物及花卉费（重大节假日）1500 元/年15004绿化养护费估算30005工具更换费估算500合计合计8114081140费用2安管人员服装费300 元/人.年 45 人13500合计合计6720306720308 8、2 2 安管人员工资、福利、社会保险费用；安管人员工资、福利、社会保险费用；单位：元费用项目费用项目说明说明计算过程计算过程年费用年费用工资配置 52 人，人均月工资 900 元9005212561600福利费按工资总额 14%计提56160014%78624职工教育经费按工资总额 1.5%计提5616001.5%8424社会保险按工资总额 40%计算486000
11、40%224640小计8732888732889 9、办公费用办公费用7 75 53 36 60 00 0元元/ /年年（包括交通费、办公用品费办公用水电费通讯费公共区域水电费 ）1010、固定资产折旧、固定资产折旧估算为估算为 5000050000 元元/ /年；年；管理处筹备费用预计 25 万分五年折旧1111、经开发商、经开发商/ /业主同意的其他费用业主同意的其他费用42669 元/年 社区交流活动费： 5000 元/年；不可遇见费： 37669 元/年（按一至七项总支出的百分之二计算）1212、物业管理服务酬金、物业管理服务酬金162071 元/年 应收服务费 3114373 元/年
12、，小高层应收服务费 1808395 元/年花园洋房应收服务费 211488 元/年别墅应收服务费 930657 元/年商铺应收服务费 121536 元/年根据昆明市住宅小区物业管理服务收费办法第八款第八条规定即设定收缴率 97%计算（1808395+211488）元/年97%3%=58778 元/年（1930657+121536）元/年97%10%=102062 元/年58778+102062=160840 元/年注：（四）至（十二）成本项目费用合计为 2956398 元/年；1313、营业税金、营业税金营业税金为 :172193 元/年/,(/,(按法定税金提取按法定税金提取- -总收入乘总
13、收入乘 5.7)5.7)；四、四、 管理费单价管理费单价由前节测算得知，本项目物业服务年总支出费用为 31285913128591 元，年总收入达到 31285913128591 元时，方能实现盈亏平衡。1 1、住宅物业管理服务费单价定价分析、住宅物业管理服务费单价定价分析由于业主群体目标分析，项目定位较高，其所要求的物业管理服务层次及水平比普通住宅高得多。经过粗略测算。综合考虑上述因素，我司认为小高层物业管理服务费单价定在 1.2 元/.月、洋房物业管理服务费单价定在 1.0 元/.月,别墅物业管理服务费单价定在 1.8 元/较为适宜，一符合政策要求，二在一定程度上反映市场。2 2、临街商业
14、物业管理服务费单价、临街商业物业管理服务费单价由于临街所要求的物业管理服务内容不同，单价上应有所区别，物业管理服务费单价为 2.0 元/.月，若收支平衡则：总收入总收入= =总支出总支出总收入=物业管理服务费收入97收缴总支出=物业管理服务费支出入+停车场收费因标书中未说明停车场车位数，未能测算停车场的收益。根据我司以往对28618 平方米面积估算停车场年利润为 115000 元（固定停车收费 110000 元/年，临时停车费 5000 元/年） 。我司管理停车场所得受益补充物业服务费不足。经推导，小高层住宅经推导，小高层住宅物业服务费单价物业服务费单价(Y)(Y)；、洋房住宅、洋房住宅物业服
15、务费单价物业服务费单价(h)(h)；别墅物业服务收费单价别墅物业服务收费单价(Z)(Z)；商业物业服务费单价；商业物业服务费单价(X)(X)组合关系如下：组合关系如下：第一种第一种；若 y= 1.3 元/.月， ，z=2 元/.月,x=2.5 元/.月；h=1.0 元/.月物业服务费 3313887 元/年(收缴率 97)第二种；第二种；若 y= 1.2 元/.月，z=1.8 元/.月,x=2 元/.月； h=1.0 元/.月物业服务费 3017417 元/年(收缴率 97)第三种；第三种；若 y= 1.1 元/.月，z=1.5 元/.月,x=1.8 元/.月。h=1.0 元/.月物业服务费 2688472 元/年(收缴率 97)注:小高层及花园洋房住宅建筑面积:143207 平方米；商业面积:5064 平方米；别墅面积 43086 平方米。盈亏情况盈亏情况: : (总收入-总支出)第一种；第一种；300296300296 元/年= = （3313887+115000+115000）-312859131285
