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1、 宝山项目市场定位报告第 1 页 共 20 页宝山地块市场定位报告宝山地块市场定位报告 （讨论稿）（讨论稿）一、一、 地块概况地块概况地理位置：宝山城市工业园区内，南临城银路，北接市台路，西临上海新泉玻璃幕墙有限公司，东接真陈路其中真陈路为城市次干道，其余路为区级道路地形条件：地块呈长方形，利于布置用地面积：142944 平米建筑容积率：2.5总建筑面积：357360 平米建筑密度：不大于 35%绿地率：40%车位：1047 个各类性质建筑面积比例：居住占 25% 89340 平米商业占 25% 89340 平米办公占 50% 178680 平米户型建筑面积不大于 90 平米的户数总面积占总居
2、住户数总面积不小于 70%宝山项目市场定位报告第 2 页 共 20 页二、二、 开发背景开发背景1、地块取得的背景、地块取得的背景 本地块是宝山城市工业园区出让的第一块综合用地地块，本公司是宝山城市工业园区内注册的第一家房地产公司； 本地块 2006 年挂牌时的各类性质建筑面积比例为住宅 50%商业、办公各 25%，目前地块的住宅比例被调整为 25%，办公为 50%； 本地块 2006 年挂牌时的土地容积率为 2，目前本地块的容积率调整为 2.5； 2006 年一家台湾企业有意向购买该块土地，鉴于出让价格过高而放弃，本地块于 2006 年流标，目前本地块的成交价格即挂牌价格是 2006 年挂牌
3、价格的 2/3。2、政府对地块开发的期望、政府对地块开发的期望 住宅作为宝山城市工业园区内企业的高档配套宿舍 商办功能是宝山城市工业园区受市政府要求进行产业结构转化，向工业服务业转化的需求 政府建议可在该地块建设服务于城市工业园区的酒店3、宝山城市工业园区概况、宝山城市工业园区概况 园区原有规划定位宝山项目市场定位报告第 3 页 共 20 页上海宝山城市工业园区（南区）是上海市人民政府于一九九五年十一月批准成立的高科技、外向型、综合性市级工业区，规划面积 4.35 平方公里。 总部经济区计划引进 200300 家内、外资集团总部，电子、半导体及相关产业，新材料、纳米技术产业，汽车配件，机电产品
4、及精密机械制造及它符合城市特色的产业。 园区最新功能定位园区最新功能定位宝山城市工业园区在国务院最近颁布关于加快发展服务业的若干意见以及市九次党代会提出“积极推动三二一产业共同发展，在加快服务业发展中推进结构调整，形成服务经济为主的产业结构”的大背景下，积极推进园区产业转型和功能提升，努力将宝山城市工业园区打造成以总部经济集聚区为核心，以供应链物流管理区和科技研发区为支撑，以综合配套区为基础的产业能级高、生态环境优美、配套设施完善的近郊生产服务业功能区。产业导向为生产服务业，内容如下 总部经济 规模以上民营企业总部 科技研发型总部 物流贸易型总部 展示销售型总部 研发设计服务业宝山项目市场定位
5、报告第 4 页 共 20 页 工业设计 动漫设计 技术服务 现代物流业 城市连锁陪送 物流技术服务 物流信息服务开发时序开发时序第一阶段（2007）： 孕育期 完成发展战略和功能定位研究，完成整体形态规划设计第二阶段（2008-2009）：成长期 基础设施建设和全面开展招商工作第三阶段（2010-2015）：加速期 加速推进招商引资园区地理位置上海宝山城市工业园区位于市郊结合部，东靠外环线、南接普陀区、西临嘉定区、北依蕴藻浜，毗邻沪嘉、沪宁、沪杭高速公路，交通便捷、地理位置优越，距吴淞港口、虹桥国际机场 15 公里，是距上海市中心最近的市级工业园区。园区产业结构宝山项目市场定位报告第 5 页
6、共 20 页目前已有 120 余家中外企业落户宝山城市园区，外资与中资的比例为 1：1，产业结构较混乱，无特色，以电子专用设备、汽车配件等产业居多，主要企业列举如下：港宝彩印（上海）有限公司 上海申和热磁电子有限公司上海明治橡胶制品有限公司光驰科技（上海）有限公司日扬电子科技（上海）有限公司汉虹精密机械（上海）有限公司西德科东昌汽车座椅（上海）有限公司上海金亭汽车线束有限公司华德塑料制品有限公司上海霍富利用汽车锁具有限公司上海利迅模具注塑有限公司利世（上海）有限公司上海泰雷兹电子管有限公司曼氏（上海）香精香料有限公司园区目前的概况用地情况规划面积 4.35 平方公里，已用地 3.35 平方公里
7、，尚可挂牌宝山项目市场定位报告第 6 页 共 20 页1500 亩综合用地，若以容积率 2 计算，则可建面积为 200 万平米。登记企业数已在工商登记的企业数为 150-160 家已在园区内建房的企业数为 120 家多就职人员数目前，园区内有政府统计的企业就职人员数为 13000 人4、园区评价、园区评价宝山区共有两个市级工业开发区，宝山城市工业园区非宝山区政府重点发展的工业园区。上海目前共有 5 个产业基地，分别为微电子、汽车、精品钢材、石油化工及造船，7 个综合开发区，3 个国家级工业开发区和 10 个市级工业开发区，宝山城市工业园区属市级工业开发区是市级工业开发区中发展较差的园区，产业特
8、色不明显，企业级别较低，招商力度不大，规划规模小，可发展空间小。宝山项目市场定位报告第 7 页 共 20 页三、三、 区位环境分析区位环境分析1、居民情况居民情况周边居民主要集中于锦秋路两边的农民自建房，工业园区内居民基本没有。丰翔路、祁连北路口有一批新建住宅，尚未竣工，可能是园区内的动迁房。2、流动人口流动人口流动人口主要为园区内的就业人口。3、交通状况交通状况高速公路： 外环、沪宁、沪嘉 公交线路： 727 祁连新村陈太路742 谈家渡路柳园路轨道交通： 7 号线，2010 年通车，距本项目 1.5-2 公里11 号线，2009 年通车，距本项目 4 公里左右4、周边商业周边商业距离本项目
9、三公里以外，祁连山路、南大路有乐购超市5、周边餐饮、娱乐周边餐饮、娱乐宝山项目市场定位报告第 8 页 共 20 页距离本项目 1 公里内丰翔路上一海鲜城，规模为 1500 平米左右，距离本项目三公里以外，祁连山路、南大路有小餐饮距离本项目三公里以外，南翔镇金地格林世界有规模餐饮宝山项目市场定位报告第 9 页 共 20 页四、四、 区域市场概况区域市场概况宝山城市工业园区内尚无楼盘能与本项目形成竞争大场版块内的经纬城市绿洲在配套成熟度及市场认知度上对本项目构成竞争顾村版块内的住宅项目在价格上占有相当的优势，且其市场认知度高于本项目，大配套优于本项目，与本项目形成相对的竞争1、宝山城市工业园区内楼
10、盘情况园区内目前共有两个房地产项目：台鼎中小园和夏侯工业园用地性质：办公建筑形态：联排、双拼、独栋建筑功能：一层厂房、二层办公、三层宿舍建筑面积：405-750 平米单价：4500 元/平米-5000 元/平米总价：185-350 万购买客群：制造业中的小企业、投资客户2、竞争版块大场、顾村商品房情况大场版块宝山项目市场定位报告第 10 页 共 20 页 住宅市场因上大周边配套成熟接受度相当高，所推项目已基本售罄； 经纬城市绿洲规划规模为 100 万平米，目前只开了 20 万平米，下半年将有相当的住宅量上市； 大场版块目前尚有房源在售的住宅楼盘为经纬城市绿洲，售价达 6500-6700 元/平
11、米； 大场版块六月份的住宅一手市场成交量为 765 套，二手市场成交量为 195 套，整体市场较活跃。顾村版块 鉴于配套成熟度不高，版块内楼盘的成交均价普遍低于大场版块，在 5500 元/平米左右； 版块内 6 月份的住宅一手市场成交量为 3731 套，二手市场成交量为 215 套，其中一手市场大部分的成交量为配套商品房。宝山顾村、大场在售商品房楼盘列表宝山顾村、大场在售商品房楼盘列表楼盘名称楼盘名称地址地址成交均价成交均价总套数总套数总成交总成交成交率成交率开盘日期开盘日期备注备注 顾村镇顾村镇绿洲花园 B 块 （美国爱康）宝绿路 99 弄541441815637%Mar-06铂庭沙浦路 5
12、18 弄546045821547%Nov-06成亿宝盛家苑 南块水产路 858 弄4922102065564%Jun-05宝山项目市场定位报告第 11 页 共 20 页宏润韶光花园顾荻路 161 弄522535124470%Apr-07上投佳苑水产西 路 729 弄603632425579%Oct-06大场镇大场镇瑞丰园陈太路 1456 弄553936623163%Sep-06祁连欣苑三期聚丰园 路 500 弄415837825066%Apr-06部分动 拆迁聚丰景都聚丰园 路 628 弄604927124390%Mar-07经纬城市绿洲- 阳光水岸家园 6纬地路 88 弄66046600%J
13、an-066604 元/ 平米是 住宅成 交价， 现 66 套 是商业宝山台鼎中小 企业园二期 25真陈路 1398 弄480419818292%Jan-05宝山项目市场定位报告第 12 页 共 20 页五、五、 项目项目 SWOT 分析分析优势优势土地取得成本低，项目具有价格优势土地形状规整，有利于规划布局劣势劣势 由于本地块属于宝山城市工业园区，园区以工业建设为主，整个园区规划缺乏综合用地开发所必须的公共配套设施（如医院、学校、交通等） ； 地块位于宝山城市工业园区内，被外环线、与锦秋、南翔版块隔离，成为园区内的孤岛，市场认知度基本没有； 以宝山城市工业园区目前的企业的数量和质量无法支撑本
14、项目开发的办公、商业量； 本公司为宝山城市工业园区内注册的第一家房地产公司，园区政府缺乏开发综合用地的经验； 宝山城市工业园区非宝山区政府重点发展的区域，是宝山区所属六个工业园区发展的最差的一个工业园区，市、区政府给予园区未来的开发配套支持相对少；机会机会宝山项目市场定位报告第 13 页 共 20 页宝山城市工业园区根据国务院及市规划要求对园区进行了新一轮的功能定位，生产服务业的功能定位预示着未来园区的土地出让性质将以综合用地为主，园区未来能够形成的生产服务业集群将有利于本项目的开发；竞争板块顾村板块最新土地市场成交楼板价为 5800 元/平米，是本项目楼板价的 6.5 倍，未来市场本项目的开
15、发空间相当大。威胁威胁大场镇内的上大版块配套非常成熟，社区规模优势明显，是本案的竞争对手之一顾村版块的项目以配套商品房居多，目前推出的商品房成交均价仅为 5500 元/平米，在价格上对本案构成较大的威胁宝山项目市场定位报告第 14 页 共 20 页六、六、 市场定位市场定位1、功能定位、功能定位集商、住、办为一体的混合型集商、住、办为一体的混合型 BLOCK住宅定位住宅定位青年城升级版小房型住宅办公定位办公定位SOHO 住宅 +LOFT+总部办公商业定位商业定位以动漫形象相关的服装、玩具、电子游戏等衍生产品为主题的购物休闲中心+社区配套商业定位依据定位依据 本项目周边配套设施缺乏，且园区无规划
16、计划，因此本项目住宅产品只能作为过渡型的住宅产品，以青年人为主要居住对象； 本项目周边目前尚不具备形成办公集群的条件，因此，宝山项目市场定位报告第 15 页 共 20 页SOHO、LOFT 的产品定位是介于住宅与办公之间商住两用的过渡产品，SOHO 更偏于住宅，LOFT 更偏于办公；总部办公的定位是基于园区以及长三角新一轮的功能定位； 本项目商业的体量较大，无法作为区域型购物中心进行定位，且周边消费能力也不足以支撑，因此本项目商业的定位必然是大型的商业中心，以外来消费的导入为其支撑点，从主题上来看，上海目前尚无大型的以动漫、电子游戏为主题的大型购物休闲中心，如HELLO KITTY、米老鼠等专卖店个别商场内有，但将所有动漫
