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1、论住宅精装修的操作模式与发展方向一、住宅精装修已成为住宅发展的必然趋势建设部出台商品住宅装修一次到位实施细则并在全国推行精装修住宅， 至今已经有一年多了。据建设部有关官员透露，我国将在未来 3 到 5 年内取消毛坯房，北 京和上海目前已经先行一步，相继制定了有关政策法规，在今明两年内将基本取消毛坯房。 住宅精装修是市场成熟的发展趋势，不管在国外还是在国内，住宅精装修已普遍 受到购房者的欢迎。例如，珠江地产、华新国际以及万科等成功操作的系列住宅精装 修项目，都得到了广大购房者的极大认可，并带动了住宅精装修在国内的进一步推广 和发展。 业内专家把毛坯房比喻为未安装车轮的轿车，属于半成品。把毛坯房销
2、售出去，让一 家一户再加工，重新制作，是小生产观念。而住宅精装修直接向消费者提供完全装修 的“成品房” ，不但节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意 破坏，而且规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，积极推行住宅装 修工业化生产，提高现场装配化的程度和新技术运用的范围，使之成为工业化住宅建 筑体系的重要组成部分，体现了集约化大生产的优势，符合住宅产业现代化的发展要 求。这种“成品化”的产品特点，逐渐赢得了大部分消费者的认同，也成为房地产开发企 业一种新的竞争力，是精装修取代毛坯房和初装修的内在原因。（一） 、住宅精装修逐渐被消费者认同和接受住宅精装修对消费者具有以
3、下益处： 1、省心省事。业主不要为寻找和跟进装修公司而劳神费力，减少受那些不讲信用的和 低素质的装修商蒙骗的可能；不必长期受左邻右舍装修污染的影响；避免低水平装修带来 的不安全问题（结构破坏、水灾与失盗等） ；买房时已可知道产品的最终效果（实际样板房） ，避免因样板房夸张化所带来的错觉。2、节省资金。装修材料实施集团批量购买，价格远远低于市场价，能减轻业主开支； 方便将装修与住房一次性进行按揭贷款，相对减少业主资金压力；工艺过程中减少交叉破 坏，总成本与总售价应更合理。3、设计更专业。可享受到经过专业室内设计之后的装修效果，避免对室内设计无知所 带来的负面影响（审美与品位局限） ；随着住宅精装
4、修开发的日益成熟和规范，加上国家建设部门的政策引导，消费者 逐渐认同和接受精装修这种一次到位的完全装修的“成品房” 。正如有人所说的，除了富翁、 艺术家大部分人还是需要精装房！（二） 、住宅精装修成为实力雄厚的开发企业新的竞争利器精装修对于开发商来说，是一种投入多、风险大、责任重的装修方式。房屋造价增加 和制造 4周期加长，如果出现长时间 销售不出的“尾盘”或“死盘”现场，则将形成致命的资金压力和投资风险；同时开发商 对装修直接负责，无法将消费者的投诉转移到装修商等等。 另一方面，消费者对住宅精装修的认可和接受则需要一个过程，他们担心装修质 量的好坏、装修材料的环保与否，另外对于精装修带来的总
5、房款上升等问题还有一定的抗 性。所以许多开发商认为精装修可能会费力不讨好，从而导致住宅精装修在很多地方 推进速度较慢。但是，对于那些实力雄厚的开发商来说，他们具有较强的资本和品牌优势，对项目本 身的综合素质充满信心。在此基础上推出消费者满意的住宅精装修，自然可以赢得更 大的市场。首先，住宅精装修可促进发展商综合素质的整体提高，不但形成住宅 产品新的卖点，而且可以深入表达发展商的审美追求；其次，在高门槛淘汰一批劣质对手 之后，高水准的对手们可进行更加有序的竞争，通过装修产生更多样化的住宅产品形 态，增大住宅产品的艺术与文化附加值和创新空间等等。另外，住宅精装修体现 了开发商的一种深度服务和良好社
6、会责任感，对于销售之后的物业管理和社会环境带来了 种种益处。 1、 不至于面对零散装修所带来的长期污染； 2、 减低社区保安工作的压力；3、 遏制低水准装修，提高装修技术与艺术；4、 建立健康的邻里关系，改善生活方式和 提高居住水平； 5、优胜劣汰，有序竞争，促进住宅产业的整体发展。 可以说，发展商在未来市场要想生存发展，必须更加努力变革和进步，而这种利国利民的 住宅精装修成为这部分开发商的一种新的竞争利器。（三） 、国家政策的引导与规范，加速了住宅精装修的推广2001 年建设部要求全面取消毛坯房，倡导住宅一次装修到位；2002 年建设部住宅 产业化促进中心又出台了商品住宅装修一次到位实施细则
7、和商品住宅 装修一次到位材料、部品技术要点 ，对从装修一次到位的全过程实施引导到装修材料选择 与质量检查分别提出了要求，推荐给房地产开发、设计和施工单位参照执行。明确了精装 修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间 的基本设备全部安装完成。按照这一导则，精装修的住宅被分为普通住宅、中高 级住宅和高级住宅三个档次。另外还在原则上要求开发单位为住宅装修的第 一责任人，承担相应的责任，而不是由装修公司或物业公司作为责任人；精装修住宅 要分为不同标准，设立样板间由住户来进行选择；房屋的售价中应该包括房屋的工程成本 和装修成本两个组成部分，并要在合同中标明等等。这些政策
8、的出台，昭示了政府要求规范发展商行为的决心，对全国数万家房地产商的 优胜劣汰设了一道高门槛，促进发展商的整体进步，规范住宅产业与市场，为住宅产 业的产品创新与产业化明确方向，促进正规的室内设计业健康成长。另外还以国家康居示 范工程作为突破口，建设部提出发展商申请康居示范工程级住宅，必须一次性装 修到位。作为面向世纪的住宅升级换代产品，康居示范工程强调商品房一次性装 修到位同时满足购房客户个性化要求。这些政策和措施，都将成为住宅精装修进一步推广的强大推动力。二、住宅精装修开发的操作模式和流程（一） 、模式的多样性，体现了开发商责任与消费者参与度之间的平衡关系住宅精装修开发的具体操作模式多种多样，
9、根据开发商承担责任以及消费者参与 度的不同，可分为以下几种：第一种是开发商选好装修公司供买房人选择，但开发商不负 责材料，这是最初级的一种做法；第二种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最 后交到买房人手上的是成品房。第三种是菜单式，购房人只能在菜单内挑选，以便开发商 集体采购并施工。一般来说，开发商承担的责任越多，提供的服务越精细，消费者的参与程度也就越深， 从而可以在统一精装修的基础上更多的发挥消费者的个性，使精装修得到更大范围、更多 层次的消费者认同和接受。例如，近年来一些发展商为客户提供二到三种装修方案让客户 去选择，这是一种菜单式的精装修服务。但是由于众口难调，以及材料的不同选择
10、和施工工艺的不同运用，使得装修的效率和 质量难以达到理想状态，同时也失去了精装修原本的工厂化、集成化、装配化要求。现在 人们越来越认识到装修和装饰的不同，个性化往往依靠后期的家庭装饰而不是大面积的装 修。因此在住宅精装修开发模式上，统一的精装修将成为近几年开发商比较合理的选 择。（二） 、流程基本相同，方案设计和材料选择是关键。住宅精装修开发的流程基本相同，一般如下：方案设计材料采购样板示范 装修施工装修监理质量验收保修和维护等。其中，导致不同模式产生的阶段主要在 方案设计和材料采购环节。如果是菜单式，则消费者在这两个环节的参与度就高，尤其在 方案设计阶段与消费者之间的交流与反馈活动比较经常，
11、而且意见被采纳的程度高；而对 于统一的精装修模式，则主要依靠设计师自身对市场和潮流的把握，设计出符合大多数人 审美情趣的产品，消费者可以反馈意见，但是意见被采纳的程度则相对较低。因此，方案 设计和材料选择成为住宅精装修开发的关键所在。1、住宅精装修对设计师提出更高要求。方案设计阶段，应由由装修设计师把握全局。装修设计师应该从一开始就参与策划、 构思、建筑设计、结构处理等过程。这样，精装修产业化发展对设计师个人要求首先熟悉 产品，即全面的了解住宅装修中所用到的产品，了解产品的基本功能、适用范围、施 工方式、价格、风格等；在对产品有了相当了解和把握的基础上，消费者参与装修产品的 选择，设计师在一定
12、的产品范围内进行产品组合设计，搭配出功能合理、满足风格要求的 完全可实现的设计方案，从源头上保证消费者得到满意的、预期的居住环境和居住空间。另外，设计师要主导与面向产品的研发工作。把过去相互分离的设计、生产、施工以 至销售看成一个统一整体，由设计师统筹管理，作为整个过程的主导力量。因为，住宅装修产业化的设计、生产、建造涉及面广，需要熟悉住宅装修中各类别的各种产品及其 技术特性，并综合户型、面积、功能模式、造价、风格等因素，提供出类似菜单式的住宅 装修设计手册。这种设计工作包括两个方面：一方面是指作为部件的产品设计。在这里，每件实用家 居产品都被作为艺术品来设计，艺术深入到每件产品中，而不是为艺
13、术而艺术。这些被赋 与艺术性的产品将共同构成未来家居空间的艺术性。另一方面是指由部件组成的整体家居 产品设计。住宅装修的主要目的不是为了光鲜、炫耀，而是实实在在满足消费者的根 本需要。在这里，室内温、湿度的保持，空气的洁净度、新鲜度，合理的功能安排以及人 体工效学、环境心理学，生态学等多方面的考虑和追求，使得安全、健康、舒适、优美， 环保成为现实。同时值得强调的是安全生命周 期与清洁生产战略这两个非常重要的现代理念设计。2、住宅精装修要求材料的绿色环保、标准通用与品牌保证。精装修房屋使用的装修材料是开发项目中最受人关注的一环，也是决定住宅产品 室内外风格、档次、品位的关键，不仅直接影响住宅产品
14、质量，而且在精装修实施过 程中经常会出现成本与效果之争。装修材料的绿色环保，是装修的基本要求。因为人们在 室内的空间相对较长，因此材料的选择必须考虑各种健康和环保的需要。而品牌 保证则是 消费者放心的又一条件，这是现代社会的一种诚信保证。而对住宅精装修来说，标准化、通用化的开放体系的构建是住宅装修实现高 品质、多样化、个性化需求的根本保证，也是打破垄断的重要手段。通用体系是各个厂商 根据全国或地区通用的标准、尺寸、构造等生产构配件，用户可根据需要选购，装配成多 种风格的各种形式，以适应规模小、分散的住宅装修要求。有计划地将门窗、小五金、 卫生间、厨房、采暖、通风等设备，装修材料及制品、连接件等
15、都进行标准化、专业化生 产，实行商品化供应。其次，紧跟时代趋势，尽早实现产品的“大规模定制化”生产，以 更好的满足消费者个性化的需求，提升企业的竞争力。所谓大规模定制就是：将大规模生 产和定制生产这两种模式的优势有机结合起来，在不牺牲经济效益的前提下，满足单个客 户的需求。三、住宅精装修开发的三个难点及其对策（一） 、如何解决降低装修成本和满足个性需求的矛盾？消费者是理性的，并且需求也是多方面的。从现实角度来考虑，开发商很难做到满足 消费者方方面面的需求，因此开发商追求的应当是一种“满意解”而不是“最优解” 。从精 装修市场的发展状况上来看，市场的成熟需要一个过程，在当前阶段开发商应当定位于
16、“最大程度的满足消费者需求” ，而不是“满足消费者最大程度的需求” 。发展商做的精装 修应该是大众化的，比如地板、墙、厨房、洁具等。而客户个性化的东西主要体现在装饰 和家居布置上，因为装修的东西是一次到位更改不了的，装饰和家居是可以调整的。 所以我们首先必须分清装修与装饰的辩证关系。许多业主包括某些房产商未能分清共性与个性及装修与装饰的辩证关系，其实任何事物都既有个性也有共性，如住宅装修 除材质、色彩变化外，门套只是饰线微小变化，门也只是造型变化，踢脚板、护角线等基 本没变化，其中有大量共性，若能解决相关技术问题，完全可工厂生产零件，组装成部品， 通过现场排列组合解决个性化问题，这样，按照国外发达国家经验，轻装修，重装饰，即 通过部品集成将厨房、卫生间、门窗套、门、踢脚板、壁柜、隔断等室内三维空间项目一 次性装修，留下窗帘、灯具、活动家具、字画等装饰物品业主自选，这样便可有效解决装 修个性化问题，大量减少装修房销售之风险。（二） 、落后的手工装修施工带来的如期交房风险和售房风险房产商承诺交房期限一般都较为紧张，若不能如期交房，业主将会索赔，而土建安
