项目全寿命管理-1..

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1、1CM投资项目全寿命管理投资项目全寿命管理同济大学工程管理研究所 陈建国同济大学工程管理研究所 陈建国2010年年4月月25日日CM主要内容主要内容一、项目全寿命周期一、项目全寿命周期四、上海虹桥综合交通枢纽开发策划四、上海虹桥综合交通枢纽开发策划二、项目全寿命周期成本二、项目全寿命周期成本三、项目全寿命管理任务三、项目全寿命管理任务2CM投资规模大、寿命周期长、建成以后不易更投资规模大、寿命周期长、建成以后不易更 变和改造代价高、使用期远远长于建设期，等等变和改造代价高、使用期远远长于建设期，等等 从建设项目的构思、投资决策、工程设计、施工从建设项目的构思、投资决策、工程设计、施工 建造、投

2、入使用直到项目报废所经历的全部时间建造、投入使用直到项目报废所经历的全部时间决策阶段决策阶段一、项目全寿命周期一、项目全寿命周期4 建设工程项目的特点建设工程项目的特点1.1 项目项目生生命期命期及其及其阶段划阶段划分分实实施阶段施阶段使用阶段使用阶段CM设计设计准备准备 阶段阶段设计阶段设计阶段施工阶段施工阶段动动用用前前 准备准备阶段阶段保修保修期期项目全寿命周期项目全寿命周期建设建设 意图意图决策阶段决策阶段编 制 项 目 建 议 书编 制 可 行 性 研 究 报 告项 目 评 估项目项目 立立项项实实施阶段施阶段编 制 设 计 任 务 书方 案 设 计初 步 设 计施 工 图 设 计施

3、 工正式正式 动动用用使用阶段使用阶段项目项目 拆除拆除开发管理 (DM)设施管理 (FM)项目管理(PM)全寿命管理（LCM） 项目全寿命周期项目全寿命周期运 营运 营 准 备保 修3CM（1）决策阶段）决策阶段在有了在有了投资建设的设投资建设的设想想 以后，以后，需需要通要通过过一一个系个系 统统的的分析论证过分析论证过程，程，对对 是否是否投资建设和投资建设和如何如何投投 资建设等资建设等做出做出决策决策4建设建设意图：意图：构思、构构思、构想想 作作用用：决策决策依据依据可行可行 通通过过不不可行可行 否定否定 内容内容： 市场分析市场分析 必必要要技术分析技术分析 可能可能经济经济分

4、析分析 合理合理4可行性可行性研究研究CM（2）实）实施阶段施阶段项目投资决策项目投资决策做出做出后，后， 一一旦旦决决定定项目项目付诸实付诸实 施，施，就进就进入建设项目的入建设项目的 实实施阶段施阶段。实。实施阶段的施阶段的 目的，目的，是是要要形形成建设项成建设项 目的目的实物产品（实物产品（资资产）产）设计设计蓝图蓝图 形形成工程成工程实物实物（实现建设意图）（实现建设意图）建设建设意图意图和和有关控制指标有关控制指标 具体化为具体化为设计设计蓝图蓝图 工程设计工程设计 工程施工工程施工构构想想蓝图蓝图现实现实项目项目实实施施：4项目管理项目管理：使项目目使项目目标尽可能地实现标尽可能

5、地实现4CM （3）使用阶段）使用阶段 使用和使用和运营是运营是投资项目投资项目 的的最终最终目的，使用和目的，使用和运运 营营阶段阶段是是建设项目的建设项目的产产 出与出与投资目投资目标实现标实现的阶的阶 段段。设施管理设施管理是是要要实现实现 投资项目的投资项目的保值保值和和增值增值 设施设设施设备备的的维护维护、更、更新新 空空间管理间管理 能源能源管理管理 资资产产管理管理 建设项目后建设项目后评评价价 4运营运营、生产生产4设施管理设施管理项目项目（设施设施） 有效地有效地发发挥作挥作用用；保值；保值、增值增值实现实现 获得产出效益获得产出效益4项目项目（设施设施）报废报废CM1.2

6、 影影响响项目寿命期的项目寿命期的因素因素 使用使用或闲置或闲置过过程程中中，由由于于物物理理作作用所发用所发生生的的实体性实体性磨损磨损（1）物）物理理因素因素（磨损磨损） 主要主要表表现：现：项目项目外观外观的的破损破损；工程内部工程内部结结构的构的破损破损 主要主要作作用用源：源：使用使用磨损磨损；自然力自然力的的侵蚀侵蚀5CM（2）功能和技术因素（磨损）功能和技术因素（磨损） 使用年限增加或其他因素使用年限增加或其他因素 无法发挥原有功能、无法满足对其功能的要求无法发挥原有功能、无法满足对其功能的要求 由于技术进步由于技术进步 原有工艺在技术上显得落后原有工艺在技术上显得落后放弃或重置

7、放弃或重置CM（3）经济经济因素因素（磨损磨损） 使用年使用年限限增增加或加或其其他因素他因素 继续继续使用使用在在经济上变经济上变得得不合理不合理（4）社会社会和和法律因素法律因素（磨损磨损） 非非经济经济性需性需求求的变的变化化提提前前报废报废拆除拆除 引起引起工程寿命周期变工程寿命周期变化化6CM1.3 建设工程项目的寿命建设工程项目的寿命（1）物理寿命）物理寿命在正常使用的条件下，从建设项目决策阶段在正常使用的条件下，从建设项目决策阶段到由于物理损坏而导致基本功能无法满足正到由于物理损坏而导致基本功能无法满足正 常使用的时间常使用的时间通通常常，建设项目的，建设项目的物物理寿命理寿命较

8、难较难以以准准确确 界界定定，因因为其为其受受到项目本到项目本身身设计的合理设计的合理 性性、施工、施工质量质量、外界自然灾害外界自然灾害、社会灾社会灾 难难等等各各个个方面方面的的影影响响CM 在在工程项目的决策、工程项目的决策、实实施施及及投入使用投入使用之之后，到后，到其其功功能能不不能能满足满足使用使用需需要所经历的时间要所经历的时间（2）功功能能寿命寿命建设工程项目建设工程项目功功能能丧失受多种因素丧失受多种因素的的影影 响响，主要，主要是物是物理理损耗损耗、技术进技术进步步、业业主主 需需求求的变的变化化等等原因导致原因导致的的。功功能能寿命寿命既既 取取决于工程决于工程自身自身的

9、内部的内部因素因素（如（如设设备备、 施工施工质量质量的的可可靠靠性）性），又取又取决于决于外外在在因因 素素（如技术进（如技术进步步、业业主要主要求求变变化）化），这这 些些内、内、外因素外因素具有具有随机随机性性，因此因此，建设，建设 工程项目的工程项目的功功能能寿命寿命具有具有不不确确定性定性7CM中华人民共中华人民共和国和国物物权法第权法第一一百百四四十十 九条九条规规定定，住住宅宅建设用建设用地地使用使用权限权限期间期间 届届满满的的自自动动续续期期；非住非住宅宅建设用建设用地地使用使用 权限权限期间期间届届满满后的后的续续期，期，依依照照法律法律规规定定 办办理理。由由于于住住宅宅

10、项目项目只只是是建设项目的一建设项目的一 种种，所以，所以很很多多情况情况下下，必必须根须根据据土土地地使使 用用权权的期的期限限来考虑来考虑建设工程项目寿命建设工程项目寿命（3）法律法律寿命寿命 法律法律上规上规定定的工程项目的合理使用年的工程项目的合理使用年限限我我国国现行现行法律法法律法规，要规，要求求设计设计文文件件应应对对 建设工程项目的合理使用年建设工程项目的合理使用年限加限加以以明明确确CM工程项目使用年工程项目使用年限限越越长，长，每每年所年所分分摊摊的的 建设成本建设成本就就越少越少；但但是是随随着着使用年使用年限限的的 增增加加，为维为维持持工程项目工程项目原原有有功功能能

11、，每每年年 需需要的要的运行运行费费用用（如能（如能耗提耗提高高）和和维修维修 费呈费呈现现上上升趋势升趋势。因此因此，如如果按照某果按照某一一 年年限限使用工程项目，使用工程项目，由由平均平均年资本成本年资本成本 和年和年运行运行成本构成的项目年成本构成的项目年平均平均使用成使用成 本本最最低低，这这一年一年限限称称为为项目的经济寿命项目的经济寿命（4）经济寿命经济寿命 工程项目从决策、工程项目从决策、实实施施及及投入使用投入使用之之后，到后，到继继续续使用使用在在经济上不合理经济上不合理而而被被报废报废拆除拆除的时间的时间工程项目经济年工程项目经济年限限，是是随随着着使用年使用年限限延延

12、长长由由运行运行和和维护维护费费用的用的提提高和资本成本高和资本成本 的的降低降低决决定定的的8CM全寿命周期管理的目全寿命周期管理的目标标之之一，一，就是为了实现就是为了实现建设工程项建设工程项 目目生生命周期的成本命周期的成本最最低低，从，从而而达达到到提提高投资高投资效益效益的目的的目的二、项目全寿命周期成本二、项目全寿命周期成本从项目设从项目设想想策划到建成投入使用，直策划到建成投入使用，直至至工程寿命工程寿命终终结结全全过过程所发程所发生生的一的一切切可可直直接接体现为体现为资资金金耗耗费费 的投入的的投入的总总和，和，包括包括建设成本和建设成本和运行运行成本成本 工程寿命周期工程寿

13、命周期环境环境成本成本 工程寿命周期工程寿命周期社会社会成本成本 工程寿命周期经济成本工程寿命周期经济成本CM生生命周期命周期 成本成本初始初始成本成本未来未来成本成本一一次次性性成本成本重重复复性性成本成本改建成本改建成本大大修修成本成本运行运行成本成本维护维护成本成本修修理成本理成本管理成本管理成本4生生命周期成本命周期成本 按按时间时间9CM生命周期生命周期 成本成本建设成本建设成本使用成本使用成本运行和维运行和维 护成本护成本替换成本替换成本改建成本改建成本大修成本大修成本能源成本能源成本劳动成本劳动成本材料成本材料成本机械成本机械成本供暖供暖成本成本制制冷冷成本成本照明照明成本成本通

14、通风风成本成本供水供水成本成本供气供气成本成本 管理成本管理成本4生生命周期成本命周期成本 按按要要素素CM前期 工程费建设 工程费维修维护维修维护费费能源能源使用使用费费日日常常管理管理费费残残值值处处置置费费重置重置更更新新费费可能可能的的灾害灾害 损失损失费费用用业业主主号号 综合综合考虑考虑生生命周期成本命周期成本建设成本建设成本（初始初始成本成本）使用成本使用成本（未来未来成本成本）10CM实实际费际费实实际费际费 用发用发生生用发用发生生10%T 立项立项设计设计施工使用拆除施工使用拆除费用费用 （%）0节约节约成本成本节约节约成本成本 的的可能性可能性的的可能性可能性预预计投资计

15、投资量量及运营及运营成本成本量量，取取决于项目规划和设计的决于项目规划和设计的结结果果CM 前前期和设计阶段决期和设计阶段决定了定了项目项目生生命周期内命周期内80%的成本的成本4“二二八八定定理理”(帕雷托帕雷托定定律律）4建设投资建设投资应应在在工程工程实实施施（开工开工）前）前已已经全部经全部确确定定 初初步步设计阶段决设计阶段决定了定了工程工程80%的投资的投资 合理投资合理投资满足满足项目项目功功能能和使用要和使用要求求的投资的投资 全寿命全寿命费费用用最最小小 投资的合理投资的合理控制控制11CM 三、项目全寿命管理任务三、项目全寿命管理任务通过项目前期的策划和设计，综合考虑建造、

16、运营直通过项目前期的策划和设计，综合考虑建造、运营直 至拆除的全寿命周期的项目优化，以及项目决策、实施、至拆除的全寿命周期的项目优化，以及项目决策、实施、 使用各阶段协调和控制，以使项目在预定的时间和投资范使用各阶段协调和控制，以使项目在预定的时间和投资范 围内顺利完成，达到所要求的工程质量标准，满足项目投围内顺利完成，达到所要求的工程质量标准，满足项目投 资者、经营者以及最终用户的需求资者、经营者以及最终用户的需求4内涵内涵通过项目使用期对物业设施的财务控制、空间协调和通过项目使用期对物业设施的财务控制、空间协调和 运营维护，以使工程项目增值，创造尽可能大的效益运营维护，以使工程项目增值，创造尽可能大的效益从从环境环境和和可可持持续续角度角度，在在全全生生命周期的命周期的各各个个环节环节上，通上，通