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1、上海卢湾新天地太平桥地区市场调研报告 2008-8-4 第一部分：卢湾区域市场概述 第二部分：区域板块宏观调研 第三部分：区域重点项目调研 第一部分：卢湾区域市场概述 作为上海最精致中心城区，卢湾区历史悠久人文底蕴深厚，全区人口35.7万，人口密度每平方公里4.44万人。区内房地产业兴起始于上世纪90年代初，经过十年的发展已成为区内的支柱与特色产业。由于区域位置优势，的高品质商品房一直是市场的抢手货。房地产业每年以10的增长速度，成为推动卢湾经济发展的一股重要动力。 卢湾区简介： 【卢湾区域市场分析卢湾区域市场分析】区域“十五”发展规划 北部：北部：国际商务区国际商务区 中部：中部：现代居住区
2、现代居住区 南部：南部：博览观光区博览观光区 历史风貌区：历史风貌区：休闲商业区休闲商业区 【卢湾区域市场分析卢湾区域市场分析】区域“十五”发展规划 国际商务区国际商务区 以淮海中路东段及太平桥地区为 核心，地域1.41平方公里,以现代化 风格的商业商务楼群构筑上海跨国 公司集聚的国际商务中心。 休闲商业区休闲商业区 以历史风貌保护区为核心，地域1.93 平方公里以综合消费、体验文化为特色， 通过时尚休闲服务业链接商业商务拓宽 区内休闲服务业的进一步发展空间。 博览观光区博览观光区 称为南部滨江亲水观光休闲区， 以黄浦江岸线为代表，地域2.59平 方公里。又是淮海中路商业商务圈 的辐射区域未来
3、将形成区内休闲服 务业和批零商业新的增长极。 现代居住区现代居住区 以打浦桥为核心，地域1.59平方公 里。完善市政、道路、绿化和公建配 套建设。建成中高档的现代居住区， 保证房地产业的持续稳步增长。 卢湾区经济发展小结卢湾区经济发展小结 Luwan district, one of the main CBDs keeps on the tendency with rapid economic growth 卢湾区是伴随着经济快速增长的主要中央商务区之一； 2000-2003: average annual growth of economic products is 11%，average
4、annual growth of fiscal income is 21%. 1998-2002年，经济年均增长率是11%，年均财政收入是21%； 2004: economic products reached 4.57 billion Yuan, 17.1% more than the same time last year；fiscal income reached 1.99 billion Yuan，31.7% more than the same time last year. 2005年，经济产品达到45.7亿元，比去年同期增长17.1%；财政收入达到19.9亿元，比去年同期增长31
5、.7%。 2.4 Municipal Engineerings Xintiandi 2nd Phase Construction Luwan Sports Center Rihui Habour Renovation Dapu Road Widening Project Central Huaihai Road Overline Bridge Shanghai Yong Ye Apartment Shaoxing Road Renovation Expo Preserve Land 打浦路拓宽项目打浦路拓宽项目 绍兴路的改造绍兴路的改造 卢湾体育中心卢湾体育中心 世博会保留地世博会保留地 新天
6、地第二阶段建设新天地第二阶段建设 市政工程市政工程 码头改造码头改造 15000120001500012000961770797600 6600760067755775384305000100001500020000250003000020022003200420052005(E)2006(E)Luwan DistractShanghai近年来卢湾区成交均价近年来卢湾区成交均价 近年来，卢湾区房地产的成交均价快速上升，并且高于整体市场； 根据市中心容积率的下降和动拆迁成本的递增，卢湾区项目的均价将继续上升； 第二部分：区域板块宏观调研 太平桥区域概述 太平桥地区重建项目座落于上海市中心卢湾区，
7、毗邻繁华的淮海中路商业区、黄陂南路地铁站以及上海市的东西、南北主干高架的交汇点此城市核心发展项目包括办公楼、住宅、商业、零售、娱乐及文化项目，设计融合老上海的建筑和韵味以及现代化的设施，建立一个综合社区，主要包括上海新天地、企业天地及翠湖天地。 休闲在新天地、工作在企业天地、居住在翠湖天地、旅游在汉唐天地经过近十年的开发建设，位于卢湾区淮海中路黄金地段、环绕太平湖的新天地太桥地区已成为上海市中心的一颗明珠和寸土寸金之地。 卢湾区太平桥地区规划图卢湾区太平桥地区规划图 市政详细规划市政详细规划 (摘自上海市城市规划管理局) 卢湾区太平桥地区控制性详细规划卢湾区太平桥地区控制性详细规划 卢湾区太平
8、桥地区控制性详细规划：卢湾区太平桥地区控制性详细规划： 规划以太平桥绿地 为中心，北部形成 商业娱乐办公综合 区，南部以居住和 相关配套服务设施 为主。 土地使用和总体布局：土地使用和总体布局： 功能定位：功能定位： 规划形成集商业办公、文化娱乐、居住等功能为一体的现代化商住综合区。 布局结构：布局结构： “一个中心”、“两大功能片区”、“两条商业轴”、“三条绿轴”。 卢湾区太平桥地区控制性详细规划卢湾区太平桥地区控制性详细规划 绿地和景观规划：绿地和景观规划： 以太平桥绿地和复兴中路规划公共绿地为核心，形成集中的特色绿化空间。利用东西两条商业轴和景观道路，联系地块内部的组团绿化，规划“点、线
9、、面”结合的绿化景观系统。规划公共绿地面积不小于5.10公顷，公共绿地率不小于10%。 卢湾区太平桥地区控制性详细规划卢湾区太平桥地区控制性详细规划 道路交通：道路交通： 小区规划机动车停车位每户不少于1辆。进一步优化沿三鲁路的交叉口设置和交通组织。 卢湾区太平桥地区控制性详细规划卢湾区太平桥地区控制性详细规划 规划目标：规划目标： 1、为太平桥地区的开发建设和规划管理提供依据，保证本地区功能的完善、环境的优化、社会的发展。 2、充分结合太平桥绿地、新天地等特色空间，营造个性化的环境气氛，注重整体性及形象标志性，提高城市环境质量。 3、保留历史文脉，做到“新旧对话”，使太平桥地区成为上海历史与
10、现代化的最佳结合点，并且成为上海旧城良性改造的示范区。 4、借鉴国际经验，更新市政基础设施，科学组织区域交通，使太平桥地区成为交通便捷、市政设施完善的高品质区域。 卢湾区太平桥地区控制性详细规划卢湾区太平桥地区控制性详细规划 北至淮海路、东至西藏路、南至复兴路、西至马当路的新天地太平 桥地区重建规划已经全部确定； 继本月初刚刚开盘的翠湖天地三期“嘉苑”之后，该地区还将陆续上 马企业天地二期、68层超高层标志性建筑以及大型购物广场、百汇 剧院、古董街等高档休闲场所，上海市中心唯一的国际学校也将户 南部地区； 建成后的新太平桥将成为融合老上海建筑韵味和现代化内部设施、 涵盖甲级写字楼、高档住宅、商
11、业、零售、娱乐及文化等多种内涵 的综合性CBD社区； 太平桥地区土地供应已成稀缺资源。 物业组成物业组成 太平桥新天地板块三种主要物业状况如下: 1. 商业:含综合性购物休闲广场、写字楼、酒店式公寓等， 有新天地、企业新天地、锦麟天地雅苑等； 2. 特色商业街、工业地产及旅游地产:古董街、创意园区、 汉唐天地等； 3. 中高档住宅:价格定位在2.5万至4万元之间间,如淮海晶 华、永业公寓等 4. 精品豪宅:价格定位6万元以上,如济南路8号、华府天地。 物业组成：物业组成： 宏观政策影响宏观政策影响 近阶段政策面影响：近阶段政策面影响： 近期政府连续推台了相关调控市场、稳定房价的政策措施，其中部
12、 分相关政策直指高端房地产市场，内容主要包括： 1、限制期房转让的规定; 2、实施新建商品房预销售合同网上备案; 3、对于多次购买高档商品房的限贷款额度的限制，从而抬高入市的 门槛； 非利好因素愈使市场处于对新政策的磨合期市场处于对新政策的磨合期，直接影响部分准客户 的购买信心，进入观望态势。其他影响为： 1、投资型客户购买意向停滞，客户量明显缩减。 2、新贷款政策增加投资兼自用型客户的首付压力，导致购买行为速 度放缓。 目前整个上海房地产市场已经形成了房地产业当前的初期滞涨 的局面，供需双方观望情绪浓重，房地产行业投资过热的现象 虽有减缓的趋势，而其交易量也呈现萎缩态势，但房价仍居高 不下
13、； 宏观政策加上7、8月份为上海传统的市场淡季，永业公寓二期 原本预计在6月推出一栋30层高层，房型以130平方的房源，将 延迟推出，整体太平桥地区因其地段的特殊性整体的价格走势 任然比较稳定； 鉴于该地段的特殊性和良好的市场基础，政府、开发商、消费者 对该地区未来市场持乐观积极态度。 消费者构成消费者构成 成功人士：成功人士：海外人士、外籍华人，港、澳、台 地区人士、中外企业领袖，国内成 功人士； 投資投資者者 : : 购置物业收租,转售获利，财团或 财力雄厚的个人。 客群来源：客群来源： 区域内客户需求分析 客户来源 87.55%81.10% 75.70%76.24%10.55%15.70
14、%18.70%18.46%1.90%3.20%5.60%5.30%0%20%40%60%80%100%上海本地人外省市人士境外人士 2000200520062007境外人士包括港澳台和外籍人士； 近年来，上海本地人士在客户来源中所占的比例逐年下降，而外来人士在 沪购房比例显著增加； 第三部分：区域重点项目调研 上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。上海新天地改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。如今的新天地已经成为了上海的新地标。它以东西文化融合、历史与现代对话为
15、基调，以上海传统的石库门建设旧区为基础，配合充满现代感的新建筑群，改造成具有国际水平的集餐饮、商业、文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街。 上海新地标：新天地 以石库门这一精髓为载体，集中体现海 派文化 文化创造商业价值 现代化、时尚化、艺术化、国际化元素 知名品牌、优秀主题店面的大量引入 全新的体验型商业形式 经营模式：只租不卖，控制街区未来发 展方向 新天地成功特色： 物业类别:公寓 建筑类别:小高层、高层 装修状况:精装修物业 地址:卢湾区顺昌路168号 价格: 起价:40000元/平方米 均价:60000元/平方米 最高价:80000元/平方米 物业管理费: 8.50元/平方米 月 开发商: 上海瑞安房地产发展管理有限公司 售楼处地址: 上海自忠路263号(近黄陂南路) 开盘时间: 2006-01-04 入住时间: 2006-10 入住时间: 2006-10 容积率: 4 绿化率: 40% 楼层状况: 7幢32层高层交通状况: 公交:17、18、24、864、24、 大桥一线等，轨道:一号线 翠湖天地御苑（在售） 物业类别:公寓 建筑类别:高层 装修状况: 毛坯 物业地址: 卢湾区马当路222号（兴业路口） 价格: 起价:65000元/平方米 最高价:90000元/平方米 毛坯：6500090000元/平方米 物业管理费:
