《物业公司维修部管理制度》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业公司维修部管理制度（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、维修部管理制度维修部管理制度维修部员工行为规范维修部员工行为规范为了创造一个文明祥和、秩序井然的工作环境，树立公司的良好形象，要求员工在管理、服务过程中，严格按照本章的内容执行。一、员工守则1、遵守国家政策法令、法规，遵守本公司的一切规章制度。服从公司领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务。2、爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。3、勤俭办公、节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。4、衣着整洁，精神饱满，待人热情，文明用语。5、关心企业，主动提出全合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。二、仪容仪表1、员工必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作卡端正的佩戴在左胸前
2、。2、员工要求着装整洁、短发（头发不过衣领） 、头发修剪整齐、前不遮眉、旁不遮耳。3、保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。三、行为举止1、举止应大方得体，对待客户礼貌用语，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。2、遇上级领导或有客来访，应立即起相应并问好，来客告辞应起身相送。3、注意走路姿势，在楼梯内行走脚步要轻，不得奔路。4、进入上级领导或客户办公走前，应先走在门外轻叩门三下，征得同意后方可入内，若进去时门是关住的，出来时则随手将门轻轻带上。5、对客户提出的询问、要求、意见要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并作到回答准确。四、服务态度1、礼貌这是员工对客户和同事最基本的态度，在任何
3、时刻均应使用礼貌用语。 “请”字当头， “谢”字不离口。2、乐观以乐观的态度接待客户。3、友善以“微笑”来迎接客户及与同事相处。4、热情为客户提供方便、热情服务。5、耐心对客户的要求应认真、耐心的聆听，在不违背本公司的前提下办理。6、平等一视同仁的对待所有客户。维修部实际操作行为规范维修部实际操作行为规范1、维修前的准备如何操作？准备好维修时要用的工具、材料、维修单；给客户打电话征询现在去维修是否合适；整理一下自己的仪容仪表。2、如何进入客户房间？先敲门，得到允许后方可进入，向客户表明你来的目的，随手将客户的门关上。注：身着工装，佩戴工号牌，头发应整洁服帖，工装应干净无污渍，应穿专用的鞋子，鞋
4、子也应保持整洁。3、维修中应按规范操作，对客户额外要求如何处理？应了解额外要求的内容，如果是举手之劳，不违反规定和工作的，可以满足客户要求；如果是违反操作规范的，影响工作进展的，应委婉回绝客户。4、操作中需要递取工具时的处理？如果客户正在工作（打电话、打电脑、写东西） ，最好不要打搅客户，能自行操作尽量自行操作，如果必需客户协助的，应礼貌地询问客户：“我可以打搅您一下吗？”得到客户应允后，再说出你的请求“麻烦您把递给我好吗？”客户递过东西后，应立即向客户表示感谢。5、对有偿服务应如何操作解释？在维修中，发现其维修项目不在我们提供的服务范围之内的（如客户的台灯坏了、灯泡烧了、椅子坏了等） ，应向
5、客人表示歉意，并告知客户这种维修不在我们大厦提供的维修服务之内，我们可以帮您维修，但是按照大厦规定，需要收取一定费用，您看可以吗？如果客户同意交费维修，应告知客户费用金额，并及时通知客服下单，为客户做好有偿维修工作。6、对客户抱怨、投诉如何处理？在维修当中，如果客户对大厦服务或其它有抱怨、投诉时，应耐心听取客户的抱怨，不要插话，等客户发泄完后，对客户的遭遇应表示理解和同情，并告知客户我会把你的投诉立即反映给部门主管，请客户放心，我们一定会妥善处理的，下楼后应立即把你听到的投诉内容反馈给客服，并向你的主管汇报。 （针对不同的投诉，要有不同的解释）7、如果维修工程较大，有声响需下班后修理，如何跟客
6、户解释协调？应向客户说明原因，如果现在做不仅影响其本身工作，而且会影响其他客户工作，不合乎大厦规定，和客户协商是否在下班后再做或到星期六、日再做，和客户约定好时间，并及时通知客服变更维修时间。8、维修时客户突然有急事，应如何处理？客户有急事外出时，提出暂停维修，和客户协商维修时间，确定后及时通知客服，并落实工作，跟踪到底。9、客户房间正好来客人，如何处理？见到有客人来时，应主动向客户征询，是否需要暂停维修，如果不需要，应尽快维修，缩短维修时间，不要打搅客户会客；如果暂停维修，应和客户协商再次维修时间，确定后尽快离开客户房间，并及时通知客服。落实工作，跟踪到底。10、在维修时，马上到下班时间应如
7、何处理？应主动向客户征询是否需要暂停维修，如果不需要，应继续为客户维修，直到维修结束，不要因为下班了，就急于维修完，致使维修质量下降，如果暂停维修，应以客户为主的原则和客户协商下次维修时间，确定后及时通知客服。责任落实，跟踪到底。11、针对客户操作失误和不规范操作造成的维修，应如何处理？维修时要查清是否是客户操作失误和不规范操作造成，如果是应耐心向客户说明损坏原因，引导客户按规定操作；如解释说明后，客户仍不按规范操作造成不良后果的，责任由客户承担。 （卫生间下水道被塑料袋堵塞，使用电器的功率过大）12、对于客户误报的维修处理程序在维修时发现是客户误报的，应婉转地告知客户不小心误报的情况，让客户
8、核实并在维修单上注明情况签字，及时通知客服销单，如果是其它设施出故障了，应在维修单上修改维修内容，请客户签字确认，并通知客服更改维修内容，及时处理故障。13、维修结束后，应如何离开客户房间？应整理维修现场，把一些线头、废物等扔进垃圾筐，把地面扫干净，踩脏的桌面、凳子等抹干净，让客户确认维修完毕并在维修单上签字，征询客户对维修是否满意，有什么建议，认真听取客户建议，然后向客户表示感谢或表示“维修给您的工作带来不便，请多原谅” ，退出房间及时通知客服销单。 （注意离开时检查一下维修用具是否遗忘在客户房间。14、客户装修房间时，超出装修范围时，如何处理？维修在巡检时如发现客户装修超出装修范围时，应立
9、即向上级汇报并详细记录，通知装修业主与客服部协调。 （以协议为准）15、在和客户交往中应注意的几点要求A、行走中遇见客户应主动向客户完好，点头致意，主动给客户让路，让客户先行先过。B、带梯子乘坐电梯时，应尽量避免与客人同乘电梯，如不能避免，应扶好梯子，不要碰着客户，请客户小心，并尽量用自己的身体挡着梯子。C、维修完后衣服很脏时，勿与客户同搭电梯，应走步梯D、对公司制度、人事等要保密，在与客户交谈时应注意尽量不要谈工作以外的事E、在楼道内如遇推销人员应立即劝其离开大厦，如其不听，可通知秩管员进行处理。交接班制度交接班制度1、按照交接班，接班人应提前 10 分钟到达岗位，接班人未到达之前，当班人不
10、得离岗。2、交接人下班前必须填写好值班记录，应做到“三清” ，本班情况清、交接记录清、物品数量清。3、填写工作记录，一方面交接本班工作，同时还记录各种设备运行情况，维修情况，以便日后查找。4、交接人将当班运行和查验情况存在问题、注意事项向接班人详细交待。5、交接双方按巡检路线，检查主要设备是否正常工作，运转有无异状、异响状况。6、交班人发现接班人有醉酒或精神异常时，应拒绝交班，并请求汇报。7、在接班人缺勤时，交接人必须得到主管同意后，方能离开工作岗位，但必须作好离岗记录。8、接班人认真听取上一班的工作情况汇报。值班制度值班制度一、值班电工规定1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从主管工作
11、安排。2、熟悉掌握大厦供配电系统、给排水系统、电梯、弱电系统（电话、宽带、消防等）的配置及运行原理、操作程序。3、坚守岗位，按照巡视大厦公共区域供水、排水、供电、消防等设施的完好状况。定期巡视供配电机房、水泵房、电梯机房、电信机房、监控室、发电机房。密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据，填好报表，发现问题及时处理。4、熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。5、及时处理对突发性停机故障（包括停电造成停机） ，并迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人放出，及时排除电梯故障并详细的分析、记录。6、做好电梯门轨道、电梯井和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘
12、、无垃圾。7、严格安全操作程序，严格执行操作票制度，严格报告制度，发现事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程安全排除故障，并及时向上级主管汇报。8、严格交接班纪律，事故不排除不许进行交接，应上下两班协调工作，一般性设备故障应交接清楚并做好记录，配电设备发生事故时不得离岗。9、及时接收和销工作单，确保工作完成及时、达到质量标准。10、如供配电停电，负责及时同供电局联系，并做好登记工作，另一方面按操作规定启动发电设备。11、检查大厦配置的仪表、仪器运行情况，确保准确无误；按规定定期抄表（准 确及时报主管核对） 。12、严格按照大厦设备、设施控制管理规定执行。厉行节约，杜绝浪费能源。13、完成
13、上级交给的其他工作。二、交接班规程 接班人员须知1、上一班设备运行情况；2、正在维修的设备情况；3、仪表指示是否正确；4、设备故障处理的经过和结果。 交接班程序1、按规定时间由交班员工主持交接班。2、交班宣读本班工作情况记录及当前运行方式。3、交接班双方共同巡检设备一次，接班检查，交班随从巡查。 交接班暂停凡有下列情况不得交接班，必要时须立即通知主管到场处理。1、设备记录与实际运行状况不符时；2、交接班人员一方不在现场；3、当班人员精神状态不良（包括疲倦、醉酒、伤病等）时；4、设备有故障，正在检修中，而必须交接双方共同处理时；5、设备运行有异常而找不出原因，或运行情况不明时。机电设备设施定期养
14、护检修制度机电设备设施定期养护检修制度定期制定各类机电设备、设施检修养护计划及实施方案：1、配电柜（盘）在夏季和冬季用电高峰前停电检修。检修前填写“配电柜检修工作票”经批准后实施。2、供水系统水泵除日常巡视检修并填写“水泵运行记录”外，每半年对电动机进行一次检修，一年进行一次大修，备用泵要处完好状态，定期交替运行，维修周期同上。养护检修后填写“设备维修记录表”及“设备保养记录” 。3、消防泵及附属配套管网报警、喷淋等设施装置属于长期备用设备，但始终处于完好状态。除日常养护外保证每年至少两次检修和试运行（一般安排在“五一” “十一”前） 。养护检修后填写“设备维修记录表”及“设备保养记录表” 。
15、4、线路的灯具的维护 线路安装不论采用明线和暗线敷设方式，必须符合有关安装的规范要求，维修方便确保客户用电安全。 每年定期对管理的照明线楼层内配电盘、闸刀、零线端子、熔器等进行检查，发现异常及时处理。 每年雨季前对大厦三相四线供电的进户线的接头进行认真检查，以防工作零线接触不良，造成因负载不平衡，电压增高而烧毁电器的事故。配电房安全管理制度配电房安全管理制度一、保证安全的组织措施，在安全工作中各级领导负责如下责任：1、总经理 严格贯彻“安全第一、预防为主”的方针。 监督检查本制度的执行情况。2、维修部主管 严格贯彻执行本制度。 为保证安全，防止设备损坏和造成停电，应经常了解分析安全情况，每月至
16、少组织一次安全分析会。 对严格遵守制度的人员给予表扬、奖励、对于违反规定人员进行批评教育，视情况给予处理。3、电气负责人 组织实施执行本制度，对工作人员进行安全教育，定期进行安全检查，制止违章作业。 组织调查分析电气设备事故及人身事故，及时向领导和有关部门报告。二、配电房管理（安全）制度1、配电房是本大厦的重要部门2、配电房属于配电值班人员管理，非工作人员不经允许不得入内。3、配电房要保持清洁，禁止堆放杂物。4、配电值班人员每天定期巡视，观察仪表指示，运转是否正常、有无异常声响，有无异味，设备有无发热现象。5、经常观察门窗是否密封良好，地、墙有无鼠洞，防止小动物入内。6、操作开关前要核对标示，防止误操作。7、配电值班人员离开配电房要落锁。8、严禁易燃、易爆物带入配电房，因工作需要必须带入的要有相应的防护措施。配电房所配备的干式灭火器要按秩管部门的要求定期检查。9、线路和设备上有人工作，应停电、验电，并悬挂“有人工作，禁止合闸”的标牌。10、发电机是准备应急之用的设备，应按照河南省电气设备运行管理规程第 239 条的规定必须采
