拟允许非上市房企发行公司债,实质性利好中小房企

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1、 敬请参阅报告结尾处免责声明 华宝证券 1/5 债券研究报告债券研究报告 类固定收益分析师：王淑美类固定收益分析师：王淑美 执业证书编号：S0890513070001 电话：021-68778318 邮箱： 销售服务电话：销售服务电话： 021-68778075 1首只 ST 债问世，债券风险警示将常态化 ，2014.09.11 27 月新增贷款冲高回落，央行定向宽松基调未变 ，2014.08.13 3PSL 为何物？ ，2014.08.06 4信用事件点状爆发，刚性兑付逐步被打破 ，2014.07.28 事项事项： 据报道， 监管部门正酝酿允许非上市房地产企业在上交所发行公司债， 高 度分裂

2、的中国债券市场统一迈出了第一步。 点评点评： 监管部门放开非上市房地产企业在上交所发行公司债，实质性利好中监管部门放开非上市房地产企业在上交所发行公司债，实质性利好中 小房地产企业，小房地产企业，增加非上市房企融资渠道，增加非上市房企融资渠道，有利于缓解房地产企业目前面临有利于缓解房地产企业目前面临 的融资困境，对中小房企来说的融资困境，对中小房企来说无异于无异于雪中送炭。雪中送炭。之前有消息称监管层近日向 部分债券承销机构传达了房地产行业的最新政策动向， 将允许已上市房地产企 业在银行间市场发行中期票据， 由于上市房地产企业资质优良， 相应的其并不 缺乏融资渠道，放开上市房企中票融资是锦上添

3、花的事情，实质利好有限。此 次监管部门计划放开非上市房企发行公司债， 降低中小房企融资成本， 缓解中 小房企融资困境，对中小房企来说无异于雪中送炭。 今年以来房地产市场持续低迷，房地产投资增幅持续下降，2014 年 1-8 月，全国房地产开发投资达 58975 亿元，同比增加 13.2%，增幅连续 7 个月 持续回落；住宅新开工面积为 80174 万平方米，同比下降 14.4%；商品房销售 面积为 64987 万平方米，同比下降 8.3%；8 月房地产开发景气指为 94.79，降 至近 20 个月最低值，开发商资金周转面临较大的压力，放开非上市房地产企 业公司债融资能够有效缓解中小房企目前面临

4、的融资困境。 我们预期未来非上市房地产企业发行的公司债的票面利率应该在公司债 票面利率与房地产信托融资成本之间。 今年以来房地产企业信托融资成本基本 上在 9.7%左右，已发行公司债平均票面利率为 6.78%，主体评级 AAA 以下 公司债票面利率为 7.04%，未来非上市房地产企业发行的公司债的票面利率 均值应该在 8%-8.5%之间。 债券市场迈出了从“战国”到“债券市场迈出了从“战国”到“天下天下大一统大一统”的第一步。的第一步。目前整个债 券市场处于“分裂”的状态下，不同的债券品种分由不同的监管部门监管，不 同的交易场所分别交易不同的债券品种。 放开非上市房企公司债融资， 也就是 将部

5、分发改委的审批权限转移给证监会， 债券发行审批权从高度分化到向某一 个或某几个监管机构集中，债券市场大一统迈出了第一步。 相关研究报告相关研究报告 2014 年年 09 月月 16 日日 证券研究报告证券研究报告-债券研究报告债券研究报告 拟允许非上市房企发行公司债，实质性利好中小房企拟允许非上市房企发行公司债，实质性利好中小房企 敬请参阅报告结尾处免责声明 华宝证券 2/5 债券研究报告债券研究报告 正文目录正文目录 1. 增加非上市房企融资渠道，利好中小房企增加非上市房企融资渠道，利好中小房企 . 3 2. 债券市场迈出了从债券市场迈出了从“战国战国”到到“天下大一统天下大一统”的第一步的

6、第一步 . 3 图表图表目录目录 图 1 房地产信托收益率与企业债到期收益率 . 3 表 1 ：债券品种监管机构 . 4 表 2 ：不同交易场所交易的债券品种 . 4 （本报告共有图 1 张，表 2 张） 敬请参阅报告结尾处免责声明 华宝证券 3/5 债券研究报告债券研究报告 1.增加非上市房企融资渠道，利好中小房企增加非上市房企融资渠道，利好中小房企 监管部门放开非上市房地产企业在上交所发行公司债，实质性利好中小房地产企业， 增加非上市房企融资渠道，有利于缓解房地产企业目前面临的融资困境，对中小房企来说 无异于雪中送炭。之前有消息称监管层近日向部分债券承销机构传达了房地产行业的最新 政策动向

7、，将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，由于上市房地产企业资 质优良，相应的其并不缺乏融资渠道，放开上市房企中票融资是锦上添花的事情，实质利 好有限。此次监管部门计划放开非上市房企发行公司债，降低中小房企融资成本，缓解中 小房企融资困境，对中小房企来说无异于雪中送炭。 今年以来房地产市场持续低迷，房地产投资增幅持续下降，2014 年 1-8 月，全国房地 产开发投资达 58975 亿元，同比增加 13.2%，增幅连续 7 个月持续回落；住宅新开工面积 为80174万平方米， 同比下降14.4%； 商品房销售面积为64987万平方米， 同比下降8.3%； 8月房地产开发景气指为94.7

8、9， 降至近20 个月最低值， 开发商资金周转面临较大的压力， 放开非上市房地产企业公司债融资能够有效缓解中小房企目前面临的融资困境。 我们预期未来非上市房地产企业发行的公司债的票面利率应该在公司债票面利率与房 地产信托融资成本之间。今年以来房地产企业信托融资成本基本上在 9.7%左右，已发行 公司债平均票面利率为 6.78%，主体评级 AAA 以下公司债票面利率为 7.04%，未来非上 市房地产企业发行的公司债的票面利率均值应该在 8%-8.5%之间。 公司债的发行期限主要集中在 5 年期，我们用 5 年期 AA 企业债到期收益率与房地产 信托收益率的对比来显示非上市房企发行的公司债票面利率

9、应处于的区间。 图 1 房地产信托收益率与企业债到期收益率 资料来源： Wind 资讯，华宝证券研究所 2.债券市场迈出了从“战国”到“天下大一统”的第一步债券市场迈出了从“战国”到“天下大一统”的第一步 目前整个债券市场处于割裂的状态，不同的债券品种分由不同的监管机构监管，不同 的交易场所分别交易不同的债券品种。 具体债券品种的监管机构如下： 0 2 4 6 8 10 12 中债企业债到期收益率(AA):5年 房地产信托预期收益率 敬请参阅报告结尾处免责声明 华宝证券 4/5 债券研究报告债券研究报告 表 1 ：债券品种监管机构 监管机构监管机构 债券监管品种债券监管品种 财政部 国债、地方

10、政府债 央行 短期融资券、中期票据、央票 证监会 公司债 国家发改委 企业债 保监会 债权投资计划 资料来源：华宝证券研究所 不同交易场所交易的债券品种如下： 表 2 ：不同交易场所交易的债券品种 主要交易主要交易 场所场所 债券品种债券品种 上交所 国债 地方政府债 公司债 企业债 金融债 资产支 持证券 可转债 深交所 国债 地方政府债 公司债 企业债 金融债 资产支 持证券 可转债 银行间 国债 地方政府债 定向工 具 企业债 金融债 同业存 单 中期票 据 短期融 资券 政府支持机 构债 资料来源：华宝证券研究所 债券市场迈出了从“战国”到“天下大一统”的第一步。债券市场迈出了从“战国

11、”到“天下大一统”的第一步。目前整个债券市场处于“分 裂”的状态下，不同的债券品种分由不同的监管部门监管，不同的交易场所分别交易不同 的债券品种。 放开非上市房企公司债融资， 也就是将部分发改委的审批权限转移给证监会， 债券发行审批权从高度分化到向某一个或某几个监管机构集中，债券市场大一统迈出了第 一步。 敬请参阅报告结尾处免责声明 华宝证券 5/5 债券研究报告债券研究报告 投资评级的说明投资评级的说明 行业评级标准 报告发布日后3个月内，以行业股票指数相对同期中证800指数收益率为基准，区分为以下四级： 强于大市 A-：行业指数收益率强于相对市场基准指数收益率5%以上； 同步大市 B-：行

12、业指数收益率相对市场基准指数收益率在-5%5%之间波动； 弱于大市 C-：行业指数收益率相对市场基准指数收益率在-5%以下； 未评级 N-：不作为行业报告评级单独使用，但在公司评级报告中，作为随附行业评级的选择项之一。 公司评级标准 报告发布日后3个月内，以股票相对同期行业指数收益率为基准，区分为以下五级： 买入：相对于行业指数的涨幅在15%以上； 持有：相对于行业指数的涨幅在5%-15%； 中性：相对于行业指数的涨幅在-5%-5%； 卖出：相对于行业指数的跌幅在-5%以上； 未评级：研究员基于覆盖或公司停牌等其他原因不能对该公司做出股票评级的情况。 风险提示及风险提示及免责声明：免责声明：

13、市场有风险，投资须谨慎。 本报告所载的信息均来源于已公开信息，但本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。 本报告所载的任何建议、意见及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断。本公司不保证本报告所载的信息于本报告发布后不会发生任何更新，也不保证本公司做出的任何建议、意见及推测不会发生变化。 在任何情况下，本报告所载的信息或所做出的任何建议、意见及推测并不构成所述证券买卖的出价或询价。在任何情况下，本公司不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的承诺或担保。 本报告版权归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何组织或个人不得对本报告进行任何形式的发布、转载、复制。如合法引用、刊发，须注明本公司出处，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。