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1、保安作业指导：1、门岗（1）人员出入管理a. 门岗秩序维护员必须了解和熟悉责任区内使用人楼座、人口、相貌、出入一般规律等基本情况；b. 遇到进出门岗区域有特殊困难时 ，应主动或用对讲机通知其它人员提供帮助；c. 非使用人凭有效出入证进、出 ，谢绝推销或其它闲杂人员进入 ；d. 来访人员须问明所找的姓名、楼座等，确认后须登记进入；e. 登记时应认真核对来访者的有效证件名称及号码，清晰记录来人来访登记表后方可进入；f. 如遇不愿出示证件或蛮横无理者，应耐心做好解释工作，尽可能消除不满情绪。（2）物品搬迁a. 当遇到使用人搬运物品出并未按规定办理出门证时，应及时报告领班或主管到场；b. 在得到主管以
2、上人员确认使用人无物业管理遗留问题并按紧急程序办理相关手续后放行；c. 一般情况下如有物件搬运出须凭物品出门证，验证物品出入清单后放行。d. 负责监控资料的记载、保存等工作。e. 邮件发放f. 邮局投送到的报刊、杂志等邮件由投递员统一分发至各使用人信箱(门岗收受的报刊、杂志等邮件由班长统一分发并做好相应记录)；g. 快件、特快专递、邮件通知单等需给邮局办理签收的邮件，在认真做好邮件收发登记表后及时交领班送收件人并让其做好签收；h. 对地址不明或无收件人的邮件，经核对无误后及时退回邮局；i. 对收受的邮件进行收邮时间和损坏已否鉴定，如有疑问，请邮递员签字认可以便追溯；j. 严禁私自撕拆邮件、撕揭
3、邮票等违法行为。2、巡视（1）巡逻要求a. 秩序维护员在巡逻时应按多看、多听、多嗅的要求 ，严防死角，确保完成巡查工作质量 ；b. 按巡逻要求做好 秩序维护员巡逻记录 巡逻记录，并及时将异常现象处置情况反映给相关部门或人员 ；（2）巡逻频次每班不少于 8 次对整个辖区(包括楼层)实施巡查；（3）巡逻内容a. 检查治安、防火、防盗、水浸等情况 ，发现问题立即处理 ，并及时通知有关人员；b. 检查消防设备、设施是否完好 (按检查表内容逐项检查 )；c. 巡视辖区物业设施是否完好，如有损坏应做好记录 ，并报管理处 ；d. 在辖区内巡查时 ，发现有可疑人员应作相应的盘问、验证 ，必要时检查其所带物品；
4、e. 详细记录巡查情况及发生问题的时间和确切位置；f. 检查本班队员队伍执行情况；g. 巡视水景沿岸的安全情况。3、车管（1）地面停车场a. 认真指挥车辆出、入停车场 ，指挥车辆停放于适当位置 ，使车场车辆停放整齐有序；b. 随时巡查车辆情况，发现有门、窗未关好，有漏水、漏油现象及时通知车主，并做好记录；c. 发现无关或可疑人员在停车场地闲逛时，应劝其离开，若有紧急情况，及时处理并做好记录；d. 协助保洁人员做好停车场的清洁工作。（2）停车场(库)收费a. 要认真核对车牌与停车证是否相符，禁止一证多用；b. 对临时停放的车辆，按核价规定的标准收费并且在收费的同时，出具有效的收据凭证；c. 停车
5、费所收取的款项需在 24 小时内缴交管理处管理员入帐。保洁主管作业指导：1、地面清洁工作检查（含水景）（1）检查地面(包括地下室地面)有无杂物、垃圾，道路无泥泞、无杂草、无积水。（2）检查清洁工是否每日清洁垃圾桶，桶周边是否清洁。（3）检查花坛、草地是否每日清扫，无杂物。（4）检查地面指示牌、宣传栏等是否清洁，目视无明显灰尘。2、楼层清洁工作检查（1）目视大堂通道、信报箱、四周墙面、大堂门、景灯等干净，无污渍，有光泽。（2）目视各层楼梯台阶面干净，无杂物、污渍。（3）楼梯扶手无积灰。（4）大楼内消防栓、安全灯箱等各类消防设施表面用抹布抹拭 50 厘米，各类墙面瓷砖表面用抹布抹拭 50 厘米，抹
6、布不被严重污染，可打开的窗内部干净，无积灰、污迹。（5）大楼内防火门门上冒头、闭门器、门板无明显积灰。（6）转换层地面目视干净，无杂物。（7）电梯门套表面无污渍，无锈迹，光泽明亮。（8）防火门表面无污迹、灰尘、各类玻璃窗的铝合金框玻璃目视干净、无灰尘、无水珠。（9）目视电梯轿厢地面无砂粒、无杂物、无灰尘。（10） 楼梯道内无杂物、无蜘蛛网、无乱张贴、无乱堆放。3、垃圾清运工作检查（1）楼层、小区垃圾收集做到日产日清，污物箱(筒)保持内外干净无异味。（2）垃圾房做到内外墙砖、地面干净 ，无污迹、无异味 ，物件摆放有序 ，房门清洁常闭。4、车库、停车场工作检查（1）地下车库墙面无明显积灰，无污迹、
7、无蜘蛛，地面无明显污迹，无纸屑杂物，无明显积灰。（2）地下车库护栏、照明干净，无污痕。（3）地面停车场标识清晰，地面无杂物垃圾。（4）小区车道、绿地、公共设施工作检查（5）小区车道各类路灯、指示标识的标杆清洁明晰，无明显积灰。（6）地无杂物、砖石，无明显杂草、枯枝，无明显枯叶。（7）共区域的玻璃门窗目视干净，无灰尘、水珠。（8）天下水道、阴沟畅通无阻塞、无杂物，消防龙头、阴井盖干净、无明显灰尘。5、工具、设备工作检查（1）各类工具整洁，使用保管理规范。（2）保洁用设备整洁干净，无故障，摆放规范。保洁作业指导：1、楼宇操作每天清扫各楼层、电梯轿厢（大堂）、转换层地面，需收集各层垃圾的小区收集垃圾
8、，并放到指定地点，有地砖的楼宇须拖各层地面、大堂至门幢外连接处。擦各楼层扶手、窗、消防栓、轿厢、标识，楼宇内有垃圾桶的除保持干净外，须月清洗一次垃圾桶，及时处理电梯轿厢和垃圾桶（房）留下的异味。每天工作的保洁人员须填写在楼层的保洁日程表并签名。每周一次擦拭业主铁门，每天工作完毕清理保洁工具、器具干净。每月一次楼宇（大堂）壁灯擦拭。2、外围操作每天清理归集垃圾放到指定地点，打扫物业管辖内的公共区域地面、道路、散水坡、排水沟、绿化地带的果皮、纸屑、石块、树叶等杂物，清除宣传牌上的粘贴物，保障区域内地面整洁干净。区域内的护栏无明显积灰。区域内的露天下水道、阴沟须畅通无阻塞、无杂物，消防龙头、阴井盖干
9、净、无明显积土。3、绿化操作物业管辖内草地和绿化带按规定浇水、除野草，定期修剪乔灌木、篱花球、修整盆栽，适时打农药水，保障绿化存活率。监管范围（如外包的）：绿化带目视无枯叶、饮料罐、烟头等。绿化的存活率。4、垃圾房中转站（垃圾箱房）操作每天将中转来的垃圾送至指定地点后，即将垃圾房冲洗干净，定期喷洒除虫、消毒剂。5、停车场地清洁操作区域内的停车场（地下车库）、备水管、扫把、排刷、垃圾斗工具和清洁剂，当有油迹、污迹时，即时冲洗，对污染难以冲洗的地面用清洁剂刷洗。保障排水口、下水道畅通。视地面无垃圾、无积水、无污迹和杂物。每天清扫二次，每周用水冲洗一次。清洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏其他车辆
10、。发现机动车辆漏油，应立即通知车主并及时处理油污。6、自行车房（棚）操作每天清扫车棚地面，无垃圾、灰尘，湿布擦抹车库门及窗网，车辆排放整齐。目视无果皮纸屑、蜘蛛网、墙面无积灰。行车摆放整齐。车棚每月整抹一次，顶棚每周清扫一次。7、玻璃门、窗不锈钢、雕塑物、宣传栏、标识牌操作玻璃门、窗：先刀片割掉玻璃上的污迹，再用玻璃清洁剂清洗，用玻璃刮刀刮去玻璃上的水珠。不锈钢：用专用的不锈油擦抹、油不宜抹太多，防止沾污他人衣物，再使用干净的干毛巾擦拭，防止沙粒划伤不锈钢表面。维修主管作业指导：1、负责维修人员上岗培训工作及在岗培训工作，制定年度培训计划，报管理处经理审核并组织实施；2、负责对各维修人员的考核
11、工作，对不称职者提出处理意见，报管理处经理；3、不定期检查各岗位规程、制度的执行情况，对违规者责令其纠正并作出相应处理，负责纠正后的验证工作；4、监督、指导、抽查小修管理人员对每天用工的安排，做好日常的计划应急调整，以确保维修及时率、质量合格率、用户满意率、用户投诉率达到规定标准；5、落实全体维修人员在接待、服务中的规范行为进行长效管理、监督，对违纪者及时教育、处罚；6、监督、指导、抽查小修管理人员对定额工时的计算并抽查维修工人的维修质量，指导维修工人的维修技术；7、落实、安排好防汛防台的值班人员，做好值班记录。监督、指导、落实查抢险期间的各项工作，加强各种设备、器材、用具完好率的检查，对各幢
12、房屋进行查抢险工作；8、负责规范各种材料的采购、进库工作，做到材料的帐、卡、物相符；9、负责联系有关的公用事业、配套单位，以及对外承接修理工程；10、负责处理上级交办的任务及市、区各级的检查。维修作业指导：1、每日 8:20 参加晨会(节假、双休日除外)，接受维修主管的分工，包括维修、巡视、保养等工作；2、维修人员接到维修指令后 5 分钟内准备好工具箱(袋)，以及必备的工具、零件和干净的抹布、鞋套等，核对业户报修部位与自己所带的工具、零件是否吻合；3、检查工作服、胸卡等是否按要求穿戴；4、持房屋修理养护任务单按门铃或敲门；5、待业户开门后首先说“您好”，然后礼貌客气地询问是否有报修项目，在业户
13、首肯后穿上鞋套进屋维修；6、在维修时，应尽量保持户内雅静，不得高声喧哗、散漫浪荡；7、在维修电器时，将准备好的抹布铺在电器的旁边(屋顶、墙上作业除外)，工具材料都放在抹布上；8、维修完毕，将所有维修垃圾入塑料袋带走 ，并将所维修部件和周围环境擦干净；9、请业户试用，验收后请用户在房屋修理养护任务单上签名；10、如属收费项目应开好收费依据一并交业户，钱款当面点清；11、维修人员将签好的房屋修理养护任务单交维修领班，由其填写报修登记簿（外来）；12、当设备、设施需要维修时，应按相应的操作规程作业；管理处主任每周一次审核房屋修理养护任务单，并 100%安排回访，作为回访记录，对回访中出现的业户不满意，组织人员进行分析。如属服务质量问题，应及时纠正，问题严重时，则按不合格品控制执行。
