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1、会计准则全球化对公允价值的使用及对估会计准则全球化对公允价值的使用及对估价行业带来的机遇和挑战价行业带来的机遇和挑战|I|及对估价行业带来的机遇和挑战一前言在自由市场经济的运作原理下,资金自然会寻求能获得更佳回报的途径.信息网络及运输系统的快速发展下,投资的界限已不再受地域所局限.全球化的投资趋势,促使各地市场需要作出相应改变.以房地产为例,基金公司将房地产作为核心资产投资工具的趋势 H 渐明显,并且已将搜寻回报佳的房地产范围拓展至中国.由于海外资金的加入,并针对北京,上海,广州等主要城市搜寻合乎中长线持有而且具有可观租金及价值上升潜力的房地产项目,促使这些投资性房地产价格与一般自用商品房不同
2、,形成投资性房地产 J 的独有市场.对估价同业而言,由于需求的源头已不单是房地产所在地,所以亦不能再单独关注地区本身的估价元素,还须对这些外国资金的投资形态,回报要求,成本以及喜好要有所掌握,始能对这类投资性房地产作出有效分析及评估.正由于投资趋向全球化,对目前主流的欧美以至中东投资者而言,在其本土诠释投资回报,成本,回报期,以至对法制系统的一套,很自然地亦希望能在他国通用.由于投资者多从会计报表索取相关投刘诗韵资讯息,会计界正在蕴酿的会计准则全球统一化,是将全球化投资的障碍进一步打破的重要步骤.会计报表中对公允价值的评估,亦为评估业界带来机遇和挑战.二关于会计准则中对公允价值的使用(一)从成
3、本走往公允价值(CostModeltoFairValueMode1)采用国际财务报告准则(InternationalFinancialReportingStandards(IFRSs)的会计界同业,由于从以往以保守(Prudent)的原则,采用成本入账,改以反映现实景况为原则,采用以公允价值(FairValue(FV)入账的做法,在其业界本身已产生巨大回响,拜且正在适应当中.在采用公允价值的同时,如何评估公允价值,是一大课题.(二)评估业的配合香港作为国际都会,会计界使用的会计准则于二零零五年全面与 IFRSS 接轨.对于公允价值的评估,市场普遍交由香港测量师学会会员处理.主要原因是香港测量师
4、学会乃国际评估准则委员会 InternationalValuationStandardsCommittee(IVSC)之会员.IVSC 与国际会计准则会议(InternationalAc20075 舶印 19|countingStandardSBoard(IASB)一直保持密切联系,并就 IFRSs 内涉及物业(Property)的准则提供意见,致使 IASB 订定的公允价值与评估业界采用的市场价值(MarketValue)定义相近.香港测量师学会会员提供之评估报告,须跟随学会颁布之评估准则(TheHKISValuationStandardsonProperties(FirstEdition2
5、005),而此准则正是参考 IVSC 之国际评估准则(InternationalValuationStandards)作为蓝本.在此关系下,香港测量师学会会员容易掌握房地产公允价值的评定工作.至于其它资产的评估,特别是财务衍生工具的评估,由香港测量师学会,皇家测量师学会及香港财务分析师学会联合构成的资产评值议会,已推出一套评估准则规范作业要求,但就评估方法及运用上,仍有待推出更多后续教育活动来提升普及化.此外,IVSC 亦于今年七月就无形资产的公允价值作出讨论(DeterminationofFairValueofIntangibleAssetsforIFRSReportingPurposes)
6、.香港特别行政区以至祖国既已落实跟随国际财务报告准则,评估业界便需在相关评估准则使用上相配合.就香港业界而言,香港测量师学会颁布之准则亦需作出相对修改,拜应展开讨论及后续教育培训,来适应及追上变更,相信内地同业亦一样.由此可见,在全球一体化下,不同业界都会有相互影响的相应变化,影响各自的传统运作.而且全球一体化带来的改变并非顷刻间出现及完成,而是不断演化改进.对此,亦使评估业界必须时刻留意其它业界就国际及/或地区准则的变化.(三)国际财务报告准则(IFRSs)与美国通用会计准则(USGenerallyAcceptedAccountingPrin-ciplesGAAPs)的结合上一节提到要追上全
7、球一体化,我们便要时刻关注其它相关业界本身的变化.要有效为会计界提供公允价值评估服务,便应了解其准则的持续演变情况.目前最受关注的是两大国际会计准则议会IASB 及美国财务会计标准议会(USFinancialAccountinaStandardBoard(FASB)就 IFRSs 及 GAAPs的融合工作.在 2006 年 2 月 2 日公布谅解备忘录(MemorandumofUnderstanding),明确 IFRSs 及 GAAP的融合目标后,该年年底 IASB 便就 IFRSs 及 GAAPs.2O 睫龇擞 1嬲 s.冀秘嚣跨矗#t 尊 j不协调的地方的处理方案作出咨询.咨询文件认同目
8、前二者均使用公允价值(FairValue),但在定义上甚至在使用上,仍有需澄清之处.且比较两个议会各自就公允价值的文字定义:“Thepricethatwouldbereceivedtosellanassetorpaidtotransferaliabilityinanorderlytransactionbetweenmarketparticipantsatthemeasurementdate“(StatementofFinancialAccountingStandardsNo.159)与“Theamountforwhichanassetcouldbeexchanged,(oraliability
9、seecl,)betweenknowledgeable,1ljngpartiesinanarmslengthtransaction.IASB 的咨询文件,便已指出 FASB 使用的公允价值定义上出现 ExitPrice 的概念方向,而这概念并没有出现在 IASB 的公允价值定义上,亦没有在评估业界使用的市场价值上出现.若 IFRSs 及 GAAPs 的融合上采用后者的定义,则有可能影响评估业界对市场价值定义的修正.(四)评估准则与评估方法统一及清晰的评估准则能推动评估行业的发展及专业水平的提升.唯有同业对行业用词的定义,估值基准的采用,尽职调查的内容及程度等一致,出具的报告才能在全球流通,其它
10、业界,包括投资界,会计界,金融界等才能有效掌握报告内容及涵意,亦自然会提高对评估业界的信赖.但是评估方法的选用及评估方法的具体运用,是要因市场而变化的.就评估市场价格而言,市场的供求决定市场价格,市场上买卖双方如何就不同资产决定出价值,会采用甚方法,要考虑的因素,在各国或地区会有不同.评估人员需要在共同准则下因着情况的限制,而使用合适的估价方法.(五)会计准则对选用评估方法的影响内地业界以往普遍采用成本(CostApproach)作为主流的评估基础,但此情况将大大改变,会计界对公允价值的采用,促使业界应用以市场(MarketApproach)为主导的评估方法.1,从成本到市场会计界从选用成本转
11、变为选用公允价值的入账模式,对主力为会计界服务的同业而言,产生较大的影响.公允价值的评定,已明确以参考市场数据为基础,即由参考成本改为面向市场.对评估业界最大的挑战,便是市场上如何获取准确数据并如何作合理判断.香港具备作为国际金融中心的条件,包括了信息的有效流通及高透明度的市场运作系统.这方面的成就,并非单凭评估业界町以做到.以房地产评估为例,成交的纪录能从土地注册处以有限度的付费取得,同时亦有信息.公司提供数据服务,为评估业界提供可靠的讯息数据,业界叮以安心集中分析成交背后代表的物业特性及相关信息,.以企业评估为例,财经数据分析公司提供上市企业的各项财务数据,让评估人员就所需数据,冉作深层次
12、分析演绎.有效的信息系统,亦要配合具经验及市场触角的评估人员,才能在有效时间内为客户提供眼务.市场触角的锻炼奸非一朝一夕.再者,香港的成功,在于掌握外来信息.举例重大投资物业买卖或企业并购,参与者的背景往往不再局限本地,全球各地的投资者均可以是参与者,对他 fi,资金来源的成本,对投资项目的兴趣等数据的掌握十分重要.价格取决干供求,评估人员惯以成交案例作出修正,但修正幅度很依靠评估人员对市况的掌握及对资产的熟悉,而经各项修正计算后的结果,亦应再作整体考虑,才能作定沦.这方面的技术及经验,与成本法的运用很不同.2,投资物业的评估我国房地产市场以自用市场为主,投资物业市场之形成仍在起步阶段.过住内
13、地企业由于着重资金流转,加上销售对象为用家,一般均主动兴建住宅作分层出售予小买家,较少持有适合长线收租的物业例如整个商场,整幢甲级写字楼等,形成投资物业供应较少.反观外资或港企却积极寻找优质收租物业,结果形成供少于求,相关物业价格跳升.对估价同业而言,信,皂.掌握较难,是一大挑战.租约内容的公开/保密性,及其它因由包括税务安排,都影响对租金水平及出租状况的参考及评估.回报率的选用亦因随不同企业,包括外资/内资或上市/非上市公司对财务成本,对人民币升值,对区域风险因素的计算,而产生极大差异.这种景况,在对企业整体评估时亦同样出现,企业隐瞒说费支出,夸大收入等均影响评估结果.三全球化的另类挑战全球
14、化对业界的挑战,并非只是如何协调采纳一套共同遵守的最佳作业守则(BestPractices).深层次的挑战,是要让其它业界/客户了解本身所需,了解不同数值的意义,甚至是数值背后的风险.(一)价值的应用资产现在价值多少?一句看似简单的题,在全球化但仍未统一化的时刻下,到了我们手上,就变成考究要评估市场价值,IASB 的公允介值还是 FASB的公允价值.全球化的冲击,正是将各自以为理所当然的答案,再作思考及认同,并要尽快迈向统一化,避免误用甚至蓄意误导的情况出现.(二)评估业界的全球角色美国次按风暴为评估业界带来另一值得思考的启示.美国金融业界推出日新月异的衍生产品,其价格由复杂且变量甚大的财务模型订出.评估业界也应用近乎一致的财务模型作公允价值评估.类似次按风暴的问题一旦出现,评估业界的角色在哪里?我们将是误导群众的一份子还是给市场误导的群众之一?会计界在“安然事件“后出现极大的角色转变,从相对“顺从“客户改为为公众把关,倡导企业管治(Corporategovernance).评估业界是否应向此方向迈进?我国资产市场仍未成熟,价格波动大,由相对保守的成本计算,走向跟随市场价格来人账,是否对公众而言是最佳的方案?评估业界受评估方法限制,容易成为误导群众的一份子吗?(作者单位:永利行国际物业顾问集团)20075 柱啪 21
