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1、新世纪软件园可行性研究报告1杭州新世纪软件园项目可行性研究报告杭州新世纪软件园项目可行性研究报告目 录一、一、 总论总论（一）项目背景（二）项目概况（三）问题与建议二、杭州市办公楼市场研究二、杭州市办公楼市场研究（一）杭州区域状况研究1、宏观经济及产业研究2、城市发展规划4、城市交通及发展（二）下城区专项研究1、经济发展战略研究2、区域分块及城市规划（三）杭州房地产市场趋势研究1、房地产业概况2、房地产业发展趋势新世纪软件园可行性研究报告2（三）写字楼市场研究1、杭州市写字楼市场分析（1）市场供应分析（2）市场需求分析（3）发展趋势2、区域分布特点3、竞争物业调查分析4、OFFICE PARK
2、 及同类产品分析三、场址选择三、场址选择（一）地理位置（二）自然条件（三）交通条件（四）建设条件评价（五）地理位置图四、总平面布置（略）四、总平面布置（略）（一）总平面布置的原则（二）设计主尺度参数（三）总平面布置 （四）方案比选及推荐方案 五、工程建设方案五、工程建设方案新世纪软件园可行性研究报告3（一）平面规划原则（二）本期各功能分区规划布置（三）本期工程总平面布置（四）配套工程（五）主要工程内容和工程量六、环境影响评价（略）六、环境影响评价（略）（一）现状调查（二）项目生产的污染物对环境的影响（三）环境保护设施与投资（四）营运环境保护（五）环境影响评价七、劳动安全卫生与消防（略）七、劳动
3、安全卫生与消防（略）（一）安全（二）供电、电气安全（三）劳动保护（六）消防安全八、组织机构与人力资源配置八、组织机构与人力资源配置（一）组织机构设置（二）人力资源配置（三）员工培训计划九、项目实施进度九、项目实施进度新世纪软件园可行性研究报告4（一）建设工期（二）保证建设工期的条件和关键十、本期工程投资估算十、本期工程投资估算（一）估算编制依据及说明（二）本期工程总估算（三）可研与预可研投资比较表（详表略）十一、融资方案十一、融资方案（一）资本金筹措（二）债务资金筹措（三）融资方案分析十二、财务评价十二、财务评价（一）财务评价依据（二）财务评价基础数据选取（三）运营收入估算（四）成本费用估算（
4、五）主要财务评价报表（六）财务评价指标（七）不确定性分析（八）财务评价结论十三、国民经济评价（略）十三、国民经济评价（略）（一）影子价格及通用参数的选取新世纪软件园可行性研究报告5（二）效益费用范围调整（三）效益费用数值调整（四）国民经济评价指标（五）敏感性分析（六）国民经济评价结论十四、社会评价（略）十四、社会评价（略）（一）项目对社会的影响分析（二）项目与所在地互适性分析（三）社会风险分析（四）社会评价结论十五、风险分析十五、风险分析（一）项目主要风险因素识别（二）风险程度分析及防范和降低风险措施十六、十六、项目项目 SWOTSWOT 分析分析（一）市场风险（二）宏观经济风险（三）自然风险
5、（四）项目的人为风险十七、十七、研究结论与建议研究结论与建议（一） 研究结论新世纪软件园可行性研究报告6（二）（二） 说明与建议附录附录新世纪软件园可行性研究报告7一、总论一、总论（一）（一） 、项目背景、项目背景1 1、项目名称、项目名称杭州新世纪软件园2 2、建设单位概况、建设单位概况杭州新世纪软件园由杭州新世纪软件园开发有限公司承办开发，公司成立于 2002 年 4 月，由温州新世纪集团股份有限公司投资组建而成，是一家专业从事计算机软件、硬件研究、开发和生产的高新技术企业，尤其是虹膜识别技术产品研究、开发、集成、销售、服务为，公司注册资本 2000 万元。团队力量强大，拥有一支立志于IT
6、 技术创新的年轻高素质人才，拥有教授、博士、硕士为主体的科研队伍，公司 95%以上员工为大学本科以上学历，其中从事系统集成和软件开发人员占公司员工总数的 85%，是推动公司发展的中坚力量，已成为杭州“天堂硅谷”建设的主力军。其总公司温州新世纪集团股份有限公司拥有雄厚的资金力量，资产规模达 17 亿元，2003 年实现销售收入 18 亿元，为杭州新世纪软件开发有限公司的发展提供了充足的资金保障。3 3、可行性研究报告编制依据、可行性研究报告编制依据（1）杭州市政府关于项目方案设计的批复文件（2）下城科技经济园土地出让协议（3）杭州城市发展规划新世纪软件园可行性研究报告8（3）投资项目可行性研究报
7、告指南（中国电力出版社出版）（5）业主提供的相关资料（二）（二） 、项目概况、项目概况1 1、地理位置、地理位置本项目位于杭州市下城区科技经济园，南接杭玻路，北依永华路，东为华中路。2 2、建设规模与目标、建设规模与目标（1 1）项目经济技术指标）项目经济技术指标基地面积：193 亩（约 13 万平方米）总建筑面积：102808 平方米容积率：0.79绿地率：46.2%建筑密度：25.6%开发周期：2 年（2 2）项目建设规模）项目建设规模项目总建筑面积为 102808 平方米，其中研发楼 70246 平方米，办公楼 11526 平方米，综合楼 20156 平方米，会所 880 平方米，由32
8、 幢生态园林式高级办公楼组成，即商务别墅组成的 OFFICE PARK。分为独立办公区、集中办公区、会所和其他配套等。园区采用园林式景观，有中央绿地、花园和景观水池。3 3、项目周边情况、项目周边情况新世纪软件园可行性研究报告9项目规划范围用地主要是农田、两侧有一片水塘。用地四周主要为农田，北面毗邻半山。本地块方正，项目基地南北深 314 米，东西长 494 米，呈长方形状。交通情况：项目西面为石桥路，南面有沪杭高速公路起始段，同时，上塘高架已开通，成为南北快速干道，直通杭宁高速，同时杭州东西快速干道将大大提高项目可达性。配套方面：由于本案所处的区域环境，周边配套十分贫乏，作为传统的工业集中地
9、，办公环境比较恶劣，是制约项目发展的重要因素。（三）（三） 、项目建设缘由、项目建设缘由1、项目建设有利于温州新世纪集团在杭州进一步发展近年来公司发展突飞猛进，随着虹膜技术的突破，公司的发展更是上一个新台阶，需要更多的 办公场所，如果以租赁的形式，将会增大公司的运营成本，通过本项目的开发，可以依托下城科技经济园区的优惠政策和政府的支持，立足杭州市场，发展壮大公司实力，并进一步树立新世纪软件在杭州的企业形象。2、项目建设符合杭州对“天堂硅谷”的建设精神近年来，杭州市政府提出建设“建设天堂硅谷”的计划，使杭州成为国内外知名的软件企业汇集地，为这些高新技术企业创造优越的办公环境，改善杭州目前 IT
10、企业在软件办公环境的不足，为其提供自然、生态、有利于健康的办公环境，推动杭州“天堂硅谷”的建设。新世纪软件园可行性研究报告103、项目开发优势市场的机会性杭州市及下城区各级政府的有力支持公司雄厚实力的支持（四）（四） 、问题与建议、问题与建议1、由于本项目所处地理环境较差，交通条件、周边配套等办公环境仍不是非常理想，对客户的吸引力有限，因此建议项目尽早进入市场，对客户进行教育和引导，为后期的招商做铺垫。2、项目配套应该考虑 IT 企业的实际需求，在环境方面应该真正体现“人性化办公” ，使项目的产品亮点更加突出。二、杭州市办公楼市场研究二、杭州市办公楼市场研究（一）（一） 、杭州区域市场状况研究
11、、杭州区域市场状况研究1 1、宏观经济及产业研究、宏观经济及产业研究新世纪软件园可行性研究报告11近年来杭州经济一直保持快速增长，尽管 2003 年遭遇“非典” 、持续高温干旱以及缺电等问题，但杭州经济发展仍然一路高歌猛进。去年杭州市生产总值（GDP）突破了 2000 亿元大关，达到 2092 亿元，位居全国大中城第 8 位，比上年增长 15%，为 1996 年以来的最好水平，其中：第一产业完成 127 亿元，增长 7.5%，第二产业完成 1081亿元，增长 18.3%，第三产业完成 884 亿元，增长 12.2%，三次产业结构为 6.1：51.6：42.3。19961996 年年200320
12、03 年全社会固定资产投资额比较年全社会固定资产投资额比较2003 年，杭州市完成投资额 1006.18 亿元，比 2002 年增长30.7%，增幅比上年高 8.7 个百分点，增幅创 1996 年以来新高。20921781 1568.01 1382.5612%12.20%13.20%15%050010001500200025002000年2001年2002年2003年GDP0%2%4%6%8%10%12%14%16%GDP增长率新世纪软件园可行性研究报告12虽受非典影响，但社会各方面加大对外增信释疑、网上洽谈、“走出去”战略的力度，加上世界经济的温和复苏，今年对美国出口基本稳定，对欧盟出口增幅
13、继续提高。2003 年杭州全市出口总额109.5 亿美元，比上年增长 29.2%，不包括省公司出口 64.7 亿美元，增长 46%，增幅比上年提高 20.1 个百分点。在进口关税下调的背景下，全市进口总额 72.8 亿美元，增长 57.5%。上述数据可见，杭州经济的运行情况十分良好，为房地产市场健康发展提供了有力支持。2 2、城市发展规划、城市发展规划杭州未来的城市布局是要形成“一主三副、双心双轴、六组团、六条生态带”的城市格局。其中中心城区由主城、东南城、临平城和下沙城组成，承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能。逐步形成体现杭州城市形象的主
14、体区域。主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干城区部分组成，是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心。中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区；湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。城市建设用地 167.01 平方千米。江南城由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。规划城市人口 105 万人，城市建设用地 102.24 平方千米。临平城由临平城区、星桥、运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。规划城市人口 40 万人，城市建设用
15、地新世纪软件园可行性研究报告1347.20 平方千米。下沙城由下沙、九堡、乔司镇组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。规划城市人口 50 万人，城市建设用地 53.47 平方千米。“一主三副，六组团”将是未来杭州城市的基本轮廓，亦是杭州城市发展的方向，另外作为杭州未来的 CBD 钱江新城也是杭州城市发展的重点，钱江新城纵横新旧城区核心区，区域面积 402 平方公里的东靠钱塘江，南至清江路，西临秋涛路，北至规划庆春东路，是大都市杭州的行政、商务、金融会展、文化娱乐中心。作为未来杭州城市中心，将有大量的写字楼供应（未来杭州写字楼供应将向该区域转移） ，对本案将形成客源分流的竞争
16、压力。3 3、城市交通及发展、城市交通及发展杭州市作为浙江省的省会，是全省的政治、经济、文化中心，又是全国重点风景旅游城市和历史文化名城。近年来，随着改革开放的深入，城市的基础设施建设也大大加强了。道路建设发展较快，仅 1996 年就有 10 条道路进行改建、拓宽和沿伸。至今，杭州城市道路总长达 401 公里，面积 889 万平方米。人均道路占有面积达6.13 万平方米，在全国大中城市中居于中等水平。根据专家预测，到 2010 年杭州市区每日的客流总量将达近 800万人次，对外交通总量高峰期每小时将达 37 万辆，每千人客车拥有量则将达到 130 辆。而且，居民出行目的和车辆的拥有结构将发生较大的变化：除私人车辆的比例会持续走高外，上下班、生活购物为主的目的增加。而杭州城市发展规划当中，已把新城市综合交新世纪软件园可行性研究报告14通作为重点重点，包括了城市交通战略、道路网络、城市轨道交通、西湖风景名胜区等 4 个方面。按新规划，市区中心至都市圈内各城市中心的交通时间不大于一小时；新市区内任意两点的交通时间不大于 40 分钟；最终形成
