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1、我我国国房房地地产产信信贷贷现现状状及及风风险险防防范范学学 院：院：学学 号：号：姓姓 名：名：授课教师姓名：授课教师姓名：论文提交日期：论文提交日期：学学 期：期：2008-2009-2 金融学课程论文2摘 要 房地产信贷既是房地产建设和交易的基础，也是政府、开发商和购房者重点关注的问题。目前我国房地产业的发展迅速，但房价偏高，增速过快等诸多问题也困扰着世界，合理科学的房地产信贷将是规范房地产业发展的一条重要途径。近年来，居民住房消费水平不断提升，房地产信贷的规模不断扩大，在商业银行金融业务的比重不断提高。房地产市场过热现象加剧了金融机构房地产信贷的风险。本文通过介绍我国房地产信贷中存在的
2、问题,指出房地产开发过程中的诸多风险,并通过日常学习生活的积累提出了一些合理化的建议。关键词 房地产信贷 信贷风险 风险防范2007 年发端于美国的次贷危机现已演变为全球性金融危机，并正在向全球实体经济蔓延。从现象上看，次贷危机起始于美国房地产价格下滑，进而对美国金融机构、股市、房地产及其他实体经济领域产生全面冲击。在全球经济一体化的今天，中国难以置身其外。中国的房地产市场，经过 2005 年至 2008 年的价格快速拉升，中国房价已大大超出普通居民的购买力。近十年来,房地产信贷业务开展的如火如荼,2006 年全国房地产贷款总额达到 41 万亿元。2009 年银行投放在房地产领域的信贷资产有多
3、少潜藏的风险将会暴露？ 目前房地产消费信贷中存在的问题 ( (一一) ) 各地域房地产信贷发展态势存在差别各地域房地产信贷发展态势存在差别房地产信贷业务虽然蓬勃发展,但由于受当地经济发展状况及消费水平的影响,房地产信贷业务发展较快的地区多集中于东南沿海,尤其是上海、北京、浙江、江苏等省市占到信贷业务量的 60%以上,中西部地区发展虽然今年来有所起色。但无论从规模还是增长速度来看,仍远远落后沿海地区。( (二二) ) 房地产信贷的违约风险出现房地产信贷的违约风险出现由于我国金融机构积极吸取国际历史经验教训, 在房地产信贷发展的这几年里,商业银行的房地产信贷坏账率还处于国际低水平,坏账率虽然由 2
4、005 年 3%上升到 2006 年的 5%,但信贷风险依然处于掌控之中,再加上政府适度调控和相对较好的房贷管理系统,保证了我国住房贷款市场没有受到美国次级债危机的过度冲击。但按照国际惯例,个人房贷的风险暴露期通常为 3 年到 8 年,我国的个人住房贷款业务刚刚发展 5 年。同时,我国个人征信系统尚未建立,商业银行在对贷款人行为和资信状况的严格审查体系需要完善。( (三三) )个人信用个人信用不规范制约了个人住房消费业务的发展近几年,由于我国房地产持续升温,个人住房抵押贷款利率持续走低,吸引越来越多的人涉足第二套房和多套住房投资,用于出租经营。一套住房重复抵押、循环抵押等现象屡有发生。因此伴随
5、着金融自由化,金融纪律弱化,过度冒险和投机行为事实上受到鼓励,这种投机行为无疑会加大银行的信用风险。在现阶段,由于个人信用评定不规范,银行2008-2009-2 金融学课程论文3对借款人还款能力的评价主要凭借贷人员的主观判断,因而很难正确评估借款的信用情况。主要存在以下问题:信用证据分散。对于绝大多数个人而言,能够收集到的信用证据零星地分散在银行、公安、税务、保险公司、单位、街道、工商等各部门,个人或家庭并没有一份准确、完整、清晰的资产证明。银行在发放个人住房消费信贷时,对借款人的还款能力的评估只能依据借款人以及借款人配偶单位出具的个人工资收入证明,这份证明并不承担任何法律责任。因此,个人住房
6、贷款在贷前调查阶段就已存在潜在风险,商业银行作为独立核算的企业,必须要考虑贷出资金的安全性,在这种情况下,银行既想扩大信贷市场形成新的经济增长点,又不能置贷款风险于不顾,这势必影响个人住房贷款的规范发展。防控房地产信贷风险的策略选择 （一）（一） 、加强对房地产信贷业务的监管、加强对房地产信贷业务的监管 加强银行内部的稽核和检查，加上的商品房作为贷款抵押物，在一定程度分劣质企业。因此，宏观调控对银行的房地大监控力度。商业银行应广泛搜集房地产上影响开发商的再融资，也可能造成银行产信贷业务既是挑战，也是机遇。银行只要业的市场信息，不向资质较差的开发商发信贷风险。（二）（二） 、大力拓宽房地产融资渠
7、道、大力拓宽房地产融资渠道 目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化的格局，以分散日趋严重的房地产信贷风险。（三）（三） 、银行应理性地开展房地产信贷业务、银行应理性地开展房地产信贷业务 下图是 2005-2007 年中国银行业房地产贷款增速2008-2009-2 金融学课程论文4银行要提高认识，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把房地产信贷当作低风险品种开发的观点。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险。对
8、目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战” （这容易让不良开发商和购房者钻空子） ，要让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。（四）（四） 、政府促使房地产业匀速发展、政府促使房地产业匀速发展 目前国内房地产业过热，如果不加以正确引导，很有可能发展成为房地产泡沫，造成金融动荡和经济不稳，甚至影响改革开放的进行。对此，各级政府特别是地方政府应该保持清醒的头脑和认识，决不能不顾客观实际情况，一味追求政绩，大搞劳民伤财的“政绩工程” 、 “形象工程”等，使房地产业过度热起来。要想方设法促使房地产业匀速发展。（五）（五） 、加强社会道德和信用建设、加强社会道
9、德和信用建设国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊、座谈会、咨询会等多种形式，向全社会详细宣传介绍道德和信用的知识，以及宣传房地产信贷有关知识，使各行各业、每家每户对此有深入的了解，走出认识误区，重树道德和信用观念，以严格的道德和信用观念约束房地产借贷行为。房地产开发商和个人购房者一定要彻底改变银行的“钱”是国家的、可以不还的陈腐观念，牢固树立道德和信用观念，按照市场经济的“游戏规则” ，从事房地产借贷活动，切实履行合同条款，杜绝在经济活动中抽逃资金、逃废银行债务的行为。开发商要确保财务、2008-2009-2 金融学课程论文5统计资料的真实性、准确性和及时性，严格按照国家统一的会计制度规定，进行会计核算，不得账外设账；不得授意、指使、强令会计机构、会计人员违法办理会计事项。个人购房者要确保自身信用资料的真实性，禁止一切弄虚作假行为。总之,努力防范房地产信贷风险,加强金融监管,规范房地产信贷操作,积极推进个人信息制度建设,有利于推动我国房地产信贷和国民经济持续健康发展,最终有利于和谐社会的构建和“居者有其屋”目标的实现。
