房产交易及按揭贷款业务流程

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1、1房产交易及按揭贷款业务流程序号 业务环节 执 行 单 位 备 注1 业主接待、房源接收 诚毅公司 2 房讯发布 诚毅公司、银行 3 购房客户接待、供需信息配对 诚毅公司 4 看房洽谈、签约成交 诚毅公司 5 收集审核过户所需资料 诚毅公司 6 收集审核贷款所需资料 诚毅公司 7 向银行初步确认贷款金额及年限诚毅 诚毅公司 8 产权档案查询 诚毅公司、公证处 9 买卖合同公证 诚毅公司、公证处 10 买卖公证笔录 诚毅公司、公证处 11 贷款人签暑贷款文件 银行 银行也可委托诚毅公司办理12 产权过户 诚毅公司、产权处 13 备齐客户申贷资料报银行 诚毅公司 14 贷款审批 银行 15 出具贷

2、款公证书 公证处、银行 银行也可委托诚毅公司办理16 贷款发放 银行 贷款放至卖方帐户上再转划至诚毅公司结算帐户17 结算、划款 诚毅公司 将公司垫付资金及应收费用扣除后，余额划转卖方18 领取产权证 银行、产权处 银行也可委托诚毅公司办理19 产权抵押登记 银行、产权处 银行也可委托诚毅公司办理20 贷后管理 银行 诚毅公司协助21 不良贷款清收 银行、法院 诚毅公司协助22 不良贷款处置 银行、法院 诚毅公司协助按 揭 贷 款 业 务 操 作 流 程一、按揭贷款的含义 2按揭贷款也叫抵押加阶段性保证贷款。即银行在为借款人提供住房贷款时，需以借款人所购买的住房做抵押，但是在该住房的房屋所有权

3、证和抵押登记手续办妥之前，须由售房人（房地产开发公司）为借款人提供阶段性的保证。待售房人（房地产开发公司）为购房人办妥房屋产权所有证后，办理抵押登记手续，将房屋他项权证交银行作为对购房人放款抵押的贷款方式。 二、按揭贷款的操作流程 按揭贷款主要分为两阶段。一是对房地产开发公司的审查，签订商品房销售贷款合作协议书 ；二是发放个人住房贷款。流程各阶段说明 1、房地产开发公司合作协议申请 房地产开发公司根据业务需要，向银行提出合作意向，向银行提交项目合作申请书 。 2、银行受理申请后，看是否符合我行的贷款计划，如果不符合，则给予婉拒。如果符合我行贷款计划，则展开调查。 3、调查分为开发商资信调查、项

4、目审查、调查报告三个主要部分。 3（1）开发商资信调查 要求开发商提供的资料10 种资料， （要复印件，但审查时必须验证原件）并注意审查要点。 经国家工商局年审通过的企业法人营业执照。 审查要点：开发商经营是否合规，企业是否在经营期间，本项目是否超越经营范围，企业注册资本多少、执照上法人与目前公司法人代表是否一致。 房地产开发企业资质等级证书。 审查要点：可以了解公司规模、技术力量、资金规模、以往开发成绩，一般说资质等级高，代表公司经营状况较好。 企业资信等级证书。 审查要点：了解企业守约或履约情况，以此了解信用程度。 税务登记证明。 审查要点：了解企业按期纳税情况，掌握企业的经营业绩。 企业

5、财务会计报表 审查要点：上一月份及上一年度的财务会计报表。主要有损益表、资产负债表、现金流量表。了解分析财务状况和经营成果的现状和变动。对企业的营运能力、赢利能力、偿债能力、担保能力做出判断。 贷款证（卡） 审查要点：了解企业负债情况，以此对企业的银行信誉及担保能力做出判断。 企业决策层情况。 审查要点：了解企业决策者（主要领导者）的履历、文化程度、经营思路、经营业绩；对决策层的文化结构、人品、信誉、凝聚力、决策能力等综合素质做出判断。 商品房销售贷款合作申请书。 企业董事会同意与我行进行合作的董事会决议原件。 审查要点：了解企业申请的按揭额度与态度。其中董事会决议原件须经符合规定人数的董事签

6、字，其内容包括同意对向银行申请个人住房贷款的购房户提供连带责任保证。 贷款行认为其他需要的资料。 4（2）项目审查。 资料要求：开发商应提供 8 种资料，要复印件但审查时必须提供原件。 a土地使用证及国有土地使用权出（转）让合同 b建设用地规划许可证 c建设工程规划许可证 d建设工程开工证 e商品房销（预）售许可证 f项目开发合作协议书 （开发项目由两个以上企业合作开发时提供） g工程竣工验收合格证 （现楼提供） h 其他需要的资料。 审查要点：资料必须齐全；对原件的印章核对，验证资料真实性；查看证上规定的有效期限。以次验证该项目是否在有效期内。 项目的合法性审查。通过查看开发企业的土地使用证

7、 、 国有土地使用权出（转）让合同 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建设工程开工证 。通过审查分析： 开发商土地是否已经获得批准； 工程建设时间是否在有效期内； 建筑物是否符合城市规划； 所购土地是否已经被其他行设定抵押。 通过查看商品房销（预）售许可证了解项目的销售是否经过当地政府房管部门的批准，销售的开发面积、住房套数是否与开发商申请按揭贷款合作的面积与套数一致，销售的商品房是否被抵押等。 项目工程进度审查。商品房的预售必须达到当地政府房管部门的同意，一般来说，工程的进度是取得房屋预售资格的先决条件。因此，对开发企业的工程进度要做出判断，是否符合规定。 资金到位审查，审

8、查企业的自筹资金是否到位，资金来源是否真实。 实地查看。这是一个重要环节。通过实地调查，了解验证资料的真实性，合法性，5对项目的地理位置、周边环境、配套设施及形象进度调查，判断销售前景。 （3）检查报告的撰写。完成上述资信调查、项目审查、资金审查、实地考察后，撰写项目调查报告。内容有： 开发企业概况、资信状况、项目情况、资金到位情况、工程进度情况、销售前景分析 合作后对银行的效益及风险分析。对我行存款、利息收入、中间业务、资产业务带来的效益及风险。 可行性结论和个人贷款规模、年限、贷款比例的建议。 4、审批。对以上项目审查完毕，经办行认为该项目可行后，经审核人员审核、报审批部门审批。审批部门展

9、开审查，审批结论为不同意的，及时通知经办人员；审批结论为续议的，通知有关人员办理续议手续，审批结论为同意的，转入下一步签订合作协议。 5、合作关系的确定和合作协议的执行。 （1）签订合作协议。经审批同意后，银行与开发商签订商品房销售合作协议书 ，明确双方的责任。主要内容应包括： 合作双方名称 合作项目 银行提供商品房销售贷款的规模、期限、成数。 企业向银行承诺为个人购房贷款户提供阶段性连带责任担保，并保证在为购房户办理房屋产权证后，及时协助银行办理房屋抵押登记手续。 企业在银行开立保证金帐户和住房结算帐户，当借款人在保证责任期内未按时还款时，银行可在该帐户中直接扣收。（二）发放个人住房贷款操作

10、流程。 银行与开发商签订合作协议后，对协议项目的购房户可发放个人贷款。 流程图：贷款人贷款银行受理审查贷前调查贷款审批签贷款合同、保险、公证6发放贷款-划款办妥房产证后 办理抵押登记贷后管理开发商项目管理贷款回收档案管理流程各阶段说明： 71、咨询 信贷受理人向客户介绍个人住房贷款的种类、期限、贷款对象、贷款条件、利率、还款方式、贷款程序等情况，回答借款人提出的问题。 2、接受申请 借款人通过咨询了解，明确了其贷款的种类后，向建行提出申请。填写中国建设银行个人住房借款申请书 ，向所在行提出申请。 3、贷前调查 包括：资料审查、资信调查、填写调查审批表。 （1）资料审查 借款人向贷款行提供如下材

11、料，贷款行展开调查。 身份证件（居民身份证、户口本及其他有效居留证件（原件及复印件） 主要审查要点： 是否有权部门签发；是否在有效期内；身份证与户口本有关要素是否一致。证件提供的借款人身份、年龄是否符合银行的贷款条件。如果借款人与其配偶共同申请借款，要检查结婚证、配偶身份证、户口本等。对于借款人委托他人代为办理的，还要提供经公正的委托书和代理人的身份证件。 借款人偿债能力证明。 主要审查要点： 薪资收入证明。如工资单、工资卡等。 投资经营收入证明。公司章程、验资报告。 财产证明。房产证、营业执照、存单、股票、债券。 与售房商签订的购房合同、协议。 主要审查要点： 合同原件是否合法有效 双方责任

12、、权利完整有效 签章齐全，购房人与借款人是否一致 日期签署是否明确 8所购住房的住址、面积、售价是否明确合理。 借款人用于购房的自筹资金证明。如借款人已交部分房款的原件、已交房款的银行进帐单。审查要点： 收据或进帐单的交款人与借款人一致；已付款金额是否达到借款条件；票据签章是否真实有效，所购房产是否与购房合同一致。 借款人婚姻状况证明。有配偶的，须提供结婚证、配偶身份证及收入证明。 （2）借款人资信调查 借款人主体资格调查。判断借款人是否具备完全民事行为能力，核实借款人的年龄、职业、健康状况。 借款人家庭收支情况调查。采取面谈、询问、电话了解、实地考察方式，依据借款人和共同还款人的行业、职业、

13、收入等落实其还款能力。 对借款人还款意愿调查。考察借款人信用记录、品行、购房动机、还款意愿是否强烈、考察月还款金额占其家庭月均收入的比重，判断其偿债能力。 （3）填写调查审批表。 信贷经办人员填写好贷款调查审批表后，对拟提供贷款的根据借款人收入水平、偿债能力、估算贷款额度和贷款期限，提出贷款建议。填写个人住房贷款调查审批表报审批部门审批。 4、审批。 审批人员按照工作流程对该贷款进行合规性审查和审批。在授权范围内的由本级负责审批，超过授权的，报上一级部门审批。贷款审查完毕后，对拟发放贷款的，在调查审批表中提出贷款金额、期限、利率和方式等意见，反馈经办机构。 5、签订贷款合同、办理公证、保险。

14、经办行信贷人员根据贷款审批意见，与借款人协商贷款条件，与借款人、保证人签订个人住房借款合同 （抵押加阶段性借款） 。与借款人办理财产保险、公证事宜。 6、发放贷款。 （1）与经办行签订商品房销售贷款合作协议书的售房单位，须在经办行开立保证金帐户或售房结算帐户，并按照商品房销售贷款合作协议书的规定，根据贷款额保持一定比例（30%）的存款余额。 （2）借款人在贷款行开立个人还本付息帐户，并与银行约定还款方式。 9（3）签发个人住房贷款发放通知。信贷人员填制“个人住房贷款放款通知单”交信贷主管审核、签章后交会计部门，作为开立帐户的依据。会计部门据此开立个人贷款帐户，并将贷款金额转入售房方结算帐户。将

15、“个人住房贷款放款通知单” “贷款支付凭证”处理后返还信贷人员。 7、办理抵押登记手续。售房户房屋竣工办完房屋所有权证后，根据协议办理抵押登记过户手续，将房屋他项权证交经办行设定抵押。经办行开据“抵押物收妥通知书”交售房户。 8、贷后管理 （1）对开发商项目管理。 银行与开发商签订合作协议后，需要加强对开发商和项目管理。主要有： 在开发商楼盘未竣工前，设置商品房预售款专用帐户，保证借款人贷款资金全部用于该项目。 及时了解开发商工程进度，防止出现“烂尾”工程 开发商经营状况是否发生变化，担保能力是否变化。 对项目发放的贷款是否超过按揭总规模。 借款人的入住情况及住房使用情况。 借款人发生违约后及时通知开发商履行担保责任。 密切关注房地产市场动态。 （2）贷款回收。借款人按照合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。可采用两种方式。 委托扣款方式。借款人委托银行在其开立的帐户中扣款。采用这种方式的，借款人须事先与银行签订个人住房贷款委托扣款协议 。 柜面还款方式。借款人直接以行进、存折、信用卡到贷款行还款。 （3）档案管理。从开发商提出申请到个人贷款发放，期间过程的档案资料都应保管。主要包括： 协议项目资料。开发商提出申请时的申请书、提交的项目资料、 合作协议 、