房地产公司 市场调研表

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1、市场调研 YTSD200501第第 1 1 页页 共共 6 6 页页市场调研表市场调研表项目名称项目名称中海中海. .水岸春城水岸春城调研人调研人调研时间调研时间第第 1 1 次调研次调研投投 资资 商商中海地产股份有限公司发发 展展 商商长春中海地产有限公司承承 建建 商商一期由省一、省二建、建工集团吉洋、江苏南通 六，三期江苏南通六、建工集团吉洋、中天。由 吉林建筑工程学院工程建设监理公司、北京中建 恒基建设投资有限公司监理。规划设计规划设计集团下属华艺设计顾问有限公司建筑设计建筑设计美国 NW 建筑设计公司中国沈阳新大陆建筑设计 公司二、三期由吉林建工学院设计院园林设计园林设计法国阿特森

2、泛华环境景观设计有限 公司企化代理企化代理麦点地产顾问物业管理物业管理中海物业管理有限公司一、基本情况一、基本情况总 占 地 规划占地 92 万平米位置位置经济技术开发区临河街 7477 号 （位于临河街西 侧，伊通河东岸,卫星路以南）面积面积总建筑面积约 100 万平米结构结构大多砖混、几栋框架栋数栋数约 66建筑建筑 功能功能住宅（多层、小高 层、别墅）开工开工 时间时间三期 0503人行1 个道路道路主路沥青 砼路面路面地砖竣工竣工 时间时间三期 05 年底 入口入口2 2 车行采取人车分流。住宅底层半地下车库，地上临时停车位车库/车位： 550 个规划规划 设计设计A A、分区分区 B

3、 B、景观构成景观构成 C C、亮点亮点 D D、建筑分布建筑分布E E、风格风格一期(2003.7.4-2003.12.10)25 栋，建筑面积约 12 万平米；二期歌雅园 16 栋,建筑面积约 8.5 万平米；三期歌雅园 25 栋，建筑面积约 13 万平米 雕塑小品、120 米西班牙风情内商业街、啧泉广场、主入口长廊 区内有 4500 平米业主私家会所；飘窗、阳光房主要卖点。 商住分区。在主入口（也是人行入口）设内置商业街，入口外沿街设商业外街。主入口进 入后集中多层住宅，二期往小区南亦多层，三期往小区北面为别墅和小高层 西班牙式风情、巴洛克式长廊高雅古典二、产品信息二、产品信息上上 市市

4、 量量产品构成产品构成多层 小高高层别墅上市时间上市时间使使 用用 率率/ 容容 积积 率率0.94绿化率绿化率56%上市起价上市起价优惠情况优惠情况电电 梯梯/层层 数数多层 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F小高（ - ）F （ - ）F （ - ）F价价 格格高层（ - ）F （ - ）F （ - ）F别墅 1F 2F 3F 4F消化量消化量销售热点销售热点三房二厅、四房二 厅按揭情况按揭情况区内区内 配套配套全功能运动会所、市府第二幼儿园、集中 商业内街（便利店、装修公司等）销售资料销售资料物业管理费物业管理费0.8 元 /平米三、交屋标准三、交屋标准外墙：磁砖、砂岩或涂料屋顶：

5、有露台、坡屋顶挂水泥瓦单元门:A73 冷板玻璃楼宇门公共公共 部分部分楼梯间：地砖、防滑条，墙面乳 胶漆扶手：铁栏杆木扶手信报箱：单元住宅入口安装业主 专用白钢信报箱市场调研 YTSD200501第第 2 2 页页 共共 6 6 页页进户门：铸城防盗门 窗户：中空玻璃塑钢窗,浅绿色玻璃及白色玻璃,窗 台水泥砂浆抹灰内地面:细石砼地面抄平、卫生间做防水内墙面：一般大白，厨卫水泥砂浆顶棚：一般大白，厨卫清水砼阳台：设北阳台,南为阳光房空调：预留空调机位置厨卫：预留电源插座、燃气管道、上下水管道安装 到位；上水 PPR，下水 UPVC 消声管，优质阀门。 电话接口：客厅及主卧预留有线电视:客厅、主人

6、房预留插座住宅住宅 单位单位三表：水、电、热力表出户、设煤气泄漏报警器墙体：节能保温墙体 420 厚（红砖夹苯板）四、智能系统配套四、智能系统配套1）网络：宽带入户2）门禁系统:对讲系统（自行安可视分 机）3）闭路电视监控系统4）报警系统：红外电子报警5）物业电话：24 小时投诉电话6）背景音乐系统:园区内五、建筑材料类五、建筑材料类1）钢材2）水泥3）砖：红砖4）立面材料：磁砖5）路面材料：地砖，柏油6）保温：70 厚苯板夹芯7）绿色中空玻璃8）塑钢窗：平开、推拉六、产品配比六、产品配比多层多层别墅别墅小高层小高层面积套数结构总房款比例合计面积套数结构总房款比例合计面积套数结构总房款比例99

7、.47182 室 2 厅 1 卫25-30 万4%112.16183 室 2 厅 1 卫30-55 万73%123.88363 室 2 厅 1 卫141.84663 室 2 厅 2 卫150.96783 室 2 厅 2 卫125.281203 室 2 厅 1 卫161.3373 室 2 厅 1 卫176.17844 室 2 厅 2 卫45-65 万19%220.0875 室 2 厅 3 卫70-85 万5%216.95145 室 2 厅 3 卫合计448二期在售市场调研 YTSD200501第第 3 3 页页 共共 6 6 页页配比统计配比统计面积套数结构总房款比例合计市场调研 YTSD200

8、501第第 4 4 页页 共共 6 6 页页七、综合分析七、综合分析1 1、上市节奏分析、上市节奏分析市量由多少多，售价低开高走，稳步攀升。 1、 一期(2003.7.4-2003.12.10)25 栋，建筑面积约 12 万平米，全部完工，多层销售尾盘清理。 2、 二期歌雅园 16 栋,建筑面积约 8 万平米；全部完工，多层销售率 60%以上。 3、 三期歌雅园 25 栋，建筑面积约 13 万平米，计划在南部建设多层。已完工 5 栋计划在 5 月份开盘，现正排号， 推出 96 折优惠政策，起价 2600-3000 元/平米。其它栋号已于 3 月开工，估计 7 月上市；北部建设别墅和小高 层，因

9、前期手续问题担搁，运作好可能会在年底上市。2 2、产品配比分析、产品配比分析户型从 90-230 平米,户户朝南，以 3 室 2 厅主打。 1、 二期配比：三房二厅约占总比例 70%；二室二厅约占 4%比例；四室二厅约占 20%左右；五室二厅约占 5%。 2、 可见，产品仍以三室二厅为主力户型,以四室二厅为次之。 3、 住宅户型设计样式多，间距未拉开。消费者选择主要集中在其推出的主力户型 3 室 2 厅 ，面积在 110160 平 米间。次主力户型 4 室 2 厅，面积在 160180 平米间。 4、 一期“青岛部落”存留的小户型面积在 50-60 平米间，大多在沿街一二层商铺顶（商铺一层 6

10、000 元/平米，二层 4500 元/平米），销售情况不好。3 3、主力产品分析、主力产品分析一期、二期为多层砖混住宅（几栋框架），三期将推出别墅和小高层 1、 主力产品为多层住宅：以阳光房和飘窗为亮点，配以西班牙式风格建筑外面，做为产品卖点。 2、 三期多层配比同二期，主要推出 89-220 间 6 种户型（89.06112.16140.91170.88216.95220.08） 3、 一二期房屋也存在有质量问题,尤其冷山处有长霉和长毛现象。采暖效果不好，冬季室温偏低，业主反映不是很好。优势优势1、 交通方面。中海地产与公交集团的沟通下开通了 17 路公交线路，直接通往人民广场，225 路（

11、通往 火车站）、190 路（通往中东大市场）、238 路（通往红旗街、桂林路）、160 路（通往净月潭）以及正在建 设的轻轨线路。 2、 医疗配套方面。附近成立了大型眼科医院、经济开发区医院以及大型诊所，可以满足日常得病治疗的需要。 3、 教育方面也趋于完善。中海地产把长春市人民政府机关第二幼儿园引进到园区，今年准备将省（市） 重点小学引进到园区，该区域还有师大附中东校区、大洋高中、长春职业高等技术学校等等。 4、 地区的环境问题。紧邻伊通河，靠近净月潭，处于长春市的上风口等等，无论从空气质量，还是环境 品位方面比较符合人们的居住条件。劣势劣势1、 商业销售不景气，未形成完善配套，没有良好的商

12、业氛围。虽然商业外街已有商家启动。富奥花园、 银湖柳苑、园丁花园、新嘉坡城等楼盘的临街门市大部分开张营业，现在餐饮饭店、洗衣店、超市、 洗浴等产业形式有店面，但区内商业步行街和沿街商业比较冷清，销售并不好。 2、 区内小户型销售情况也不好，目前中海内部正推出优惠政策，小户型销售对内打折，并要求一次性 现金付款，急于回收一部分资金。竞争力竞争力1、 位于长春净月潭旅游经济开发区卫星路南商住区，座落于长春市母亲河伊通河畔。 2、 如轻轨开通后，城市交通会更便利，周边文化教育设施较为完备，社区配套也正在形成规模并趋于完善。 3、 紧随市政双心三翼政策指向，副城中心靠拢，有升值潜力。 4、 从一二期销

13、售情况来看，销售业绩良好，曾创最高销售记录，在东南板块占有较大的市场份额，一般 集中在中大户型。 5、 中海销售价格均价从一期 2400，二期 2560，目前升到 3000 元左右，而且三期计划在区内北部开发 别墅群，从中高档向高档攀升。其他其他1、 中海水岸春城是中海地产迄今为止投资开发规模最大的住宅小区. 2、 中海水岸春城是中海地产在长春缔造的第五代住宅精神实质，旨在重组长春城市社区“新城镇主义” 运动，需求整合现代生活诸多元素。 3、 试图在更大的区域开放空间范围内以交通线为枢纽，重构一个紧凑、便利的邻里社区。市场调研 YTSD200501第第 5 5 页页 共共 6 6 页页项目简介

14、：项目位于经济技术开发区临河街 7477 号 （位于临河街西侧，伊通河东岸,卫星路以南）中海 水岸春城指标占地920000多数砖混建筑面积1000000结构形式 部分框架栋数66车库550投资商中海地产发 展 商长春中海地产一期省一、省二建，建 工集团，江苏南通 六一期美国 NW，中国沈阳新大陆承 建 商三期江苏南通六、建工 集团吉洋、中天建 筑 设 计二期、三 期吉林建工学院设计院企化代理麦点地产顾问园林设计法国阿特森泛华物业管理长春中海物业物业管理费0.8 元/平米销售热点全部采用飘窗，三房二厅、四房二厅其他小区采用封闭式管理，以多层为主，在三期中会有部分别墅项目户型统计面积套数结构总房款

15、比例99.47182 室 2 厅 1 卫25-30 万4%112.16183 室 2 厅 1 卫123.88363 室 2 厅 1 卫141.84663 室 2 厅 2 卫150.96783 室 2 厅 2 卫125.281203 室 2 厅 1 卫161.3373 室 2 厅 1 卫30-55 万73%176.17844 室 2 厅 2 卫45-65 万19%220.0875 室 2 厅 3 卫216.95145 室 2 厅 3 卫70-85 万5%合计448二期在售综合分析综合分析1.1. 上市节奏分析上市节奏分析 上市量由多少多，售价低开高走，稳步攀升（1）一期(2003.7.4-200

16、3.12.10)25 栋，建筑面积约 12 万平米，全部完工，多层销售尾盘清理。（2）二期歌雅园 16 栋,建筑面积约 8 万平米；全部完工，多层销售率 60%以上。（3）三期歌雅园 25 栋，建筑面积约 13 万平米，计划在南部建设多层。已完工 5 栋计划在 5 月市场调研 YTSD200501第第 6 6 页页 共共 6 6 页页份开盘，现正排号，推出 96 折优惠政策，起价 2600-3000 元/平米。其它栋号已于 3 月开工，估计 7月上市；北部建设别墅和小高层，因前期手续问题担搁，运作好可能会在年底上市。2.2.产品配比分析产品配比分析 户型从 90-230 平米,户户朝南，以 3 室 2 厅主打。（1）二期配比：三房二